天荟、星万里、揽月臻翠选房指南 | 房叔选房No.246

 

东湖新城星万里，在目前杭州在售的新房中属总价较低项目，且是市面上为数不多的毛坯楼盘；

同时自带室内滑雪场及商业配套，靠近超山自然风景，与望梅路高架相距较近，后续或近邻9号线地铁延长的规划站点，属于低总价预算刚需为数不多的选择之一。此次加推起步价约118万元。

笕桥的揽月臻翠府，自带商业街区和办公楼，紧邻4号线地铁站和在建TOD商业综合体；在“荣升”为上城区楼盘后，或能享受到上城区学区资源。此次加推起步价约382万元。

天荟处在“中央豪宅区”申花，大概率有着学区优势，城西改善客群积极把握。此次加推起步价约712万元。

星万里

| PART 1 |

摇号信息

摇号房源：10号楼（1-28F）

均价：毛坯均价16800元/㎡

主力户型：95㎡户型112套

无房户倾斜：50%比例，约56户

人才倾斜：15%比例，约16户

验资门槛：冻结资金首套45万，其他90万

登记时间：2021.4.12-4.14

| PART 2 |

配套介绍

楼盘规划了13幢28F高层，此外楼盘自带室内滑雪体验馆及相关商业配套。

除了18、19、20号楼将以精装形式交付外，剩余楼幢均以毛坯交付。

出入口设有南门在7、8号楼之间和东门在17、12号楼之间。

售楼部设在楼盘东侧港北路上，后期将作为商铺。

楼盘东侧为港北路，一路之隔是上锦宸府，目前部分外立面已可见。

南侧有河道，近邻兴元路，一路之隔是九龙仓君廷；在西南侧有变电站。

西侧为望梅路，目前在建高架，计划明年下半年通车。

北侧为河道，及储备用地。空阔的视野甚至可以看到在建的熙境府。

| PART 3 |

楼幢&户型分析

| 楼幢分析 |

10号楼 →

南侧靠近自带的室内滑雪场；

西侧靠近望梅高架，设有燃气调压站；

北侧设有消防登高场地、地下室风井；

东北侧设有垃圾收集点、地库车行入口；

东侧设有尾气井、地下室风井。

| 户型分析 |

高层约95㎡三房两卫户型 →

位置：10号楼中间套

套数：56套

价格：118.41-160.88万元

优点：

三开间朝南；主卧带走入式衣柜设计；

缺点：

南北通透性一般。

高层约95㎡三房两卫户型 →

位置：10号楼东西边套

套数：56套

价格：122.48-171.46万元

优点：

两房朝南；U型厨房；

缺点：

北向房间尺寸小。

| PART 4 |

一房一价、噪声表、选房建议

| 约95㎡户型选房建议 | →

1. 所处位置：处在10号楼，中间套和东西边套；

2. 采光因素：南侧滑雪场高度较低，对楼幢低楼层采光影响较小；

3. 噪声因素：楼盘西侧望梅高架有噪声影响；南侧滑雪场有一定噪声影响；

4. 户型因素：边套通透性优于中间套；

5. 价格因素：总层数为28F，总价最高在20F，往上、往下基本以4700-4800元的价格递减；其中14、15F之间价差约9500元，18、19F之间价差约9500元，特殊数字楼层价格优势不明显，18F与16F价格一致、14F与13F价格一致。

