浅谈地产投资这件事

 

谈投资之前，我们要先说说这个通货膨胀。毫无疑问，随着央行降准降息，2020年将是资金大缩水的一年。中国人民银行原行长周小川之前在创新经济论坛上也曾表示表示，中国会尽量避免快速地进入到这个负利率时代。

我想大家都是学中文的，这几个字什么意思应该都能明白，房贷的LPR，最近的降准降息其实都在表明，未来中国即将进入低利率甚至负利率时代。

很多人觉得自己是无产阶级跟自己无关，但是不要小看了这么几个字的威力，你要知道，时代的一粒灰，掉在一个人身上那就是一座山。

经常能在财经类公众号文章里看到财富增长靠复利这个概念，可是你要知道这个世界上的事情哪有那么容易，那些人从来不告诉你通货膨胀同样是在复利，这就好比你坐在复利的副驾驶，而通货膨胀就坐在车的后排。往往人们感受的通货膨胀一般都会比官方公布的通货膨胀严重的多，主要是因为反映通货膨胀的CPI数据结构问题造成的，实际对居民影响最大的房价、教育、医疗、食品只在CPI中占一部分。有研究表明若只考虑居民最关心的这些商品价格，CPI在5%的时候，实际通货膨胀最高可能达到15%。

很多时候，“复利”只是一个诱惑人们长期进行投资的噱头。

那么普通人应该如何实现财富扩张呢？

先记住一句话，在纸币化时代，现金是最劣质的资产。

按照过去十年和二十年人民币贬值的速度，现在的一百万，十年后值多少钱呢？答案可能会让你吃惊：30-50万。虽然后面货币增长不会这么厉害，再加上人民币国际化这个大池子的影响，贬值的趋势是不可更改的，毕竟那么大的债务放在哪儿，很多问题还是需要通货膨胀才能解决的嘛。抛开这些阴谋论不谈，经济的继续增长，也会带来必然的贬值。除开国内因素，整个世界的债务规模那么大，不印钱咋办？别人印你不印行么？因此，如何避免贬值，实现保值增值甚至超额收益是每个人必须要面对的问题。

那么什么才是稳健的资产配置？

全球最具影响力的信用评级机构“标准普尔”调研全球十万个资产稳健增长的家庭，分析总结出他们的家庭理财方式，提出了世界上公认的最科学、稳健的资产分配方式。

它把家庭资产按比例划分为四个账户，并按一定比例分配，通过合理的资产配置来分散风险，达到资产配置的最高境界——平衡。这四个账户就好比是桌子的四条腿，长久来看，少了任何一个就随时有倒下的风险。

中国有句古话：天有不测风云，人有旦夕祸福。谁都无法保证，明天的你是否还能正常地吃饭睡觉抱老婆，因此，防止意外是优先要考虑的因素。如果你是家里的顶梁柱，突然OVER了或者得重病了，没有正常的收入和存款，原本幸福的家庭将会突然陷入灭顶之灾。所以，我的建议是，无论你有钱没钱，先买一份保险。先声明一点，我可不是卖保险的，说实话对卖保险的我也没啥好感，但不得不说，保险还是有它的价值所在。尤其是现在很多保险既有保障作用，又能返还本金和一些小小的投资收益，这个还挺好。但是，也不要被卖保险的忽悠了，没必要谁都买，主要给家里的顶梁柱，即收入最高的人买一份就行了。也不是啥都买，主要买一个涵盖意外险和大病险就行了，其他没必要。

