青岛西海岸新区，大家都发表一下看法吧。今后的前景如何，发展方向？

2015年,在西海岸许下500个小目标的“国民公公”，曾经在接受媒体时预言：

未来10年房地产业仍将是中国经济增长的“火车头”，在经济下行之际，是最后的“救命稻草”。

因此，在打造“东方好莱坞”的同时，他在灵山湾填了一个岛，圈了一大块地，用来承载无数普通人的投资梦。在房价暴涨的年份里，这一片地最终成为了他的“救命稻草”，让其与孙宏斌完成了举世瞩目的世纪交易。

东方影都的梦变得有些扑朔迷离，但在“火车头”的带领下，西海岸的GDP仍然在飞速增长。不过，“住房不炒“理念指导下，各级ZF严格执行的调控政策，房地产行业不断降温。即使在如此特殊的2020年，许多城市和金融机构在出台救市政策后，都旋即撤回了相关政策。

当原本带动经济增长的“火车头”，变成了平稳发展的“压舱石“，看上去那么美的西海岸，未来将走向何方？房价又会画出怎样的曲线？

PART 1

众所周知，2019年青岛的期末考成绩并不好，被宁波、无锡接连超越。作为青岛发展的重要增长极，西海岸的答卷尤为让人担心。

2019年西海岸新区GDP3554.4亿元(含保税区)，比上年增长5.7%，这也是西海岸新区自2014年获批以来GDP增速首次低于青岛全市增速（6.5%）。

从2019年西海岸新区GDP结构来看，第一产业增加值78.6亿元，增长2.6%；第二产业增加值1355.6亿元，下降1.1%；第三产业增加值 2120.2亿元，增长11.2%，三次产业结构调整为2.21:38.14:59.65。作为实体经济重要支撑的第二产业负增长，有人说大炼油停产检修是主因，今年复工就会拉回来。

除此之外，西海岸的经济发展结构有没有问题？

我们从民营企业的角度来看一下。2019年青岛民企100强榜，西海岸一共有28家企业上榜，数量不少。但是我们应该注意的是，上榜企业最多的就是房地产和建筑企业，其次是外贸、化工企业，与海洋相关的企业只有3家。当然，房地产、建筑业如果能够发展成为全国龙头也不错，但是看看鲁泽、天一、狮子城这些上榜企业，不要说到其它省市攻城略地，出了西海岸都很难见到这些企业的项目。

而且，包括凭借对外贸易上榜的康大在内，在过去几年中，高价捆绑车位、装修的套路比谁玩得都过分，西海岸绝大多数的本土房企都陷入维权纠纷中，美誉度大幅降低。在极度分化的市场中，这些区域性房企，很难能竞争过美誉度更高、营销体系更为完整的品牌房企，今年的日子或许更加艰难。

全国民营企业500强的榜单中，根本找不到西海岸民企的身影。但是，我们看看无锡的江阴市，共有海澜等13家企业入选“2019年民营企业500强”。

此外，互联网金融、在线教育、文化娱乐、新能源汽车等行业，西海岸又有那些为世人所熟知的知名企业，并且实实在在拉动了区域的经济发展？

抱歉，我想不出来。我闭上眼，想到的是一个又一个或者被称为“XX城”，或者被称为“某某智区”的房地产项目。

在房价不断上涨的年份里，拥有得天独厚自然条件的西海岸，只要把自己挂在房地产的“火车头”上，就可以轻松实现飞速发展的目标。

如果楼市进入寒冬，房地产的“火车头”失去动力，能带领西海岸飞速发展的新车头在哪里？

PART 2

对于西海岸发展面临的问题，许多人可能会说：不要在这杞人忧天了，你没看到那些大规划、大项目吗？两河片区和大学城都是非常让人期待的，在青岛谁能比得了？

中央活力区经济中心模拟效果图

如果我们仅仅看效果图，确实得借用标题党们那句“厉害了！”客观的讲，除了发展已经比较醇熟的核心城区，青岛其它区市都比不了西海岸。

但是，我希望大家一定要明白一点：不止青岛西海岸在往胶南方向发展新区，全国一二线城市都在努力打造新的经济增长极。这些新区，都需要优质的企业、人才去“填空”，不论是企业、人才，还是投资客，他们都会在全国范围内做选择题。

杭州未来科技城

杭州未来科技城，以铁路杭州西站枢纽为依托，以科技创新产业为支撑，建设杭州城市化的“一流科创会客厅”。而在企业规模上，未来科技城现入驻的企业已高达18000多家，落户海归创业项目超570个，高新技术企业约186家，省级研发中心、研究院已达38家之多……同时，国家超重力实验中心、阿里巴巴五期、菜鸟总部、之江实验室、人工智能小镇、海创园等科创和创新类产业集群均落址于未来科技城。

