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这是熊猫贝贝的第1656篇原创文章

赣系地产商——新力控股（02103.HK，简称“新力”）在停牌18个月之后，梦断港交所。

4月6日港股收市后，港交所宣布，自2023年4月13日上午9时起，新力上市地位将根据《上市规则》第6.01A(1)条款予以取消。换言之，自2021年9月20日起停牌超过18个月的新力即将被退市。

目前在港交所停牌的17家内房股里，新力是第一家被摘牌的。

比新力控股更早停牌的内房股有两家，一家为中国地产（01838.HK），是太平协和集团私有化之后，赴港上市并更名，该公司于2023年3月30日公告根据港交所指引继续停牌并延迟刊发2021年中报及2022年年报；

另一家则是已经复牌的中国中石控股。

停牌？是什么意思？有什么影响？谁会有损失？

根据港交所相关规定，上市公司若连续停牌18个月未能复牌，就可以对其摘牌。

而新力控股的“大限”是2023年3月19日。

至此，本轮流动性危机下的第一家退市房企正式诞生，股权归零，投资者血本无归。

回望2022年年底至今，政策和融资环境趋暖，楼市和土地市场逐步复苏，爆雷房企开始忙债务重组，转危为安似乎成了主旋律。

但，或许是到了这一刻，大家才陡然发现，笼罩在行业上空的阴云从未散去。

对于不少房企来说，活下去的希望，依然渺茫。港交所这则消息，警醒的不仅仅是新力。

从0到千亿，新力只用了短短的十年，但从黑马到马失前蹄，这家企业用时更短。

这不就是中国众多民营房企过去十几年里面的反复上演的一幕么？

想起一句老话，其兴也勃焉，其亡也忽焉。

无数地产老板干了一件远超其能力的大事，虽然曾借地产大势迅速飞腾，但力不能胜，终究是空忙一场。

这篇文章，将从真正的一个房地产行业从业者的角度出发，为各位读者朋友复盘梳理中国房企阵营千亿黑马，曾经“江西地产一哥”的新力，一路高光上市，到黯然退市的完成过程，并且基于这个事件，对后续中国民营群体的走向，进行理性客观，有依有据的一次讨论和深入研判。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。头条独家文章，抄袭搬运必究！（有看到抄袭搬运的读者朋友也请帮忙举报一下，原创标签只有在头条平台。感激不尽！）

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

1

事件复盘：新力控股梦断港交所，究竟是怎么一回事？

在已爆雷房企中，新力控股率先倒下了。

4月6日，中国香港联交所发布公告称，新力控股由于未能于2023年3月19日或之前履行联交所订下的复牌指引而复牌，联交所宣布，由2023年4月13日上午9时起，该公司的上市地位将根据《上市规则》第6.01A（1）条予以取消。

相关公告文章开头已经贴出来了，这里就不再重复。

根据新力控股官网，新力控股（集团）有限公司（股票代码：2103.HK）创办于2010年，历经十余年不懈发展，已从区域龙头企业晋升全国30强房企。

2019年11月15日，新力控股成功登陆香港资本市场，成为年轻的香港上市内房企。

公告显示，新力控股的股份自2021年9月20日起已暂停买卖，截至2023年3月19日，新力控股持续停牌期满18个月。根据联交所《上市规则》规定，若上市公司持续停牌18个月，便有权将股份除牌。

早在2021年12月、2022年4月、2022年9月，新力控股就先后收到联交所的复牌指引。联交所要求其证明，公司已遵守上市规则的相关内容。

证明内容包括：上市公司须有足够的业务运作并且拥有相当价值的资产支持其运营，其证券才得以继续上市；刊发所有尚未公布的财务业绩并处理任何审计修改；以及公布所有重大资料，以供公司股东及其他投资者评估公司的状况。

但是，新力控股2021年下半年以来就再未披露财报。据新力控股披露公告显示，2020年、2021年、2022年前10月，公司依次实现合同销售金额约1137亿元、815亿元、31.4亿元。

