《2021上海物业管理市场回顾与展望》发布！

 

「2021物业企业服务力中国行」首站上海站已经圆满结束，这场聚焦物业区域发展与深耕的活动，汇集了众多上海区域物业嘉宾，他们分享了许多富有启发性的多元观点。克而瑞物管在现场发布了《2021上海物业管理市场回顾与展望》，从资本、市场、展望三个部分对上海物业管理市场做了深入解读。

【资本】

股价“暴跌” 透露三大信号：

行业发展需规范、估值逻辑主线未变，

非住特色物企受资本青睐

物业板块平均市盈率超34倍，上海物企市盈率均值近50倍，远超地产板块

物业板块快速壮大，总市值突破万亿港元，增速强于地产板块；百亿级上海企业达4家此外，优秀物企已开始反超地产开发板块，但上海物企市值相对偏小。虽然7月物业板块平均股价下降14%，但平均市盈率约30.6倍，基本与上半年持平，并未动摇市场信心。7月中下旬物业板块“暴跌”，主要原因来自投资者对教育板块及地产板块打压而产生的恐慌，资金避险情绪较高，并非出自物管行业本身。行业更规范，企业规模化、成长性动力不减，资本市场对企业的估值逻辑并未改变。主要指由地缘政治、经济周期、特殊事件等影响而产生的一系列不稳定因素；随着行业发展更加规范化，系统性风险复发概率较低。2021年上半年，房屋竣工面积36481万平方米，增长25.7%。其中，住宅竣工面积26254万平方米，增长27.0%；同期商品房销售面积88635，同比增长27.7%。2020年，上市物企总在管面积达42.68亿平方米，平均在管面积为1.07亿平方米；2020年上市物企在管面积平均增速37.9%，较2019年的34.8%提升3.1个百分点；2020年上海物企营收平均增速55.6%，远超上市物企均值38.8%。规模仍是王道，大规模企业企业PE值更高在管面积1亿㎡以上、1千万至1亿㎡、1千万㎡以下企业的平均PE有较大分化，大规模企业估值表现显著优于普通企业。资本市场偏爱特色企业，拓展非住业态形成特色标签的企业成为近期资本市场关注的重点2020年四季度以来，共新增17家上市企业，整体股价涨幅均值约27.7%；其中，融创服务、特发服务、华润万象生活、合景悠活、金科服务位居涨幅TOP5。>>>更多内容详见完整版报告

【市场】

“三高”显优势：市场规范度高

企业集中度高、物业收费水平高

上海进一步规范物业招投标工作，招标方式更多元、评价维度更细化2021年3月19日，上海市房屋管理局印发《关于进一步规范本市物业管理招投标工作的若干意见》，进一步加强上海市各建设单位、业主大会选聘物业服务企业的事中、事后监管工作，规范和推行物业管理招投标制度。在选聘方式方面做了完善，在投标条件设置上给了业主大会更多的选项，业主大会可以通过招投标，找到与自家小区情况匹配，管理规范、服务又好的物业企业。进一步规范物业管理招投标活动的同时，立足业主对住宅小区物业服务的需求和美好生活的品质追求，突出物业企业服务规范和高效，在选聘方式、评标标准等方面做了完善。上海从共有部分收益、维修资金、物业费公开等方面引导提升物业服务质量。3成业主对物业公司服务表示较为满意根据克而瑞对受访业主物业服务消费意愿调研，对物业服务比较满意的比例为28%，对物业服务质量感觉一般的比例为32%，不满意和很不满意的比例分别为15%和25%

国家和上海发文明确要求提升管理水平

2021年1月5日，住房和城乡建设部、中央政法委、中央文明办等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，明确提出规范物业管理服务，并提升物业管理服务水平。

2021年6月22日，上海市房屋管理局发布《关于进一步贯彻实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》，明确指出公共收益归全体业主或者共同拥有该物业的业主所有。

2021年6月22日，上海市房屋管理局发布《关于住宅小区专项维修资金、公共收益的收支情况以及业主委员会工作经费年度审计工作有关问题的通知》，进一步规范本市业主大会成立后住宅小区专项维修资金、公共收益、业主委员会工作经费的使用和管理。