在保险这个问题上，很多人都做反了，第一想到是给孩子买保险，而非自己，其实这是大大的错误，违背了保险的初衷。

那么保障有了，下来就要考虑资产的配置了。首先，现金是必要的，不能为了防止贬值，把所有资金全买成投资理财类资产。还好有个余额宝，完美地解决了这个问题，再此，特意感谢下马老师。把现金放余额宝，即能随用随取，还能取得远远超过银行活期的利息，真是大爱了。不过，现金的比例不宜过高，最多不要超过五万，当然，土豪随意。平时再多办几张信用卡，基本上就OK了，一旦遇到急事五万搞不定，先用信用卡顶上，还顶不上找朋友家人临时倒一倒也不是什么大事。如果还顶不上，估计就要用上保险的大事了。总之，五万基本上够了，太多就浪费了。

现金问题解决了，下来就是大额投资了。大额投资，首先考虑的是安全性，其次才是收益性，再次是流动性。按照这三个因素综合排行，可以把10-20%配置低收益理财、货币基金或国债什么的，年收益大概5%左右，顶多能跑赢通胀。这个主要是从安全性考虑，所以收益是最低的。如果感觉银行理财一家不安全，可以多买几家，分散风险。不过，这里要提醒下，买银行理财一定要看好它的产品，衍生品千万不能买，不管吹的收益有多高，不要心动。

接下来就开始向较高的收益出发了。目前中国人家庭的财富配置主要还是房地产，占了家庭资产财富70%的比例。但是在未来的”后地产时代”，虽然我说了房价绝对价格不会降，但它的相对价格必须要降低，所以房地产的收益绝不会像过去二十年那样疯长了，目前用杠杆配置房产的人，随着房贷利率将越来越高，你的收益会锐减，而且房地产税也正在路上，出台的概率是100%。一旦实行房产税，房产就只能算个保值品。但是房地产依旧是房地产，即安全，又有相对收益，只是我们要把这个配置比例降低，按目前数据家庭70%资产是房产，我们可以把这个比例适当降低至50%左右。

再接下来就是基金和股票了，基金包括私募和公募。私募要求就高了，基本都是一百万起步，这个选好投资团队就好了，主要看看他们过往的投资业绩和投资理念。钱不多的话，买点公募也可以，选那些大的基金公司，考察其以往业绩和投资理念。但这里也不宜配置太多，国内的基金有很多黑幕，大多缺乏诚信，管你亏不亏，人家的管理费照拿，再说把钱给别人总不是个事，还不如自己多学习多实践自己来，反正我是从来不买。

基金下来，就是波动比较大的投资品种了，高风险高收益，常见的就是股票和期货。很多人买股票都研究市盈率、市净率这些财务数据，如果炒股靠财务数据能投资成功，那那些会计师不早就发达了？股票投资要有自上而下的大视野，要研究时代发展趋势，研究行业兴衰，研究企业的盈利模式和竞争力，研究大势的估值高低，研究人性的优劣，最后才是看一些所谓的财务指标。我们的上市公司是有很多造假的，虽然不可能全部是造假的。但是数字可以造假，逻辑不能造假，要通过数字看企业运行背后的逻辑。精简一句话就是，用价值投资的理念去投资，而不是用价格投机的理念去炒作。投资，比的是耐力，讲究的是复利的魅力，慢即是快，快即是死。股票投资怎么做，这里推荐几本书，还是自己多学习吧。格雷厄姆《聪明的投资者》，彼得林奇《战胜华尔街》，就这两本就够了。慢慢看，认真看，建立正确的投资理念，你就会超越80%的人了。期货的话，只说一句话：用现货的思维去做期货。我想做过期货的人会懂得这句话的意思。

除了这些常见的投资品种，还有两个慢慢地变得也很大众，一个是贵金属投资，一个是外汇投资。贵金属主要是黄金和白银，其他的就算了吧。为啥把这两个放最后呢？主要还是比较陌生，且投资渠道也不是很广泛。除期货渠道外，主要是银行的纸黄金。黄金投资对金融知识的要求稍高，要懂美元的收放周期，且要知道一些经济和政治方面的知识和大事件。当然，如果抱着长期的投资也行。美元贬值时买入，美元升值时卖出。乱世时买入，盛世时卖出，基本上就这样。另外一个就是外汇，外汇现在没有完全放开，只能根据央行规定兑换少量外币。无外乎是美元、欧元、日元这些，如果不能拿出去投资，只是兑换完放在账户里，其实没多大意义。除非人民币像俄罗斯或委内瑞拉那样暴跌，否则，意义不大。