南侧采光影响不大，低楼层隐私性稍有影响，且上下楼层价差不大，建议从次顶楼往下选；

边套选择上，东边套高于西边套约6-7万元，对噪声敏感的建议优选东边套；

顶楼价格相当于5F，从高楼层视野、隐私更佳考虑，建议优先于3F选择。

揽月臻翠府

| PART 1 |

摇号信息

摇号房源：2号楼（3-16F）、5号楼（1-16F）、9号楼（2-16F）

均价：高层精装40800元/㎡，精装标准4000元/㎡

主力户型：105㎡户型118套，118㎡户型43套，127㎡户型44套

无房户倾斜：20%比例，约41户

人才倾斜：15%比例，约30户

验资门槛：冻资资金首套125万，其他250万

登记时间：2021.4.12-4.14

| PART 2 |

配套介绍

楼盘规划了2幢洋房和8幢16-17F高层，其中西北角8号楼为公租房；住宅东侧、北侧设置了底商，此外在住宅北侧还规划了商业街区和3幢办公楼。

小区主出入口设在南侧1、2号楼之间，人行、车行出入口设在西北侧8、9号楼之间。

售楼部借用了玖樟台的底商，与项目工地之间步行距离约1.5km。

楼盘东北侧紧邻4号楼黎明站，同时东侧一路之隔为世茂项目，后期将建约15万方商业综合体。

楼盘南侧为河道；西侧为浅草名苑、笕桥花苑。

| PART 3 |

楼幢&户型分析

| 楼幢分析 |

2号楼 →

一、两层设有物业用房、社区用房；

东侧靠近明石路，设有底商、隔油池、化粪池、地下室风井；

东北侧设有开闭所；

北侧设有消防登高场地、地下室风井；

西侧设有小区出入口、地下机动车库出入口、机动车停车位；

南侧靠近黎明路，设有公共自行车位；

5号楼 →

东侧靠近明石路，设有底商、配电房；

北侧设有消防登高场地、地下室风井；

西侧设有地下室风井、地下非机动车库出入口；

南侧靠近开闭所；

9号楼 →

一楼为架空层，设有物业办公用房、消防室；

东侧设有地下室风井，靠近公租房8号楼；

东南侧设有配电房；

南侧设有消防登高场地；

西侧设有配电房、人行出入口；

北侧设有底商。

| 户型分析 |

高层约105㎡三房两卫户型 →

位置：2、5、8号楼中间套

套数：118套

价格：382.36-458.46万元

优点：

三开间朝南；U型厨房；三房尺寸尚可；

缺点：

阳台较小。

高层约118㎡四房两卫户型 →

位置：2、5、9号楼东边套

套数：43套

价格：440.4-516.99万元

优点：

两房朝南；U型厨房；四房功能性较好；

缺点：

北侧书房面宽较小。

高层约127㎡四房两卫户型 →

位置：2、5、9号楼西边套

套数：44套

价格：455.99-567.7万元

优点：

两房朝南；小储藏间设计；U型厨房；公卫干湿分离；南向带大面宽阳台；

缺点：

无明显缺点。

| PART 4 |

一房一价、噪声表、选房建议

| 约105㎡、118㎡、127㎡户型选房建议 | →

1. 所处位置：均处在2、5、9号楼，约105㎡为中间套，约118㎡为东边套，约127㎡为西边套；

2. 采光因素：2号楼南侧采光基本无影响；5号楼南侧低楼层有一定采光影响；9号楼南侧低楼层采光影响较小；

3. 噪声因素：2号楼东侧、南侧有一定道路噪声影响；5号楼东侧有一定道路噪声影响；9号楼北侧有一定商业噪声影响；

4. 户型因素：边套通透性优于中间套；

5. 价格因素：2、5号楼总价最高在次顶楼，往下至9F以约5-8万元的价格递减，14F价格仅低于12F约1-2万元，13F与次顶楼15F之间差价约2-3万元；从9F往下至5F以约2-4万元的价格递减。

在楼幢选择上，选择中间套时建议按5、9、2的顺序选择，5号楼中间套噪声影响相对最小；

选择东边套是建议按9、5、2的顺序选择，9号楼东边套影响相对最小；

选择西边套时建议按5、2、9的顺序选择，5号楼景观视野相对最好，9号楼西侧为公租房，且有商办地下车库出入口；

中高楼层上下价差较大，建议从9F往上选，兼顾采光及总价；

顶楼价格高于9F，总价偏高，2、9号楼、5号楼东侧顶楼建议做3F后的备选，5号楼西侧顶楼因考虑到采光，建议优先于3F前选择。

天荟

| PART 1 |

摇号信息

摇号房源：8号楼（1-8F）、15号楼（2-17F）

均价：高层精装54246元/㎡，洋房精装59558元/㎡，装标4500元/㎡

主力户型：高层138㎡户型32套，159㎡户型31套，洋房173㎡户型16套

无房户倾斜：20%比例，约16户

人才倾斜：15%比例，约11户

验资门槛：冻结资金首套225万，二套450万，其他700万

登记时间：2021.4.12-4.14

| PART 2 |

配套介绍

楼盘规划了5幢高层+15幢洋房，其中东侧16、19号楼为公租房。

小区车行出入口设在楼盘西侧2、3号楼之间、3、4号楼之间；人行出入口设在西侧3、4号楼之间、北侧15、22号楼之间、东侧19号楼东南侧。

楼盘最近地铁站为5号线萍水街，距离约500m；东北侧学院北路对面为登云育才小学。

| PART 3 |

楼幢&户型分析

| 楼幢分析 |

8号楼 →

南侧设有访客车位；

东南侧、西南侧均有洋房；

15号楼 →

一楼为架空层；

东侧设有地下变电房、开闭所；

西侧设有垃圾房、公交站；

西南侧有高层。

| 户型分析 |

高层约138㎡四房两卫户型 →

位置：15号楼中间套

套数：32套

价格：712.03-774.39万元

优点：

三开间朝南；南向带大面宽阳台；U型厨房；

缺点：

南北通透性一般。

高层约159㎡四房三卫户型 →

位置：3号楼东西边套

套数：31套

价格：825.58-911.62万元

优点：

三开间三房朝南；东西向带大面宽阳台；

缺点：

无南向阳台。

洋房约173㎡五房三卫户型 →

位置：8号楼东西边套

套数：16套

价格：1047.92-1081.25万元

优点：

三开间三房朝南；双套房设计；东西向带大面宽阳台；U型厨房；

缺点：

无南向阳台。

| PART 4 |

一房一价、噪声表、选房建议

| 高层约138㎡、159㎡户型选房建议 | →

1. 所处位置：均处在15号楼，约138㎡为中间套，约159㎡为东西边套；

2. 采光因素：低楼层西南侧采光有一定采光影响；东南侧为洋房，采光影响较小；

3. 噪声因素：西侧有一定道路噪声影响；

4. 户型因素：边套通透性优于中间套；

5. 价格因素：总层数为17F，总价最高在次顶楼，往下至8F以约3-5万元的价格不等递减。

基于高楼层采光更佳，上下楼层价差不大，建议从次顶楼往下选；

中间套建议从东往西选；东边套高于西边套约15万元，价差较大，不介意西侧小路噪声的优选西边套；

顶楼价格相当于6F，鉴于顶楼采光视野更佳，顶楼可优先于3F选择。

| 洋房约173㎡户型选房建议 | →

1. 所处位置：位于8号楼东西边套；

2. 采光因素：低楼层东南侧、西南侧采光有一定影响；

3. 噪声因素：西南侧有一定出入口噪声影响；

4. 户型因素：东西边套户型一致；

5. 价格因素：总层数为8F，总价最高在6-7F，5、6F之间价差约18万元，4、5F之间价差约24-25万元，3、4F之间价差约10-11万元。

基于高楼层采光更佳，兼顾采光和价格可优先选择5楼，然后往上下两侧次序选择；若预算有限，建议从3F往上选；

东边套高于西边套约34万元，建议优选西边套；

顶楼价格低于2F，建议优先于3F前选择。

-END-

文/阿寻、一叶 编辑/阿寻