又一房产众筹平台乍现，是雄安楼市王炸还是众筹炒房死灰复燃？

 【众筹家头条】在短短两年多的时间里，好又好公司的业务从P2P到汽车众筹再到房产众筹进行了多次的转型。如此频繁的转型实在是耐人寻味。

房产众筹平台“好好众筹”上线

6月2日，众筹家人创咨询发布了《2017年5月中国众筹行业月报》。报告显示，今年5月一家名叫“好好众筹”的房产众筹平台悄然上线了。

自去年4月深圳等地叫停各种形式的房地产众筹后，多家房地产众筹平台相继下线或转型。之后的一年多时间，房地产众筹行业一片萧瑟。然而近日，一家名叫好好众筹的房产平台悄然上线，这究竟是房地产众筹行业复苏的迹象还是另有隐情？

两年三度变身 好又好转型总来得猝不及防

为了得到答案，众筹家对好好众筹平台情况进行了深入调查。

好好众筹平台所属的公司为河北霸州市好又好电子商务有限公司。公司成立于2015年3月31日，注册资本3000万，公司法人代表为武立杰。根据官网信息，众筹家将该公司的发展历程做了简单的梳理：

2015年P2P平台进入高速发展期，一时间各种P2P平台快速生长，好又好公司也在同年注册公司，上线了名为好好创投的P2P平台，目前P2P平台已清算并关闭。

2016年，互联网金融监管迎来严监管。互金风声鹤唳，而众筹行业里唯有汽车众筹一枝独秀，一年内上线了一百多家汽车众筹的专业平台，引起了行业的广泛关注。好又好公司在2016年开始转型做汽车众筹。根据众筹家人创咨询不完全统计，截至2016年底，好好创投共上线55个汽车众筹项目。

2017年4月，国家级新区雄安新区成立，一时间炒房团蜂拥而至，国家连发多项禁令对雄安新区及其周围的几个县进行封盘停售，禁止力度之大连各省的限购政策也望尘莫及。此后，距离雄安新区仅80公里的霸州房价从雄安新区成立以前的均价6000元/m2直接飙升至10000元/m2。2017年5月好好创投平台宣布转型做房产众筹，网站改名为了好好众筹，旨在打造最专业的房产众筹平台。

至此，可以看到，在短短两年多的时间里，好又好公司的业务从P2P到汽车众筹再到房产众筹进行了多次的转型。如此频繁的转型实在是耐人寻味。

众筹家通过QQ与客服取得了联系。在被客服邀请进好好房产众筹VIP群后，客服告知：刚开始做P2P时，利息比较高。很快，平台的待收金额就已达到两千多万，公司看见已盈利不少，最终选择了关闭P2P平台。雄安新区的成立，周边房价猛涨，房子供不应求，做房产众筹比汽车众筹更有发展空间，于是又从汽车众筹转型到了房产众筹。

众筹家认为，从P2P转型物权众筹，实际上是许多汽车众筹平台诞生的背景，即P2P业务做不下去了看到汽车众筹火爆就换个马甲搞汽车众筹；现在做房产众筹，无非又是非常投机的做法，看中了雄安这一波炒房的行情。

信息披露初现端倪

众筹家浏览了官网的信息，产生了诸多疑问。

平台充当融资方进行自融？

虽然房产众筹目前并没有一个明确的定义，但从实践中，可以将房产众筹理解为多人投资一处房产,共同拥有并共同获取房产收益的过程。投资者可以通过正规的众筹平台获得房产信息，用较小的资金投资多个房产项目以分散风险；而房产企业也可通过平台的运作向投资者募集资金。从目前国内房地产众筹的格局来说，房地产众筹大致可以分为融资开发型、营销推广型和投资理财型三种模式。无论哪一种模式，房地产众筹平台充当的都只能是中介的角色。它的主要功能是帮助需要融资的项目方找到投资者，待众筹成功后收取一定的服务费。众筹平台不得充当项目方的角色进行自融。

好好众筹官网上披露的一张公司法人武立杰向霸州市盛达房地产开发有限公司缴纳两万元购房款的凭证让人疑惑：为什么平台的法人会直接向房地产开发商支付购房款而不是将众筹的钱款交付给融资方？ 

高压限购政策下如何拿房？

2017年6月2日,廊坊市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,意见明确表示北三县及廊坊、永清、固安、霸州、文安限购, 非本市户籍居民购房需提供3年当地社保且限购1套，补缴的社保不得作为购房有效凭证；当地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的,暂停在当地购买住房。没有融资方的任何信息又在如此严厉的限购政策下，平台是如何拿到房源又是以谁的名义来购买的呢？