以上就是国内常见的投资渠道，那么随着人民币国际化的加速推进，未来我们也将会面对世界市场，对自己的资产进行全球配置。当然，机会多了，陷阱也多，不懂的话最好不要瞎胡搞。不过，话说回来，如果你懂得世界局势和大势，像索罗斯或罗杰斯那样对一个国家进行大波段投资，收益也是非常丰厚的。如果你的实力够强，从日本或者美国、欧洲这些低利率、零利率甚至负利率的国家贷点款，去高利率国家投资。即能享受外汇收益，又能享受投资收益，这样玩起了也蛮爽的。但是终究这个问题太大，也太远，暂时就不讲了，跟一般老百姓也没啥关系。现在的渠道，只能去做港股了。不过，坑也不少，个人建议，最好还是在国内玩吧，毕竟熟悉这个环境。

分析了那么多，是不是还是觉得房地产投资是最好的渠道？即便不涨，起码还能租啊，多好。现在知道为啥很多人挤破头去买房了吧？不是为了去住，而是为了投资，为了实现财富的增长。那未来房地产到底该如何投资呢？

首先，要声明一点，眼下投资房地产的黄金时期已经成为过去，随着治国利器作用的慢慢下降，未来的房产投资收益会越来越低，甚至会亏损。那房地产到底还有没有投资空间呢？至少，在很长一段时间时期内，房地产仍是老百姓保值增值的最佳资产。不过，随着市场慢慢安定下来，过去几年那种拿着不动就能坐地等钱的时代也将慢慢成为过去。投资有风险，下手须谨慎。

我简单谈一些“后房地产时代”投资的原则，具体怎么做就看你的理解和运用能力了。

我们知道，要想获得高收益，就要提高投资的杠杆，可往往提高了投资的杠杆，风险又会急剧放大。那有没有一种产品，即能放大杠杆，又能降低风险呢？有这样的好事么？当然有，那就是房地产。所以，房地产历来为人们投资理财的第一选择。正是由于这种独一无二的特点，让中国的房价一直节节攀升，让人又爱又恨。谈到房地产的投资，基本的盈利模式有两种，一种是靠中短期差价收益，即升值空间；一种是靠长期租金收益，即租金收入。这两种投资方式虽然有不同之处，但作为房产投资方式，都具备一些共同点，那就是对地段的要求。我们在分别论述其特点前，先来谈一谈它们的共同点。有人曾问李嘉诚，房产投资最重要的是什么，他回答几个字：地段，地段，还是地段。在齐升共涨的黄金时代，不同的地段会产生不同的收益，在有涨有跌的分化时代，不同地段会决定投资的盈亏结果。

地段因素的第一个问题就是城市的选择。为何有些城市的房价持续大涨，为何有些城市的房价不温不火，有些城市的房价不仅不涨还会不断下跌呢？这就是地段因素在城市区位上的体现。当我们把房产作为普通商品（抛开治国利器的因素）来看待的时候，它的价格自然受供需因素的影响。供不应求，价格自然上涨，供大于求，价格自然不涨或下跌。供需因素对房价的影响，我们详细来谈一谈。

影响供需的第一个因素，就是城市居民的购买力。同样的人口，购买力越强，房价也就越高。购买力来自于这个城市的发达程度，经济越发达，居民收入自然也就越高。因此，投资房产的第一要素考虑的就是城市的发达程度，一线高于二线，二线高于三线，三线高于四线，以此类推。发达也是相对而言的，上海北京相对于全国来讲是发达城市，郑州武汉相对于中原来说是发达城市，兰州西宁相对于省域来说是发达城市。不同区位的发达程度，绝对价有差别，涨幅也会有差别。但不管是全国范围的发达，还是地区范围的发达，还是省域范围的发达，投资选发达城市是没有错的。有条件的可以选择全国发达，没条件的可以选择地区或省域发达，但不发达的城市最好不要选。

