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提问：雕叔你好，今年“金九银十”时期已过近一半。您是否认为在调控压力下，楼市表现将难以令人乐观？今年还有没有机会买房？

回答：您好，今年7月以来，各地突然出台严格的调控政策，的确让不少投资者感到困惑。调控的次数很多，调控的力度也很大。政策坚决住房不炒，非常严谨明确。楼市已进入金九银十，但调控力度似乎并不松懈。今年同期，楼市的火爆状态确实远不如去年。不过，在我看来，调控政策不是让房价大幅下跌，而是保护房价。你会发现，在房价每一次大幅上涨之后，或者在房价双倍上涨之后，都没有针对房地产市场的调控政策，以保持市场的稳定。楼市调控归根结底是防范房价快速上涨后的金融风险。因此，作为投资者和购房者，一定要明白这样的底层逻辑，这样才能在这个时候继续买房并迎来下一个赚钱的出路。因此，虽然今年没有金九银十，但并不意味着没有机会买房。如果买房，局限于某个区域或某一类产品，近期确实很难起步。敞开心扉，思路开阔点，会好得多。

提问：雕叔你好，普通资格TZ保值，总价500的预算有推荐的楼盘吗?主要考虑天府新区和高新区，麓湖160平清水4万的单价能入吗?碧云天玺，佳兆业壹号，这两个盘的为什么价差这么大，如果选择你推荐那个盘?普通资格如果没有摇到是否转二手上车！

回答：碧云天玺，佳兆业壹号地价不一样。麓湖清水单价4万明显太贵了，不考虑，总价500万，天府新区首先考虑万科天府锦绣，如果买不到你可以再考虑碧云天玺。现在新政调控下，我觉得未来几个月买到好房子的机会非常多。

提问：雕叔你好，成都现在是上车时机吗？有什么要注意的？

回答：成都今年来看，当下的市场几乎处于冰冻状态，房东惜售，买家观望，特别是二手房指导价出台以后。但这些并不代表成都就已经不能投资了。买成都现在不能看当下，要看5年甚至10年以后，强者恒强，以后价格只会越来越高，适合守长线。成都买房几点建议：1、回归中心。中心城市中心地段，城市中心分单核+多核，三四圈城以下原则上只抛不买；2、敬畏政策。房产投资，要敬畏市场，更要敬畏政策，政策是房地产最重要的基本面；3、流动为王。流动性好的不动产，拥有更高的溢价，抗风险性更好；4、长持为策。拒绝短炒，房产的持有周期应该考虑5年以上，5年也是经济小周期；5、配置优化。拥有多套房的投资客，优化资产配置，应对未来房地产税；6、控制杠杆。家庭负债总额原则上不超过家庭税后月收入的200倍；7、勤于踩盘。读万卷书，踩百个盘，学会分析楼盘的区位价值、附属价值和产品价值；8、回归中长线价值投资的思维，做好一定持有周期的心理准备和财务准备，短期的政策调整、房价起伏都不会慌乱。9、不管是刚需还是改善，有自住需求的，不要在等待房价下跌的过程中错过好房。

提问：雕叔你好，我们决定在锦江或者成华购入二手房一套，预算200w，现在开始大范围撒网阶段。因为人在外地相对没有那么多时间来一一看房（也是想偷懒），想要提高看房效率，所以麻烦雕叔可以帮我们初筛一下看房的小区哈！麻烦了！我们的诉求是小区的品质比较重要，邻地铁、商圈，不毗邻高架桥，房子的面积可以小一点。目前考虑锦江区的有：望江橡树林一期，鑫苑名家，恒大都汇华庭，绿地468，华宇广场，万达锦华城，锦江城市花园，华都美林湾，华润凯旋天地。成华区：上海东韵，龙湖三千城，恒大豪庭，中海新华度，云水苑，华润二十四城一期二期，观城，中粮锦云，鲁能公馆，蓝光锦绣城，御龙山一期，香澜半岛。这些楼盘里有直接不符合要求pass的吗？或者还有其他好品质的楼盘忽略掉了吗？

