地下车位有产权吗？

小区物业地下停车场产权是属于开发商，还是属于业主一直是一个充满争议的法律问题。很多业主们认为，买房时业主支付了土地出让金，购房款，分担公摊面积价款，地上和地下的停车场都应当属于全体业主所有。开发商却说：地下车位是我们投资开发的，业主买房合同并不涉及地下停车场产权和使用权，也没有明确把地下停车场写进公摊面积。地下停车场产权和使用权属于开发商。

大连男子张某某因开发商收取70年170000元地下停车场使用费，依据《消费者权益保护法》规定，状告开发商要求退一赔三。2022年3月4日，大连中院终审驳回了张某某的诉讼请求。

2009年12月，张某某购买位于大连市沙河口区房屋一套，18日办理契税完税。2010年3月27日，张某某(乙方)与大连某某房屋开发有限公司(甲方以下称某某公司)签订《停车位(库)有偿使用协议书》，约定张某某有偿使用位于大连世嘉星海小区A区地下停车场126号车位(签约房号：A1-1-6-1)，张某某仅有使用权，不能办理产权，张某某对此予以认可。

车位使用期限自交付之日起至2075年6月9日止.车位使用权转让费为170,000元，张某某应于合同签订之日一次性向某某公司交付。当日，张某某转账支付车位转让费170,000元后，某某公司为张某某开具专用收款收据(编号0021242)，次日起，张某某开始使用该车位。

大起大重搬迁改造项目(世嘉·星海)(C-01-05、C-01-06、D-02-01、D-02-02)平面规划图(设计编号2005规-3，日期2005.11)显示，D-02-02区住宅地下及半地下车库面积12691.2平方米。大连市规划局2006年1月20日颁发的20060003号《建设工程规划许可证》显示，某某公司大起大重搬迁D-02-01、02区地块改造项目建设规模――地下车库12691.2平方米，不参与容积率平衡。

就D-02-02区地块，某某公司取得权证号大国用(2006)第03031号国有土地使用权证(使用权类型：出让，用途：城镇混合住宅用地，使用期限：2075-06-09)。经某某公司委托，大连市房地产测绘中心2007年9月25日作出大房测(果)字[2007]第090901号《房屋面积测绘成果报告》，显示大连市沙河口区世嘉星海地下车库(房地号：54-18-70)总建筑面积12718.59平方米，根据《房产测量规范》(GB/T17986.2000)之规定，该房屋的共有面积分摊采用不分摊方式分摊。

2021年9月23日，大连市资源局作出依申请2021第326号政府信息公开告知书，向张某某告知，世嘉星海小区一期为我局批复的大起大重搬迁D-02-02区项目，在工程证附图中，仅有的下车库总面积和总车位数量即：地下车库面积12,691.2平方米，地下车位288个。工程证附图中一般不体现人防车位、可售停车位、公共停车位的面积和数量。大连某某 房屋开发有限公司开发的C-01-06区和某某公司开发的D-02-02区共21,785.2平方米地下停车场应补交土地出让金人民币324.9450万元。

张某某认为开发商没有权利处置使用地下停车场，收取70年地下车位使用费是欺诈行为，起诉要求某某公司向张某某退还张某某车位使用权转让费170,000元，并支付赔偿金510,000元，共计680,000元。

一审法院原审认为，根据所在小区平面规划图、《建设工程规划许可证》显示，涉案车位所在的大连市沙河口区世嘉星海小区D-02-02区地下车位面积12,691.2平方米，不参与容积率平衡；《房屋面积测绘成果报告》显示，大连市沙河口区世嘉星海地下车库(房地号：54-18-70)总建筑面积12,718.59平方米，共有面积采用不分摊方式分摊。张某某未能提交证据证明涉案车位记入了房屋共有部分分摊建筑面积，亦未能证明涉案车位属于法定必须移交给业主的配套设施，或存在其他业主共有情形。因此，无证据证明涉案地下车位属全体业主共有。

某某公司处理该地下车位的行为是否属于欺诈？经双方诉辩和庭审查明，某某公司投资开发地下车位，依法办理了《建设工程规划许可证》，并取得了土地使用权证，依法有权对案涉车位进行处分。至于某某公司取得土地使用权证后是否足额缴纳土地出让金，属其与案外人之间的权利义务内容，土地出让金履行情况不影响某某公司对涉案车位处分行为效力。