曾经，新力控股是国内增长速度最快的房地产开发商，从0到千亿销售，这家前黑马房企只用了不到10年的时间。

但在融资渠道收紧、销售降温的大背景下，张园林与他的新力控股走向陨落。

从2020年7月的求救信，到中秋节董事长失联，再到2021年9月停牌……这家来自江西的房企迅速崩塌。

如今，新力控股成为了这一轮地产调控当中，首家从停牌到退市的房企。

虽然很多人并不了解新力地产这家发家于江西的民营房企，但是作为港股内地房企第一个被正式摘牌退市的代表，新力控股的动向，吸引了市场和舆论的高度关注。

毕竟，第一个，总是有代表性的，是不是？摘牌退市，既是规则要求，也透露出重要的信号，那就是：资本市场对一家公司的彻底放弃。

这对研究行业现状，具有重要有意义。

2

复盘赣系民营房企新力地产的波折发展历程，走到退市，并不奇怪？

时间回放到2021年9月20日，新力控股遭遇股债双杀，股价一日内暴跌87%，也由此开启了漫长的停牌之路。

彼时，市场消息还停留在“降薪”层面，新力控股集团总部人员被通知降薪，降薪幅度在50%-70%间，其中总经理级别普遍降薪60%，副总裁级别普遍降薪70%。不过，有业内人士指出，仅仅是降薪并不足以引发新力控股的股价崩盘。

随后在2021年9月30日晚间，新力控股给出了股价崩盘的答案：由于集团近期面临因宏观经济状况而导致的不曾预期的流动资金问题，公司若干附属公司未能于相关到期日或之前就两项境内融资安排于2021年9月18日支付应付利息合共约3874万元。

