北辰实业难逃发展窘境

 

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曾经作为北京市的知名国有房企，北辰实业近年来却在北京市场并不活跃，在售项目也屈指可数。其低调而神秘的行事风格，令其逐渐淡出人们的视野。而近日的两则消息源则将其拉回了大家视线中，一则来自官方，即北辰与金隅的高层人事变动；另一则来自民间，北辰旗下的墅院1900项目，自拿地起便承诺的幼儿园，也说没就没了。

”业绩堪忧

 京籍国企中的异类

近日，金隅股份和北辰实业宣布了人事调换消息。李伟东辞任金隅股份执行董事、战略与投融资委员会委员及副总经理的职务，已获北辰实业执行董事候选人提名，并被聘任为北辰实业总经理；同时，曾劲辞去北辰实业执行董事、董事会提名委员会委员、战略委员会委员及总经理的职务，重新出任金隅股份总经理，并被提名为金隅股份执行董事候选人。

       伴随人事调换消息公布，市场上还有金隅和北辰两家北京国企将合并重组的传闻，不过，这一消息并未得到任何官方确认和证实。

实际上，如此猜测声音更多还是源于北辰在近年来的表现。在品牌房企纷纷强调高周转的当下，北辰实业的发展速度着实缓慢。据北辰实业的公告显示，2015年公司实现营业收入仅71.9亿元，同比增加15.3%。而其2014年公司实现营业收入62.34亿元，同比增长13.24%；公司实现利润总额7.93亿元，同比减少14.89%。对比同为京籍国企的首开、金隅，早在2014年便已经跨入200亿级别，北辰的步调确实过于平庸，是因企业发展需求而放慢速度，还是刻意地拖沓呢？

 逐渐失去北京大本营

      

根据北辰实业的官方战略，“立足北京、拓展京外”为其发展方针。但近几年来，北辰实业在北京房地产市场并不活跃，在土地市场上也斩获无几。作为北京的国企，北辰实业近几年的大本营优势似乎在层层褪去。据北辰实业的年报显示，北辰实业2015年可供出售物业项目共计11个，其中北京6个物业项目合计可供出售面积30万平方米，占比约2成，北辰实业可售面积占比约8成的物业项目分别位于北京之外的长沙、武汉和杭州。

房地产业服务机构克而瑞研究中心在最新的北京市房地产业国企改革分析文章中指出，北辰实业的持有物业均位于北京，但开发方面表现相对较弱，北辰则在京内缺乏待开发项目，储备集中在长沙。北辰实业的年报显示，在该公司71.9亿元的营业收入当中，有45亿元是房地产销售的收入。克而瑞机构发布的“2015中国房地产企业销售金额TOP100”中，前100名的门槛已达到103.8亿元。在实力房企纷纷向千亿级挺进的市场环境下，北辰实业45亿元的销售成绩单的确有点黯淡。

 难逃地王项目拖累

有分析认为，目前北辰实业手上的几个地王项目，沉淀了大量资金，从而降低了资产周转率。记者了解到，今年6月，北辰实业经过41轮激烈争夺，最终击败保利、绿城、金地、中粮等18家一线房企，以15亿元竞得南京市河西中部G10地块，楼面价为21203元/平方米，该地块成为南京市场新晋地王。早在2007年7月，北辰实业曾以92亿元拿下长沙地王三角洲项目。记者查阅北辰实业2015年报发现，截至2015年末，该项目累计实现开工面积和竣工面积分别占总建筑规模的56%和37%。也就是说，在拿地八年多以后，北辰长沙三角洲项目仅建设了约一半。而在北京，拿地五年后才进入销售阶段的北辰墅院1900也是其慢周转的例证。

楼盘疑云

 墅院1900捂盘五年仍不急卖

“有销售人员吗，能不能给介绍一下楼盘？”近日，记者同其他3组客户同时走进位于顺义马坡镇的北辰墅院1900项目，售楼处内稍显冷清，记者等了近10分钟，才有一名工作人员来到沙盘旁，“现在基本没房了，新房源什么时候开还不一定。如果想买可以先登记留个信息。”该工作人员表示，“有样板间可以自己去看，但没有人给讲解。”一副忙不过来且不愁卖的态度。

北京市国土资源局网站的公开信息显示，早在2010年6月，通过招标出让的方式，北辰实业以12.56亿元的价格，拿下了位于顺义马坡的地块，即北辰墅院1900项目所在地块。总建筑面积14.7万平方米，包含居住用地、托幼用地、小学用地在内，这块土地的综合楼面价约为8500元/平方米。

然而，据北京市住房和城乡建设委员网站信息显示，2015年8月31日，北辰墅院1900项目的24栋共192套别墅房源就获得了现房销售许可证。也就是说，从拿地到拿销售许可证，这一项目一捂就是五年。拿到现房销售许可证以后，还是继续捂盘，目前只有约一半的别墅房源入市。

颇令人寻味的是，一般来说别墅产品会在准现房或现房阶段才入市销售，而普通住宅产品多是期房销售。而北辰墅院1900的高层则是一上来就卖现房，而且每次只开一栋。

今年7月14日，北辰墅院1900项目的6栋高层房源取得现房预售许可证，获批的拟售参考均价达到了4.5万元/平方米。目前只开了1号楼一栋，售楼现场的销控表显示，1号楼只有不到十套的少量房源未售，均是位于一层或顶层。“上次开盘很快就卖完了，现在就剩这几套了，接下来开哪栋楼还没定，什么时候开盘也没定。”该项目工作人员表示。据了解，该项目7月底入市的小高层均价为2.75万元/平方米，距离4.5万元/平方米的上限还有一定的上升空间。有分析人士指出，“这不失为一种营销策略，通过捂着卖，造成一种一房难求的景象。通过小步慢跑推盘也为后续房源赢得更多涨价的时间。”

 

 幼儿园用地说没就没了

“引入幼儿园与首都师范大学附属小学，3—12岁全程教育体系”，在北辰墅院1900项目售楼处提供给看房人的宣传单页上，该项目的配套教育资源被写在很明显的位置。在项目周边的围挡广告上，同样的文字也赫然在目。在售楼处的沙盘上，幼儿园的所在位置和楼栋也被标注了出来。

但记者在项目现场看到的情况则是，原本是幼儿园的大门，却已挂上了小学的牌子。有读者向本报反映，“买房时原本说的是，小区有配套幼儿园，但现在没有了，据说都扩建成了小学。”对此说法， 该售楼处的工作人员并没有否认，“幼儿园没有了，现在挂着小学牌子的大门就是原来规划的幼儿园，小学的大门正在施工。”对于取消幼儿园的原因，该工作人员并未回应。

记者查阅土地出让信息发现，北辰墅院1900的地块除了包括70年的R2二类居住用地外，还包括商业40年的R53托幼用地和综合50年的R52小学用地。很明显，幼儿园的地块和小学地块属于两个不同的性质。根据我国法律，土地用途有着严格的管理制度，《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定，建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

一切法律条文都指向了私自改变土地用途的违法。“如果开发商未申报改变土地性质，那么这就是一种违法。但如果说是小学借用幼儿园的校舍，这就有点说不清了，感觉是在打擦边球。”有业内人士表示。

对于读者反映的幼儿园扩建成小学一事，本报后续还将持续关注。