2021年7月26日，上海市房屋管理局发布《关于开展“加大物业服务收费信息公开力度让群众明明白白消费”工作的通知》，全面开展和落实物业服务收费信息公开工作。

“强龙”碾压“地头蛇”，上海本地物企项目密度低于外来物企从企业分布来看，浦东及静安物企数量均超3000余家，项目竞争激烈；上海本地TOP10企业在管面积均值389万㎡，在管项目数量43个，低于外来物企TOP10企业。上海市场物企集中度高于全国水平，且规模百强企业集中度迅速提升，规模向领先企业集中增速：TOP10、TOP30企业规模同比增速最高，分别为17.8%和22.5%，TOP50及TOP100增速分别为16.6%和5.6%。集中度提升：TOP30企业提升最快，同比提升4.8个百分点。2020年项目平均物业费近4.5元/㎡·月，高楼龄、低物业费项目业主也愿意为物业服务改善买单克而瑞重点监测2000年以后的在管项目，数据显示楼龄和物业费正相关，2010年、2015年和2020年项目平均物业费分别为3.03元/㎡·月、3.53元/㎡·月和4.45元/㎡·月。上海物业市场存在大量老旧小区、低物业费项目，克而瑞调研显示业主愿意为物业服务的改善买单，该类物业目前待开发空间大。优质物企高端物业服务覆盖率低，十大顶壕项目中TOP10物企占比仅3成上半年上海高端商品住宅成交套数持续上涨，为高端物业服务创造增长空间，企业更应做足服务力2021年上半年，上海1000万以上高端商品住宅成交套数共有6307套，同比2020年上半年增长33.7%。>>>更多内容详见完整版报告【展望】

市场三大展望：“拼盘”上市

老旧小区服务、社区养老

展望一：年内本轮上市红利或已基本结束，未来“拼盘”及拉战投背书或将成为企业上市的必备动作为了优化物业股质量，赴港上市盈利门槛提升至8000万，约两成百强物企在门槛之外2021年5月20日，联交所正式发文，提升企业赴港上市盈利门槛，整体提升60%，净利润由最近一个财政年度的2000万港元提升至3500万港元，首两个财政年度总和由3000万港元提升至4500万港元，三年总金额由5000万港元提升至8000万港元。新政策将于2022年1月1日正式实施。影响：在该等利润水平上，拟上市物业服务企业在管规模大多需要在2000万㎡以上，根据克而瑞物管发布的2020年物业服务企业在管规模榜，需要达到TOP80左右的水平，假设企业收入全部来自于物业管理收入，母公司不进行其他输入，现有约有二成百强物业公司或不能满足最低门槛。并购、公开招投标及资产重组是拼盘的主要形式；除了机构外，科技公司、物业同行成为新的基石投资者展望二：政策稳步推进，加强基层治理，乡村及老旧小区物管释放想象空间

政策导向下，城乡治理一体化为物业进军乡村创造机遇，乡村物业服务市场打开，企业加速抢占布局乡村城市服务

《关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见》指出，提升村镇基本公共服务水平，全面推进教育、健康、医疗、养老和文化服务体系建设，促成城乡公共服务均等化。同时实施农村人居环境整治提升五年行动，有条件的地区推广城乡环卫一体化第三方治理。深入推进村庄清洁和绿化行动。开展美丽宜居村庄和美丽庭院示范创建活动。

老旧小区政策红利不断释放想象空间

国家层面：

《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》：新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；《意见》还明确，到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务

十四五规划：全面提升城市品质，实施城市更新行动；加快推进城市更新，改造提升老旧小区等存量片区功能，推进老旧楼宇改造。

多方共同参与，撬动旧改资金老旧小区改造的资金平衡模式：多地设立城市更新基金，攻破资金难题：展望三：康养产业上升为国家战略，上海全面进入老龄化社会，社区康养服务有望成为“物业+”的新契机物企积极探索物业+模式上海物企重点关注资产管理、社区健康等增值服务、城市服务、智慧物业等内容

上海人口老龄化占比位居全国首列，为“物业+康养”带来巨大潜力

第七次人口普查各地区老龄化率TOP10分别为辽宁、上海、黑龙江、吉林、重庆、江苏、四川、天津、山东和湖北；上海60岁以上人口数量约为581.5万人，占比约23.4%，60岁以上人口占比上升8.3%9073下，社区居家养老是主战场，但家庭规模小型化，居家养老更需借助社区服务外力其中，社区居家养老模式占比达97%。家庭户人口规模下降，“421”结构凸显；全国共有家庭户49416万户，平均每个家庭户的人口为2.62人；传统的“养儿防老” 难以为继。各地立足实际，在居家养老中探索建立政府购买服务制度，依托社区服务设施和物业服务组织，采取资金保障和服务保障相结合的方式，以提供补贴、发放服务券、购买服务等形式，为符合条件的老年人提供有偿、低偿和无偿等不同内容的服务；

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