“房地产众筹”的法律风险简析

 

“房地产众筹”相对于大多数人而言仍然是一个相对小众的概念，我们对其的探寻离不开对大背景的解析。2015年3月30日，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会印发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，购买二套房的最低首付款比例调整为不低于40%。同时财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号），个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。之后，“去库存”的政策定调逐渐深入，从央行的不断降息降准到多地的限购政策解禁，前不久，沈阳市政府的房产新政策更是登上各大媒体的头条。2015年末到2016年一季度，以“北上广深”为代表的一波房价大涨看似不期而至，导致以深圳为代表的几个领涨城市迅疾出台房地产调控政策，抑制房价不合理增长。“房地产众筹”作为被调控的对象走入公众的视野。房地产众筹作为新生事物，一方面由于缺乏立法规范与政策监管，呈现野蛮生长之势，另一方面也极易成为调控政策的牺牲品。

 

附表1

过去一年全国新建住宅价格涨幅十强城市（同比）

排序

城市

涨幅

1

深圳

61.6%

2

上海

25.0%

3

南京

16.8%

4

北京

16.0%

5

厦门

15.7%

6

广州

15.2%

7

杭州

11.8%

8

合肥

11.2%

9

福州

7.7%

10

武汉

7.3%

过去一年，涨势最猛的城市，首先是深圳，其次上海，北京不及南京，只能屈居第四。

 

2015年5月29日，平安好房以及万科、绿地、万通、碧桂园、绿城、世茂、soho中国等房地产企业共同发起成立中国房地产众筹联盟，几乎涵盖了一线房企的全部。万科苏州某住宅项目曾经与搜房网合作推出过一个非常有创意的所谓“众筹拍卖”，首先万科向客户众筹意向金（1000 元起投），交意向金的客户拥有拍卖权限。然后开发商以低于市价的底价进行在线拍卖，拍卖成交的客户获得购房资格，成交价超过底价的部分将被当作投资收益按比例返还未竞拍成功的客户。整起事件达到一个多赢的效果，拍卖成交的客户低于市场价买到住房，未拍到的客户获得投资收益，而开发商收获了营销效果，顺带测试了一下该住宅项目市场价的水温。

平安旗下的平安好房曾经推出过一个 “海外众筹” 的项目，这个项目更接近真正意义上的房地产众筹。这种模式实质是通过股权众筹成立一家合伙制企业（物业持有企业），并通过它持有房地产。首先个人投资者通过购买某某宝成立一家物业持有企业，该企业通过房产出租带来租金收益（年化约 4~5%），然后预计两年后卖出带来升值利益（预计收益约20%）。平安好房与陆金所在“房地产众筹”推进上有多种尝试，自然会政策调整的风险。2016年3月25日，深圳市人民政府办公厅发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，明令禁止互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。“房地产众筹”并非房地产与金融市场的洪水猛兽，但同时也确实存在众多尚待厘清的法律风险。

房屋作为不动产，其从开发建设到销售都要受到国家的严格管控，认筹人预先支付的一小部分资金如果构成商品房预售，但实际上众多房地产众筹项目认筹时并未达到预售条件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合规定条件，并且预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

对于一些房地产众筹项目中发生的股权代持问题，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）（2014年修正）第二十四条规定，有限责任公司的实际出资人与名义出资人订立合同，约定由实际出资人出资并享有投资权益，以名义出资人为名义股东，实际出资人与名义股东对该合同效力发生争议的，如无合同法第五十二条规定的情形，人民法院应当认定该合同有效。

“众筹”意味着投资者众多，因此房地产众筹面临政策监管甚至刑事犯罪的风险。一些房地产众筹项目通过先组建有限合伙企业，再设立项目主体的方式，绕开《公司法》对于股东人数的限制。《最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》第三十四条规定，发行数额在五十万元以上的，或虽未达到上述数额标准，但擅自发行致使三十人以上的投资者购买了股票或者公司、企业债券的，构成刑法第一百七十九条擅自发行股票、公司、企业债券罪。同时，一些打着“房地产众筹”名号的虚假项目，实际涉嫌构成非法吸收公众存款罪和非法集资罪。房地产众筹应当加强市场监管，才能为其发展营造良好的市场环境。

一个新生事物的崛起尤其涉及互联网金融，如何面对考验着政府决策者的智慧，房地产众筹蕴含着创新的火花和互联网思维的精神，一味地打压并非明智的选择。但是市面上房地产众筹项目的鱼龙混杂，反映出亟待加强立法规范与市场监管的发展现状。2015年6月8日，万达集团与快钱公司联手打造的中国首个商业地产众筹项目“稳赚1号”正式宣告落地，一线房企几乎全部发力互联网金融，房地产众筹难道离我们的生活很遥远吗？答案是否定的。在此，笔者无意鼓励大家投资某类房地产众筹项目，房地产众筹既有投资的一般风险也有其独特的法律风险，但或许不远的将来，房地产众筹能为我们的生活和购房方式带来某种程度的改变。