债务逾期致使公司大股东即实控人张园林部分股权被平仓。

停牌至今，新力控股最终未能熬过除牌“大限”。这个过程，前后差不多有一年半，也就是18个月的时间。

在停牌的这18个月里，新力地产付出了什么努力？

很遗憾，几乎什么也没做。

如果用一个词来形容，就是，躺平；如果再加上形容词，就是，彻底的躺平。

没有任何积极自救，腾挪资金保障企业运转的动作，2020年中秋节，董事长张园林就“失联”了。张园林失联超过560天了，没有人知道他去了哪里。

他一手创办的新力控股，早已人去楼空，甚至走向了资产变卖的一步。

但两年前的新力，其所面临的光景与此时此刻截然不同。

新力可以说是一匹当之无愧的行业“黑马”：从0到千亿销售额，万科花了26年时间，但新力控股仅仅只用了10年。

新力控股于2010年从江西南昌起步，当时在南昌手眼通天，神通广大的张园林拉到一些矿业、房地产行业背景的投资启动资金，正式成立了江西新力置地（新力控股的前身）。

那个阶段，是房地产行业的“黄金年代”，万科在这一年达到千亿，碧桂园则开始大刀阔斧改革，融创中国刚刚登录资本市场。

乘着地产的东风，新力控股在江西持续耕耘与发力，慢慢打响了名号。

2016年，张园林不再满足于江西省内的业务，迈开了全国扩张的步伐，紧接着，其不断在武汉、惠州、苏州等地布局新的项目。

为配合全国扩张战略，公司亦于翌年将总部迁至上海，并在2018年提出了“保800亿元争1000亿元”的业绩目标。

加速扩张为新力控股赚足了人气与财力。

2019这家企业成功登陆港交所，2020年销售突破千亿，以黑马姿态成为几乎最年轻的千亿房企。

同年，张园林亦站上了人生顶峰，在当年的全球房地产富豪榜，张园林及其妻子以110亿元的身家跻身进了前180位，一时风光无两。

高光时刻，谁也不会去在意：任何辉煌都是短暂的，物极必反是必然的。

蒙眼狂奔的背后，也带来了一些后遗症。

为了冲击千亿阵营，新力控股采用了“120天启动开发、180天达到预售标准”的高周转开发模式，但这种通过财务杠杆操纵所营造出来的繁荣终究只是假象。

新力控股遭此困境，市场分析大多指向其“三高”的打法。

高周转模式，让新力控股迅速迈入千亿阵营，但高周转也带来了高负债、高融资成本等问题。

新力的高周转，在行业内，对标的是高周转的碧桂园，但是就算是碧桂园内部的经济评估，都无法去理解和接受新力的极致挤压模式。

用句耳熟能详的话来形容，新力狂奔冲规模，有困难要上，没有困难创造困难也要上！

脱离现实规则约束所创造出来的虚假繁荣，就和太阳光之下的肥皂泡一样，美丽，但是脆弱：

一方面，新力控股的盈利能力堪忧，对比全口径的千亿销售，2020年新力控股的权益销售额仅540.2亿元，权益占比仅47%。

同时，公司的毛利率从2018年的37.3%下降7.7个百分点到2019年的29.6%，2020年该公司的毛利率仅剩24.4%。

另一方面，新力控股的负债水平不断攀升。数据显示，2016-2018年，新力控股的净负债率分别为190%、270%、240%。

但2019年这一数值骤然降至67%，202年仅为63.6%，因此市场质疑其靠财技实现“降档”。

截至2021年6月末，新力控股放入总负债为918亿，总负债率近82%，其中流动负债有754.28亿元，一年内到期的短期债务约132.4亿元，而现金及银行结余约为193.5亿元。

在房地产行业的疯狂时期，新力控股一以贯之的模式似乎不存在任何问题，但在行业调整、疫情反复的这几年，靠高杠杆、高周转推动规模的方式早已不适用。

新力在地产圈的存在感，有两件事不得不说：

一是2020年初，张园林高薪聘请知名职业经理人陈凯出任公司联席董事长兼总裁，但半年后，陈凯内辞。

陈凯曾在华润置地、龙湖、阳光城、中南置地等多家房企任高管。不过，仅半年后陈凯就提了离职，这位经验丰富的地产老将主动选择离开，似乎预示着新力即将走下坡路。

二是2021年7月8日晚间，一封神秘的《新力地产老板张园林求救信》在业界传播。新力公司虽然辟谣，但后来的情况表明，这封信大概率是真的。

从0到千亿，新力只用了短短的十年，但从黑马到马失前蹄，这家企业用时更短。

一个始终旋转的陀螺，或许总有一天会脱离轨道。

新力的退市，留给新力股东的是金钱跌落的声音。

从两年前的“求救信”以及资本运作的角度来看，张园林也显得稚嫩，没有承担起为股东们守护资金安全的责任。

新力控股目前的情况是因长期停牌而遭被动除牌，这意味着小股东的股票在除牌前是无法套现交易的，而一旦除牌，股票就更不能公开交易了，加上新力控股已被提起清盘呈请，那么股票就没有多少价值可言。

后续即便投资者参与破产清算，如果新力控股资不抵债，股票持有者的清偿权排在债权人之后，那就意味着很难挽回损失。

据港交所《上市规则》显示，可以对连续停牌18个月的上市公司进行摘牌。

总的复盘下来，新力走到退市这一步，遭遇当下的结局，并不值得同情。

3

趋势研判：新力是第一个退市内地出险房企，后续别的民营房企，怎么看？

港交所的这份通告背后，浮出水面的不仅仅是新力。

当前，还有超过20家房企正处于停牌程序，其中超15家房企面临除牌风险，如果未能及时完成复牌指引，也将成为下一个新力。

新力是在2021年9月停牌的，而更多的房企的停牌潮可能还将继续，在2023年2月时，在港上市内房股中尚有17家房企因年报难产等原因未复牌。

经过3月一整个年报季，除了佳兆业复牌，更多房企及其物业上市公司加入停牌行列，包括佳源国际控股(02768.HK)、上置集团(01207.HK)、汇景控股(09968.HK)、上坤地产(06900.HK)、大发地产(06111.HK)、新明中国(02699.HK)、祥生控股集团(02599.HK)、粤港湾控股(01396.HK)、康桥悦生活(02205.HK)、佳源服务(01153.HK)等。