苏州的高铁新城

苏州的高铁新城遴选全球顶尖创新资源、扩展国际合作，仅2019年就成功引进中荷（苏州）科技创新园、中奥智能驾驶创新中心和IAE总部等高端项目。此外还与中科院半导体所、江苏省产业技术研究院、武汉理工大学等一流院所高校深度合作，汇聚了中国科学院半导体研究所—苏州脑机融合研究院等一批优质创新资源。

上海临港新片区

上海临港新片区，背靠的是上海自贸区这棵“大树”，目标是建立比较成熟的投资贸易自由化便利化制度体系，打造一批更高开放度的功能型平台，集聚一批世界一流企业，建设具有较强国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区，打造全球高端资源要素配置的核心功能，成为我国深度融入经济全球化的重要载体。

对于企业来说，企业总部、产业重心都只有一个。如果企业将他们放在上海、杭州、苏州，那么青岛肯定就没有。不要比粤港澳、长三角的核心城市，就是在与济南的竞争中，我们在争夺省内企业总部都不占优势。

规划好做，摩天大楼也好建，但是真正要把重量级企业吸引过来，并不是件容易的事儿。如果没有众多一流企业的支撑，那么地标性建筑以及诸多顶级配套的落地，就要打一个大大问号。特别这个地标又是融创来做，比绿地这样的国企变数可能更多。

所以，从2019年开始，我们就可以明显看出城市之间的楼市分化。苏州调控政策越来越严厉，但是房价还在不断上涨。2020年如此特殊，但是杭州的住宅还是需要摇号抢购，许多楼盘中签率甚至创下了新低。转过身来，我们看唐岛湾一线四五百万的类豪宅大平层项目，没有一个卖得好。

有的时候不是产品的问题，确确实实是因为刚需出现了断层。

PART 3

从产业和城市的对比，我们完全回归到楼市的角度，对于西海岸来说只有一个焦点：刚需盘以价换量，是否还能换得来？我们从克而瑞的统计图表不难看出，去年西海岸的土地供应又是遥遥领先其它区市，今年的新建商品房势必会呈现井喷的局面。

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作为青岛发展最好的区市，得天独厚的自然条件和众多的炒作题材，使得西海岸的刚需和投资客的数量也是相对较多。这就好比一个天生丽质的姑娘一样，她即使不是毕业于985，也不会弹钢琴，甚至有不少缺点，但还是会有很多人追求她。​

西海岸的宜居属性，不会因为产业差距而改变。

去年4季度的购房主力，来自于临沂等省内城市。 在疫情过后，市场还能不能恢复到之前的量，是一个大大的问号。如果外地投资客大量减少，对于老胶南片区大部分的楼盘都是灭顶之灾。

公开放开限购，是众望所归，但是松绑救市来自方方面面的压力同样也不小。不到万不得已，这个口子不会开。

现在，开发商们渐渐进入了真正拼命的状态了。​

PART 4

这种背景下，在西海岸买房要考虑的问题就比较多了。

从区位上说，西海岸的首选当然还是出了隧道口的唐岛湾滨海大道一线。因为在地铁开通后，这是一个主城刚需外溢和西海岸新增刚需的重合之地，而且配套完善，这样的区域房产价值最为稳固。

但是当朋友让我推荐一个新盘时，我确实很为难。因为这个片区的绝大多数楼盘，拿地的代价太高，许多楼盘都是烂尾盘换新颜，房价太高没有性价比，而且开发商的建筑品质和园林规划大概率对不起你的房价，低价房意想不到的硬伤就更多了，笋盘我暂时没发现，疫情过后可以找找看；

辛安片区，一定要调查周边的道路状况，千万别在大货车横行的区域买房；

中德生态园的规划确实超前，但是被动房成本很高，开发商能不能保质保量的建造，是一个左右住宅能不能住，未来升值潜力的关键因素；

灵山湾板块，这一轮牛市中涨得最凶的区域，差不多要挤挤泡沫了；

再往西的几个新区域，​我只说一点：中老年人在山脚下买个电梯房改善养老挺好，但是通信网络有没有、集中供暖有没有，医疗、商业配套是落地了还是画在纸上的“大饼”，这些看似平常的琐碎事，都要一一落实。

至于价格，短期内成本低很难突破。但是如果周边有新竞品上市或者开发商急需输血保命，赔本逃命不是没可能。

对于投资客来说，不管你能拿到怎样的内部价，真不建议你开市后第一波就冲进去。