回答：200万限定锦江成华的话，确实没什么好选择的了，你们大概是可以买到套二的。推荐看看你提到的望江橡树林一期、恒大都汇华庭，绿地468，华宇广场；龙湖三千城、恒大豪庭、华润二十四城一期二期，中粮锦云，鲁能公馆和御龙山一期。此外推荐看看万科魅力之城、明信鹭湾、成华奥园广场、九龙仓御园四期。

提问：我今年40岁，家庭年收入30个有多，预计10年之内收入只增不减，家里2孩（老大武侯区读小学一年级，老二刚一岁，都是成都户籍，而我是成都户籍，我老婆是外地户籍）。目前家庭名下一套房武侯区五大花园加一个车位，市场价合计约200万，目前手里现金50万，后面陆续有150万到账，目前出于学区、置换需求、房价大势考虑，准备置换/新购青羊5区房产（首选青羊实验附小，次选泡小西区/金沙小学，不考虑泡小境界）。目前有2种方案，目前我有两个方案：方案一：用100万现金（再找朋友借点钱或者贷款），先入手青羊5区的一套小套一或者套二先占个青羊附小的学位，再等4、5年之后，卖掉现住房，再到附件买个套四自住.方案二：用100万现金，再加贷款，直接买个正读青羊附小的套四（意向小区：天合凯旋城，目前预算总价400万左右），但是这样月还款压力比较大，然后再等4年之后，卖掉现在住的房子，再在附近买个小套一或者套二给男方父母居住（学区无所谓了）。同事也在鼓励我去参与新房摇号，但是我觉得一是新盘，周边配套和学校都不怎么样，虽然投资可以，但是用来自住还是不方便，二也是需要一定的运气，麻烦你看看哪种更优？或者是否有更好的建议？

回答：你好，目前来看，你家的学位需求是比较急迫的，因此从买新房的角度来看一是看你们是否等得起，因为新房一般交房后才能落户，然后读划片小学（期间老大继续读武侯小学，老二等5年后读新购新房）。但从目前市场行情来看，青羊五区只有两个新盘比较适合谈学区，一是华府金沙名城（部分尾盘，金沙小学，330+，梯户比高），二是金沙宸宇公馆（稍偏，300+,刚改）。如果你等得起，那么买新房也是方案之一，如果不愿意等，那么当下买入方案一二的青羊五区学区房也是可选项，看你自己选择。（如果是我，我愿意买新房）二手房方案一里，就是先上车，后换车，方案二就是一步到位，免除后患。方案一里的小套一套二，估计也要花个150-200万左右，还仅仅是纯学区，自住的话只能老人独居，但整体来说压力较小，后期转手轻松。青羊二区学区房越来越贵是事实，今后不排除大家会更倾向于买这类挂户小户型的趋势，所以这样的方案未尝不可。但涉及到后期再买套四自住，虽然不带学区，但依然存在行情上涨带来的后期压力增大。也就是说，现在轻松一些，今后辛苦一些。方案二里就是直接买青羊实验附小的套四，目前预算是需要400左右的价位，这样是一步到位，既解决了学区，又解决了自住，还解决了后期再换房带来的压力。前期是压力大一些，但你陆续有150万股票解禁，相应的还贷压力也会减小很多。带来的问题是，今后不再住天合凯旋城，转手会因为总价过高存在一定压力，但一旦出手，投资回报率也是非常可观的。选择方案一二都没有错，主要还是看你是愿意前期轻松还是后期轻松。如果是我，我愿意选择方案二，一步到位。

提问：雕叔你好！我在三、四线城市有一套闲置房，价值100万，考虑到三四线城市的房子保值不好，想把这套房卖了，在成都买一套（成都我已经有一套，还有一套购房资格，但新楼盘几乎摇不到号，只能买二手房）。所以我主要是想以投资为主，自住为辅，在成都5+2购买一套次新房，由于有老年人，如果带花园的户型最好。我自己根据需求了解了下成都的房子，我的预算在150W左右，5+2区域价格已经很高了，所以想咨询下，我这个预算在5+2有没有好的推荐，如果没有的话，周边有没有好的推荐？比如：温江光华大道怎么样？有什么楼盘推荐的？