众筹项目真实性如何保证？

从官网获悉，平台共上线了5个众筹项目，众筹的两处房产都是由霸州市盛达房地产开发有限公司开发的，分别是碧桂园南山郡8号楼1单元35层2户和温泉新都孔雀城01011022003-1。一般来说，众筹平台作为中介应该尽可能详细地向投资者披露项目信息，而好好众筹官网对于众筹项目的介绍都相对简单，投资者可获得的有效信息不多。这不得不让人对众筹项目的真实性产生怀疑。

首先，未找到相关的融资方信息，也没有看到平台与融资方签订的合同样板。其次，未见详细房产信息。众筹的房产介绍中只有房产的外观图、地址，单价和面积以及房屋的销售状态。平台披露的合同只有一份购房时需要与开发商签订的购房合同，并未见到平台应该与投资者签订的合同样板。就连项目介绍中投资者最为关心的收益问题也是只字未提。

此外，碧桂园的房产总价大约230万，为什么平台要分别用三个众筹项目为碧桂园这一处房产筹款呢？筹款总额仅为46.6万，那房产剩下的款项由谁支付呢？

事件真相渐渐清晰

带着这些疑问，众筹家再次咨询了好好众筹客服。根据众筹家在投资群的观察以及结合客服的回复，大致了解了平台的运作流程：

资金端，公司通过平台吸纳投资者。当投资者在平台进行账户注册后，客服会通过QQ加其为好友再邀请进好好众筹的VIP群。客服不定时在群里发布项目，号召群里的投资者抓紧投资。不定期搞红包活动吸引投资者充值认筹，充值认筹过的用户将会被邀请到另一个SVIP群享受更大的红包奖励。

资产端，据平台客服透露，公司法人武立杰在严厉的限购政策下，通过关系在开发商处获得房源，再通过平台将众筹到的投资者的钱款以武立杰的名义支付首付购房，之后再通过平台的运作将获得的收益返还给投资者。也就是说，至少从平台公开信息和客服的表述中，众筹家发现在碧桂园这个房产众筹项目中并没有需要融资的项目方，而是平台直接操作众筹的钱款用来投资买房。如果真是如此，背后只能指向一个真相：好好众筹既是平台方又是融资方，投资者的钱直接进了平台的口袋。

另外，由于没能在平台上看到最终的购房合同，公司法人究竟是真的有关系可以在如此严格的限购政策下拿到房源还是虚构了众筹项目还不得而知。

众筹炒房是一种短期的投机行为，手法简单，靠的就是房价看涨，也因此收益是不确定的。客服告知目前碧桂园项目已经回款，每万元收益为900元，虽然收益是不确定的，但是项目设有最低收益保障，每万元最低收益为300元。这些收益看起来很诱人，然而却都没有在合同上出现，更别说有什么保障了。由于没有联系到投资人，碧桂园是否真的已经回款还未可知。

借助互联网众筹炒房 房地产众筹再背黑锅 

去年4月，房地产众筹被国内多个重要城市叫停。监管部门对房地产众筹进行集中整治的根本原因在于不合规的众筹炒房团扰乱了房地产众筹行业的正常秩序。众筹家也曾对中介众筹炒房的现象进行了报道并指出“所谓的“众筹”买房，只是凑钱这一点沾上了“众筹”的边角。凑份子炒房实际上的运作模式不用互联网帮助，不用平台上线，也不用托管资金，就是一种短期投机行为，靠的就是房价看涨!”而今，好好众筹用互联网将众筹炒房行为进行包装，上线平台，看似有点房产众筹的意味了，但是深究其根本还是众筹炒房行为。

真正的房产众筹是一种减少信息不对称的创新方式，投资者可以接触到大量的房产项目，并以少量资金投资房产项目，而开放商也可以通过房产众筹降低融资成本。房地产众筹模式本来可以形成互惠互利的双赢局面，却被一些投机者当成炒房的幌子，白白背了黑锅，房地产众筹行业也因此一度萧条。

在此，众筹家提醒广大投资者，众筹有风险，投资需谨慎。在进行房地产众筹投资前一定要对众筹平台的资质进行评估，并对被投项目进行尽职调查，警惕一些打着“房地产众筹”之名，行炒房之实的众筹平台，同时还要在自己可以承受风险的范围内谨慎投资。

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