影响供需的第二个因素，就是人口吸引力。这两个看似是一个问题，但还是有不同之处的。购买力主要是人口质的因素，人口吸引力主要是人口量的因素。有些城市人口不多，但购买力超强，价格自然就居高不下，比如迪拜、摩洛哥这些城市。有些城市购买力不一定很强，但人口吸引力很大，价格自然也会不断上涨。比如，合肥、郑州等。有些城市购买力不是很差，但人口吸引力不大，甚至会持续流出，那价格恐怕也很难上涨，比如东三省的那些省会，哈尔滨、长春、沈阳等。因此，投资房产第二个要考虑的就是人口吸引力。人口吸引力主要取决于城市的软硬件建设，比如基础设施、医疗教育、就业环境、交通便利等。

影响供需的第三个因素，是金融市场的发达。房产投资都要借助于金融杠杆，全款买房属极少数。一个城市的金融越发达，贷款越便利越容易渠道越多样化，往往房价上升空间就越大。反之，就越小。在早起房地产时期，沿海一些发达城市比如深圳上海等，贷款非常便利且没有限制，杠杆也可以通过多渠道降到最低，所以他们的房价就比周围涨的厉害。而周边的金融比较保守的城市，无法通过杠杆放大购买力，房价就迟迟起不来。现在，基本上全国的大城市政策都差不多，但一些城市还是差别的。金融政策影响的主要是杠杆率，因此投资房产第三个考虑的就是城市的金融杠杆水平。如果不能使用杠杆或杠杆率太高，投资的意义就不大了。

影响供需的第四个因素，是供给量的大小。供给量取决于两点，一是土地储存量，一是房屋库存量。一般而言，土地储存量越大，库存量也就越大，供给量也越大，价格上涨压力自然就越大。土地储存量和房屋库存量常常成正比，但有时候也要分开谈。有些城市土地储存量小，房屋库存量就有限，这些城市如果没有外界因素，房价常常是居高不下，比如香港深圳。有些城市土地储存量很大，但通过土地市场的调节，房屋库存量不一定很大，价格自然也就会上涨，但一旦加大土地供应，不用限贷限购价格也会趋于稳定。比如合肥、郑州。有些城市土地储存量本身就大，为了不让高房价影响经济发展，或者经济发展较慢希望通过大力开发房地产拉动经济，刻意加大房屋库存量，价格自然也很难上涨，或上涨幅度有限。比如重庆、西安、成都等。因此，投资房产的第四个因素，就是考察城市的土地储存量和房屋库存量以及二者之间的关系。供应量越低越好，行政干预越低越好。

说完了城市的选择，下来就要谈谈具体的地段选择了。

城市选择好了，也不是什么房都可以买，还要看地段。房子的价值，这里指住宅，主要体现在便利性和舒适性，再外加一个特殊功能性。特殊功能性，主要是指房子的附加价值，比如是否含有上学指标，是否能落户。有这些附加价值的房子，当然要比没有这些附加价值的房子更有价值了。但这个毕竟是少数，抛开这个特殊功能性，在便利性和舒适性上，肯定是便利性优先，舒适性次之。

便利性，主要体现在生活工作的便利性上，周围商圈是否发达，交通是否便利。周围是否具有大型商超百货、餐饮娱乐、学校医院等，这称为楼盘的大环境。以核心商圈为中心，方圆二十分钟路程为宜，这是投资的首选。其次是舒适性，主要体现在楼盘的环境、绿化、安保、物业等，称为楼盘的小环境。大环境的便利繁华与小环境的优越舒适是选择楼盘的首要因素。