回答：你好，作为普通资格，在成都150万买新房很难，买二手房也很难，为了不必要的浪费精力，我们建议还是着重看二手房即可。其实不论是5+2也好，还是二圈层也好，这样的价格，都是可以买得到的，但是从投资的角度来看，能买一圈层就尽量买一圈层，而不是主要去看二圈层。考虑到有老年人，可以考虑低楼层的带花园的套二、套三楼盘。可看推荐以下适合老人自住的青羊区——元益花园（万家湾板块，人气旺）；高新区——御廷上郡（中和板块，潜力大）；成华区——上霖东方（地铁附近，中环楼盘）；金牛区——东原亲亲里（地铁口，西门上风上水）、远洋朗郡（西门公园房，安静不吵）；从另一个养老的角度来看，温江也确实不错，比较推荐中铁瑞景澜庭、金科天宸、西班牙森林二期、中铁丽景书香、洲际银海湾等楼盘。以上楼盘，都有符合预算内的带花园次新房源，可以着重先看5+2区域，其次再看看温江区的地铁口养老房。

提问：雕叔你好，价格相差不多的情况下，是选择高层，还是洋房呢？

回答：现在市面上很多楼盘会高层和洋房并建，买房的时候该怎么选择？其实还是要看买房人的具体需求以及整个楼盘的房屋比例。同小区带电梯的洋房单价肯定是会高于同小区高层房单价的。毕竟在相同的面积上，单位产出的户数少，总价不变的情况下，这个差价就需要均摊到每户平均价格上，自然溢价就高了。洋房的好处在于户型好，楼层总户数少，邻里关系简单，均摊小，得房率高，但总价偏高。所以，这类房，需要改善居住环境的人群买得比较多。而高层楼层高，户数多，上下班高峰期电梯繁忙，没有洋房户型好，公摊面积大。优势在于买房门槛低，小户型房入手容易，毕竟总价相对低很多。所以，刚需买高层电梯房比较多。买洋房，更注重是居住感受，但总价偏高，不利于后期出手，所以投资的属性偏低。买高层，居住体验没有洋房好，但是在后期转手的容易程度上来看，和相近面积的洋房来比较，总价低于洋房，所以转手率会高于洋房。

提问：雕叔您好！我们想在近期以孩子的刚需资格买房，但因为他读书还未毕业，银行只能以共同借款人来办理贷款，这要求名下只有一套房子才行。我们现在有3套房子，有些疑问想请教一下:一是我们能否分别通过买卖和赠与的方式把其中2套房子过户到我父母的名下（他们现在在成都市内有1套自己住房:)？二是办这些过户手续还需要通过中介吗？三是一般情况下过户手续需要多长时间能够办理下来呢？四是我们户口挂着的房子过户了，对我们的购房资格有影响吗？不好意思，问题有点多哈。请雕叔给明示一下，谢谢啦！

回答：1、完全可以啊，你们可以主要通过赠与的方式（1%赠与+99%买卖）把两套房子转移给你们父母，这样好腾挪资格。2、如果嫌麻烦，可以完全委托给中介跑路，一般一套收费两三千的样子，也不贵，如果不怕麻烦，那就自己亲力亲为去过户。3、过户很快的，不涉及贷款的话（你父母年龄大了应该也贷款不了），基本上几天就可以搞定。4、你们的资格就腾挪出来是普通资格了，之前是无购房资格，现在是名下只有一套，所以是普通二套资格。不过你们当下还是把主要精力放在你们儿子买房这事上吧，等他买了后，你们有多余想法再启动普通二套资格也行。

提问：雕叔您好，新人首问:刚刚卖掉西二环一套二，想置换大点的房子，普四资格，总预算350万左右，最近看房越看越绝望，资格不刚，预算不高，想改善感觉太难，又不敢一直等下去，担心最后换个寂寞，目前勉强有如下想法，请雕叔帮忙分析参考。1.首钢璟辰里高层和华润时代风景洋房，这两个项目麻烦从地段、产品、未来增值空间等方面，综合分析比较一下，华润时代风景属于二圈层，会不会相比二八板块有发展局限性?2.原小区龙湾半岛居住很舒服，也习惯，目前里面也有很多四房二手房可以选择，请问相比上面两个产品，值得考虑选择吗？如果选择，再过段时间下手是否有机会捡漏？3.就我目前的预算，除了以上想法，还有哪些地段哪些楼盘可以选择?新房二手房都可以考虑，主要是自住，当然也希望未来可以有增值空间。4.目前买房是好时机吗？下半年会是什么样的走势呢？谢谢！

