海南返乡笔记

2022年，在新的一年里，海南楼市的走向会是什么样呢？房子到底还能不能买呢？作为一个置业海南10年的老同志，今天咱们就来好好聊一下吧！

在过去一年，海南楼市的调控可谓是一波接着一波。比如“限价令”“禁止商改住”“三亚二手房指导价”“细化购房限制”等政策的出台，海南楼市未来的走向会是什么样呢？不得不说，在2021年是全国楼市行情整体下行的一年，海口和三亚楼市，却反其道而行。可以说是独立于全国大形势之外的一个特殊的存在。在楼市下行的背景下，唯独海南，却保持着交易量稳定上升，房价更是坚挺地连涨。不信你去各大售楼处转转，比如海口西海岸、海甸岛等区域的售楼处，你就会发现二手房的价格实际上不降反涨了不少。而新房由于被限价，因此涨幅没啥变化，但可买的房源也不多。

目前这种楼市的状况，好多人私下问我，是不是海南的房子还会大涨呢？因为现在自由贸易港经常被提出来。网上看到这方面的新闻报道也很多。2025年全岛封关之后海南的房产将会变为所谓的全球资产，未来的海南最有价值的东西是房子。类似的报道不胜枚举，我看到这些真的是服了。这类文章的署名作者，一般不是房产中介就是开发商或者是第三方平台的人，利益相关的人，屁股决定脑袋。谁不明白这个道理呢？给消费者洗脑的行为真的让我都看不下去了！下面，我就从经济环境和调控政策等方面分析一下目前的楼市的状况吧。

说到海南不得不提自由贸易港。之前，甚至有很多人说未来海南封岛后去海南要办理签证，那是媒体炒作的，这个已经辟谣了。官方的说法是，目前计划封关以后人员进入海南岛仍然使用身份证，跟现在没有任何差别。最终的方案也会由海南和国家有关部门共同确定，所以说这个事情大家不要急。虽然可能不用签证，但是封关、自由贸易港的意义也确实很大！有多大呢？他会把海南省和我国其他省份明显区分开来。未来国家要把它打造成全球开放程度最高的地方。咱先说说什么是封关吧？我们都知道国外的商品进入到我们中国是要交关税的，未来进入海南就不需要了。不过一般的商品再从海南进入到中国内地还是要交关税的。因为商品在海南不含税所以价格比较低，这样就会鼓励人们去海南岛上去消费也允许带一定额度的商品回到内地，不过牵扯到大额的消费还是只能在海南岛上进行，比如说，您想买一辆进口的汽车，想不交税那只有在海南岛上牌，在岛上使用，想回家上地方牌那就要补税了。海南将会成为一个购物天堂这个逻辑没什么问题，也非常好理解。但是如果你认为自贸港的意义就是要把海南打造为购物天堂那可就大错特错了。

国家颁布的海南自由贸易港总体方案的内容比较多。我只给大家罗列几个比较关键的点。

（1）首先在个人所得税方面海南自由贸易港针对特定的人才给出最高15%税率的优惠政策，这个可是实实在在的优惠啊！不管你是在内地的北上广深还是在十八线小镇工作都只能望洋兴叹。这个可是吸引人才的利器对那些高工资的人才来说吸引力是非常非常大的。

（2）提升对注册在海南自由贸易港并实质性运营的鼓励类的产业企业按照15%的税率征收企业所得税，而且对在海南自由贸易港设立的旅游业、现代服务业还有高新技术产业、企业新增境外直接投资取得的所得免征企业所得税，而且在海南的企业进口的原材料和设备几乎都是免税的。以上的两点，个人和企业优惠给的都非常到位！

最最重要的这一条是对原产于海南或者含进口料件加工增值超过30%的货物进入内地免征进口关税！谁不知道中国内地市场的潜力和能力呢？这一条就足以让很多企业垂涎三尺了。

说了这么多其实我就是想说未来的高端制造业中心才是国家给海南的更深层次的定位，国家鼓励的是让有技术含量的企业来海南。自由贸易港方案出台之后，很多人给海南贴上一堆标签，甚者扬言海南即将超越取代香港、还有人说超越深圳的，但这些都只是表象。深层次的东西打造高端制造中心，这才是海南崛起的关键。