当具备这两项因素时，接下来就是选择具体的物业类型了，投资的方式不同，选择标准也就不同。以升值空间为投资目标时，主要考虑的是偏高档小区、偏大户型、改善性物业。什么样的住宅升值空间最大，当然是针对富人的高档住宅了。富人的购买力强，考虑的主要是住宅的使用价值，只要价值够大，价格不是主要考虑因素。如果是没钱人，本身购买力不强，对价格最为敏感。因此，投资要从富人的角度去看问题，他们追求的肯定是高档的小区，偏大的户型，以三室四室及以上为主。当然，也不宜过高过大，太高档太大面积的豪宅毕竟是少数人的专利，且投资成本过大，不宜作为投资对象，当然，一掷千金的土豪例外。那么以租金收入为投资目标的话，主要考虑的就是住宅的便利性，而非档次的高低。户型不宜偏大，以小户型为主。如果租金相差不大，面积越小越好。租金收入的对象是城市白领，租金和工作的便利性是主要的考虑因素。一般高档的住宅位置会稍偏，户型大的住宅租价会稍高，这些都是一般白领所不能承受的。因此，应以一室两室为主。

上面讲的是一般的原则，下来就是具体操作了。这一点其实没什么说的，基本原则就是在不影响自身生活的前提下杠杆最大化。

杠杆最大化有三个好处，一是投资收益率达到最高，二是可增加投资标的，三是在货币贬值趋势下负债越多时间越长越好，当然不要忘了上面说的前提，不影响自身生活前提下。以差价为目标的投资没什么说的，这里主要说一下靠租金收入的投资方式。租金收入的模式不同于差价模式，它考虑的首要因素不是未来的升值空间，而是现金流的正负，当然能升值最好。

什么意思呢？当你的房产月租金收入大于月供和物业费这些必要开支时，现金流为正。反之，小于必要开支，则为负。只要是现金流为正的投资都是好的投资。不同于前种模式，靠租金收入的投资对资金的要求比较小。一个40平的小户型，假设房价为八千，全款也就30万左右，首富三成也就十万左右。对于一般的中产家庭基本都能拿的出来。金融发达的地方，连装修都可以贷款，因此，可以最大化地放大杠杆。对小区品质、楼层、朝向都没什么要求，唯一考虑的就是现金流是否为正，投资技巧要求不高。当然，也不能太烂，毕竟要考虑今后的变现。这样等于租客替你养房，十年二十年后，只要房价稍微涨一点，超过首付，你就赚了一套房。哪怕原价卖出，你也会赚不少。当然，前提是这个钱最好是长时间不用，如果短期要用，这种方式的投资就没多大意义了。

最后再讲一下投资中需要注意的事项。第一个就是未来房产税对投资的影响。房产税的问题前面讲过，这个几乎是不可避免的事。但房产税是以家庭为单位，按照地域征收的，不大可能按照全国范围房产的套数来征收。因此，在投资时如果能分散投资，在不同的城市投资房产最好，这样就可能避开房产税的影响。第二个就是遗产税的影响。遗产税在国外是非常大额的税种，为了避开可能的税收，有条件的尽量把房子写在孩子名下。在房子较多的情况下，可能会避免不了房产税，但会规避掉巨大的遗产税。当然，现在限购限贷的地方比较多，要避免占用孩子名额也是考虑的因素。这两种情况可以说都算是合理避税吧，不知道这样讲是不是有些不道德啊。当然，这里面还有很多具体的细节和技巧，具体可以去咨询房产销售人员或中介，他们应该更专业吧。

总的来说，只要选好了城市和地段，运用好杠杆，房产投资其实是非常简单容易且安全高效的投资方式。但是在后地产时代，决不能像过去那样闭着眼买房都能赚钱，未来的房地产投资是一门技术活，我想大家应该都要认真学一学才是，如果盲目投资，那你一定会输得很惨。

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