回答：你好，作为普四的确只能看一些顺销的，不那么热门的楼盘，这一点我们能认清现实，从实际出发就好。1、首钢在二八版块，地铁是丰富的，产品是刚改的层级，这个楼盘地段的二八版块是比较热门的区域，周边开发商众多，市场的预期，大家的期望值都比较高，我觉得应当是三环内普通上车最好的区域了，从产品看是高层哈，这一点如果你的预算就300左右，我觉得还是很不错的选择，至少是刚刚好的，从单价看两万五六，比周边的二手房相差不大，属于还可以的，未来看涨到3万，问题不大。时代风景地段差一些，但是产品更强，是洋房。时代风景处于十陵，是二圈层这一点来看教育是比不过成华的，商业目前也不如，地铁的话可以说勉强打平，然后产品赢过首钢，它的洋房产品，价格段差不多300-350万，单价两万四五，你的预算也是比较合理的。所以总的来说，首钢地段好，产品差，华润地段差，产品好，此时就看你内心侧重点是什么了？你是想去改善，所以如果入手一个首钢的高层的话，怎么谈得上改善呢？所以如果要自住舒适性，我觉得华润更加偏向改善，但是从大的版块未来发展动力，教育等配套资源，我认为首钢还是优于华润的。你选的两个楼盘正好是半斤八两，不过也正好是适合你预算和资格的楼盘，不能预算一定的情况下，啥都要，既要改善又要未来，一定要有侧重，要坚定内心最初的想法。如果是我个人的话，我可能会选择更具有未来性的首钢，看重版块的价值，暂时放弃改善的想法。2、龙湾半岛的确很不错，但是房龄大了，后期的流通性是欠佳的，除非你再买就是纯粹图自住的舒适性，也不寻求以后转手了，升值了，那么才可以考虑哈。如果一定要买的话，当下进入了楼市下行期，我认为年底到明年初出手，是比较合适的时机。3、作为普通你要自住的话，我觉得还是可以侧重于主城地铁的那种，比如华润二十四城、华润时代风景，这些都是不错的自住楼盘，另外类似的还可以看十陵地铁洋房比如佳兆业珑樾壹号，但是门槛稍高。4、当下买房要看新房还是二手房，新房现在遇到合适的楼盘了，入手是没问题的，这个一直都是及早上车及早好，降价的可能性很小，二手房的话则如我前文所述，建议可以年底到明年初入手，二手房指导价的威力已经显现出来，市场比较低迷，成交低，价格也低，可能是一个比较好的时机。

提问：雕叔好，有三个问题想向您咨询，辛苦您可以帮忙指导，谢谢。1、北京工作，无户口，有工作居住证，已经卖了现在的房子，年底可以拿到尾款，孩子1岁半，想为了孩子以后上学置换学区，本计划在西城购入老破小800左右的公房，但是没有户口，这种操作是否可行有很大疑虑；或者目前买一个新北苑花语城的次新房，有朝外（来广营校区）先备着，等2年后攒些首付在考虑陈经纶嘉铭分校或西城呢？2、丰台还有一个老破小的房子，何时卖掉更合适呢，顾虑是现在卖点同时买两个有点压力；3、天津户口，有一处河东老破小，落户用，是现在卖掉变现还是天津内部置换呢？

回答：未来公元是去年未来科学城几个项目里去化最差的。社区构成过于复杂，办公楼、底商、公寓楼。尽管住宅和各大功能区有一些隔离，但布局还是太紧密。多少还是会人们未来的生活。价格方面，也没有太大优势。并且未来科学城起点高，配套全，虽然未来可期，但还是需要很长时日去发展建设。如果价格合适，可以先考虑买新北苑花语城的次新房。等2年后攒些首付再去考虑陈经纶嘉铭分校或西城。丰台和天津老破小的房子都可以卖掉，升值潜力低。长期持有意义不大。

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