其实国家对海南的期望这不是第一次了，海南曾经有两次腾飞机会都让房地产嚯嚯了。

第一次是1988年4月海南建省并成为经济特区，结果没有吸引来外资却把房地产的泡沫吹起来了。90年代海南房子就是用来炒的，全省冒出2万多家房地产公司，平均300人就有一家房地产公司。1993年三亚的楼盘有些已经涨到了7500元每平方，那个时候普通职工的月收入才不过一百多元。搞的多么的荒唐！但是第一个楼市的春天很快就在强调控中结束了。1993年起国家进入银根紧缩周期，开始对房企进行严厉的资金管控不少开发商、信托机构破产，楼市的泡沫开始破灭。众多开发商卷款跑路留给海南的是一堆烂尾楼，一堆盘根错节的债务纠纷。直到90年代末中央拨给海南5亿的财政补贴用来专门处理烂尾楼这样才有所好转。进入二十一世纪烂尾楼改造依然是海南楼市的主题，处理烂尾楼前前后后用了差不多十五年的时间。直到2007年海南省的领导才官宣八年的努力烂尾楼才开始见效了。

海南第二次腾飞的机会是2010年建设国际旅游岛。走出了烂尾楼阴影的海南岛在那个时候首次提出了国际旅游岛战略这一概念。吸引了万科富力地产公司进来拿地恢复元气之后海南的楼市仿佛再次迎来了春天。这些企业也一度在这里赚的盆满钵满。2013年碧桂园金沙滩开盘卖了十二亿。2015年海南的海花岛开盘卖了一百二十二亿。2017年三亚的房价站上了3万元大关海口也突破了2万。可以说是相似的初衷、一样的套路，又是搞的房地产开发商遍地开花。过度开发，不少的海滩被破坏本应该发展的旅游业也受到了严重的创伤。所以那个时候泰国旅游非常非常火，就是因为很多人宁愿去东南亚也不再去海南岛。可以这么说哈，因为房地产海南两次翻身的机会都被白白浪费掉了，一手好牌因为房地产打得稀烂。放眼全国也没有第二个了。尽管房地产一直占据海南财政收入、固定资产投资很重要的比重，但是海南省已经用实际行动来改变经济发展过度依赖房地产的这个现状了，也多次表示海南不能再成为房地产的加工厂将以这个壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖，壮士断腕多么重的一个词啊！即便过去两年的楼市那么低迷，海南也没有动摇，依然非常严格的全域限购。

以上是政策场面的分析，下面咱们再来说说市场供求，从经济方面分析。2019年海南GDP总值是五千三百亿常住人口不到950万。海南省GDP总量位居全国的第28位，全国排行倒数第四。仅高于西藏青海宁夏，居民的普遍收入都在三四千块钱，但是三亚的房子现在均价三万元，年轻人很少有愿意留在岛内的。人口导入困难，产业基础薄弱给原本并不富裕的海南雪上加霜。从这个经济层面来讲政策更加不会放松。因为和建设高端制造中心的目标是背道而驰的。海南如果在制造业没有起来的情况下房价先起来了这反而会成为抑制制造业的重要因素。

另外一方面，我们都知道海南有很多购房需求是来源于内地的候鸟过冬者，这也导致了海南的房屋的空置率非常非常高。这一类的地产和旅游地产是一个性质。旅游地产最重要的一个特征就是一手房的供应量非常大，二手房市场却极其有限。去过海南的朋友都知道在海南有整片整片的空城随便走一圈就能找到一手新盘的售楼处。你说一手房还挑不过来呢？谁会去买二手房呢？曾经的房价与投机可以说是海南的噩梦啊！国家希望海南这次在“房住不炒”的主旋律下把目光放长远一些，踏踏实实的发展实业紧控楼市反而那才是对海南楼市最好的药方。大家一定要清楚楼市的价值不是建立在炒房的基础之上而是这个城市真正发达起来楼市才有价值。

我相信有些朋友是真的喜欢海南的环境想在海南定居，无论是投资和投机我都希望用最底层的经济和政策逻辑去思考一下抱着炒房的心态在海南置业这种投资方法是不是真的可取，我常常跟朋友们说买海南一定要有以海南为第二个故乡的主人公的心态，海南的崛起任重而道远成败与否其实很大程度上取决于对楼市调控的效果。放眼全国何尝不是这样呢？

全文完！