新力从停牌正式走到退市，似乎是一个重要的时代信号和市场态度表达：

内地房企在港股资本市场讲述的游戏故事，或将告一段落。

房企命运如此戏剧化，源于密集上市之后遇到疫情和行业衰退，而且上市前，不少房企的融资问题已露端倪，意图通过上市圈钱续命的算盘终究是竹篮打水一场空。

潮退了，房企也陆续回归本质。以前狂奔膨胀有多得意，当下回归就有多难受。

近两年，在监管部门压降地产行业负债、“保交付”等政策指引下，房企正一步步纠错，回归实业本质。

政策暖风频吹下，销售端正在逐渐回暖。

房企在这一修复过程中，进入新一轮洗牌，行业调整之后，重新出发。

回首过去，来路仍然清晰。

新的时代到来之前，也倒逼房企做转型与经营模式的更新。

过去3年，我们共同见证了很多；

2023年起，我们还将继续见证。

理性预判：新力是第一家本轮房地产周期调整中被资本市场抛弃的民营房企，但是一定不会是最后一家。

写在最后：

新力退市事件，能够给中国当下的房地产行业和市场，带来哪些警示？

新力退市事件进一步说明，房企的竞争格局还要继续做调整，也要求各类企业从本轮债务风波中吸取重大教训，要从房地产新发展模式的角度做好规划，确保企业稳健发展。

道理是这么一个道理，但是和现实总是有距离的。

要是讲道理每一次都有用，那还需要监管和管理吗？

当前，还有超过20家房企正处于停牌程序，其中超15家房企面临除牌风险，其中包括目前，融创中国、中国恒大、世茂集团、世茂集团、花样年控股、阳光100中国、当代置业等。

其中，蓝光发展因股价首次低于1元，根据规定，该公司股票可能被上交所终止上市交易。此外，截至目前，中国恒大、世茂集团、花样年控股等仍有部分财报未披露，依旧存在被退市的风险。

相比之下，融创中国已完成财报的公布，待其余条件完成即可避免相关风险。

港股如此，A股也不太平。

就在新力被港股市场退市的当天，A股上市房企蓝光发展也发了个公告——

大概意思是，公司股票当日收盘价低于1元，如果连续20个交易日股票收盘价都低于1元，公司股票可能会被上交所终止交易。

除了蓝光发展之外，中天金融、美好置业、ST泰禾、粤泰股份、金科股份、阳光城、华远地产……股价都已经接近1元的“死线”。

如果资本市场对行业的信心继续低迷和降下去，这些地产股离退市估摸着也不会太远了。

事实如此，一系列资本市场的动态，实际上是给行业和市场，敲响了警钟。

一方面，对于行业来说，民营企业的债务压力和现金流风险，是当下已经形成共识，绕不开的普遍问题，客观来说，绝大多数民营房企是无法通过自身努力去解决企业生存和持续发展当下所面对的困境的。

另一方面，行业和企业的风险下沉，对于楼市来说，也带来了不确定性风险。

行业的警示不多说，家大业大，各显神通，走一步看一步。

对于楼市，还是我从几年前，像个老妈子一样每一次聊楼市话题都会重复的那几个观点：

现房为王！优先国企央企，不着急就再等等，不要有新房癌！

虽然说风浪越大，鱼越贵，但是绝大多数普通人和经济个体，实际上根本没有和风浪博弈的资格和能力。

安全第一，稳妥第一，生存第一。不赌为赢。

对于行业也好，个人也好，这是一个注重安全边际的时代。

以上，就是对新力控股遭遇港交所退市最新动向，进行的专题分析和讨论内容，和各位读者朋友们，进行一个交流和分享。

根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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