双方签订的地下车位协议是否有效？《停车位(库)有偿使用协议书》是原、某某公司双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，对双方当事人有约束力。协议约定，张某某有偿使用案涉车位至2075年6月9日，与所占用土地使用权期限一致，符合当前房地产市场发展的实际需要和惯常交易模式，性质上属无名合同，非租赁合同，故对张某某关于涉案的合同系租赁合同，超过法定20年最长期限的主张不予支持。协议约定“张某某仅有使用权，不能办理产权，张某某对此予以认可”，张某某作为完全民事行为能力人，对上述情况应当明知，并承受相应的法律后果。

一审法院判决认为：某某公司不存在欺诈故意及欺诈行为，双方的车位使用协议不构成欺诈，张某某要求某某公司退还车位使用权转让费170,000元并支付三倍赔偿金510,000元的主张不能成立。驳回张某某的诉讼请求。

张某某不服一审判决上诉称，根据《物权法》和《民法典》相关规定：开发商提交的“建设工程规划许可证”由大连市规划局颁发，是建设项目是否符合城市规划要求的法律凭证，不能证明某某公司对涉案地下车位(车库)的所有权，只是一种规划许可。平面规划图也不能证明某某公司对涉案地下车位(车库)的所有权。

开发商某某公司提交的权证号大国用(2006)第03031号国有土地使用权证(使用权类型：出让，用途：城镇混合住宅用地)该国有使用权证只能证明某某公司取得了该地块地表的土地使用权，只能在土地的地表建设城镇混合住宅，根据建设用地使用权在土地的地表，地下和地上分别设立，该使用权证与涉案车位(车库)并无关联，不能证明某某公司拥有该地块地表以下以及地上部分的土地使用权。(房屋面积测绘成果报告)只能为房屋登记工作服务，同样不能作为某某公司对该涉案车位的权属证明。

大连某某房屋开发有限公司辩称, 某某公司通过建设小区地下停车场而成为物权人，并且依据《城市地下空间开发利用管理规定》有权处分地下停车场。按照《城市房地产管理法》、《城乡规划法》及《建筑法》等法律及工程实践经验，建设工程项目需要有《国有土地使用权证》（以下简称“《土地证》”）、《建设用地规划许可证》（以下简称“《用地规划许可证》”）、《建设工程规划许可证》（以下简称“《工程规划许可证》”）和《建筑工程施工许可证》（以下简称“《施工许可证》”）。某某公司开发建设小区地下停车场各类建设手续齐全，符合政府的建设工程规划要求。

张某某不能提供证据证明涉案小区地下车位属于业主共有。根据《工程规划许可证》及《房屋面积测绘成果报告》可知，规划用于停放汽车的地下空间既未参与容积率计算也未分摊共有面积。由此可见,小区地下停车场规划之初即确认用于停放汽车，并非是占用业主共有道路设置的停车位，其归属不是属于全体业主所有。

二审法院审理认为，《物权法》第一百四十二条规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”住房和城乡建设部颁布的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定“地下工程应本着谁投资、谁所有、谁受益、谁维护的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”

因此某某公司有权依法处分涉案小区地下车位。另外，根据平面规划图、《建设工程规划许可证》、《房屋面积测绘成果报告》显示，规划用于停放汽车的地下空间未参与容积率计算也未分摊共有面积，原审判决认定案涉车位不属于全体业主共有并无不当。张某某提出某某公司因未交土地出让金、未取得地下部分的土地使用权，违反法律规定，无权处分案涉车位的上诉理由，因无事实和法律依据，法院不予支持。2022年3月4日，大连中院终审判决驳回张某某上诉请求，维持原判。

张某某这起消费者挑战小区物业地下停车场所有权的案件虽然以失败告终。但是，这起案件却清楚地说明了小区地下车位产权或者使用权的法律依据，以及取得过程。这个同样适用于地上停车场。现有的法律法规明确了，小区规划对停车场归属性质是如何记载的；其次，业主买房时是否把停车场纳入公摊面积支付购房款；

第三，现行的法规规章明确规定，地下车位还要遵循谁投资，谁所有，谁受益，谁维护原则。这起案件中，张某某无法证明地下车位纳入公摊面积，开发商作为投资人建设开发了地下车位，合法地取得了车位使用权。现有的法律法规可能不是很完美，但是作为生效法律法规，我们还是要遵守执行的。

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