关于房产投资的几点分享

 

前段时间，在吴晓波杭州读书会听了刘德科老师关于房产的一些分享，我整理了一下，分享给各位宝友，做些参考。

一、远与近

同等条件下，地段、地段还是地段

二、尽量买新房

到底是买相对远一点的新房子还是市中心的老房子呢？

建议毫不犹豫选择相对远的新房子。

因为市中心的老房子其实产品已经非常落后，不仅影响生活的舒适度，未来的增值的空间也是非常有限的。

前面说到的地段因素，好地段的新房子升值会很快，但好地段的老房子就未必了。

目前很多城市的城市副中心的新房子价格已经远远超过老市中心的老房子了。

所以在城区里面买房建议：好地段的新房子>相对远的新房子>市中心的老房子

三、房产产品仍然在不断提升，总体是面积越来越小，功能越来越多。

中国的房地产产品迭代更新非常迅速，特别是在发达的一、二线城市，现在新楼盘的户型和5年以前相比简直天差地别。

总体而言现在新楼盘的主力户型面积趋势越做越小，但功能越做越多。

比如现在的90方可以做到3房2厅2卫，这个在以前的房子户型中是见不到的。

如果你在的城市觉得90方还是小户型的话，那么可以证明你所在的城市房价还不高。

目前中国很多发达的城市房产研究还不够很精细，所以产品仍然在不断变化和提升中。

四、精装房还是毛坯房

观点是坚决买精装修房子的。精装修房子也是当下的发展趋势，不要因为偶偶爆料有精装修房子出问题，就去否认这个趋势。

房地产投资不管是哪个阶段，都建议持有中长期投资的心态，相对毛坯房而言精装修房的出租回报率会高很多。

所以针对投资者，选择精装修房子，租金是一笔大收入。

如果自住也推荐精装修房，大家总是为认为地产商很黑心，装修的品质肯定不好，其实还真不是这样，再怎么说地产商的精装修房从理论上来说比大部分家庭自己装修要合理很多。

精装修房还有不少的价值或是优势：

1、节省装修时间；2、后续整个楼盘的价值会提升快；3、精装小区居住氛围提升快，发生群租的概率会小很多。

五、关于地产商的品牌选择

其实，在国内只要你听说过的品牌，或者说只要是百强的地产商，其实品质和质量差别都不大。

如果实在是杂牌的，建议不要选择，那还是有可能会出问题，以及后续的物业问题。

六、尽量不要去换掉开发商一开始指定的物业

选择好的地产商，主要还是物业的选择，买房子物业服务是非常关键的因素，未来会体现的越来越明显，物业也会影响后续的房价。

很遗憾的是，目前国内物业服务的水准还是比较低，没有哪家物业公司敢说自己的物业让业主都满意，但通常比较有品牌的地产商，物业管理相对会好一点点。

不要轻易更换地产商一开始指定物业公司或地产商自己的物业公司，地产商每年会补贴自己的物业公司， 地产商自己的物业公司哪怕再烂都会比江湖上物业公司要好。

七、排屋别墅：地产商收割最后一茬别墅梦

目前的趋势是排屋越来越小，总价越来越低，这种远郊的排屋买了最后只是一套玩具，如果是富豪家庭多个玩具无所谓；

如果是中产阶级花了很多钱去买了别墅，将来会很难脱手，后悔莫及。

住在远郊的排屋或别墅的几乎没有生活配套，生活非常不便，与你当初想象的生活天差地别。

当然如果买得起市中心的排屋别墅那就另当别论了。

八、关于商住楼、酒店式公寓的投资

商住楼面积小，所以总价低，很多人因为总价低喜欢投资，但大家要注意这类房子的涨幅是没有普通住宅涨幅快的。

所以这类房子，你要做好长线投资的心态，主要是通过收取租金来获取回报，如果你要寄予房价涨，那么你会很失望的。

现在买商住酒店公寓衡量的公式：同地段是正常的住宅商品房的单价7折－8折之间比较合理，租金回报率要高于4-5%才可以考虑，如果指望商住房（酒店式公寓）房价爆涨就很难了。

如果一个城市商住楼的价格比同地段的普通商品房还高，那只能说明这个城市的房地产发展指数还不高。

九、M2的增长曲线和房价上涨曲线大致相同

广义货币总量一旦放量，总会进入房地产，当下的货币政策是宽松，所以房价必然稳中上涨。

通过数据分析，总体而言，M2的增长曲线和房价曲线保持一致。

十、学区房政策调整

从教育公平角度来看学区房政策调整是不可避免的。

学区改革，通过摇号和抽签来决定读哪个学校，所以学区就不是唯一了，如果这个政策开始实施，会对一些名校学区老破小的房子的价值有一定影响，但目前具体实施的时间还不确定。

十一、三 四线城市有没有投资空间

哪怕一个小城镇都有投资空间，但肯定是城市等级越高投资价值越高。

选房子的原则就是，尽量买市中心的房子、尽量买新房子