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提问：雕叔您好！我们想在近期以孩子的刚需资格买房，但因为他读书还未毕业，银行只能以共同借款人来办理贷款，这要求名下只有一套房子才行。我们现在有3套房子，有些疑问想请教一下:一是我们能否分别通过买卖和赠与的方式把其中2套房子过户到我父母的名下（他们现在在成都市内有1套自己住房:)？二是办这些过户手续还需要通过中介吗？三是一般情况下过户手续需要多长时间能够办理下来呢？四是我们户口挂着的房子过户了，对我们的购房资格有影响吗？不好意思，问题有点多哈。请雕叔给明示一下，谢谢啦！

回答：1、完全可以啊，你们可以主要通过赠与的方式（1%赠与+99%买卖）把两套房子转移给你们父母，这样好腾挪资格。2、如果嫌麻烦，可以完全委托给中介跑路，一般一套收费两三千的样子，也不贵，如果不怕麻烦，那就自己亲力亲为去过户。3、过户很快的，不涉及贷款的话（你父母年龄大了应该也贷款不了），基本上几天就可以搞定。4、你们的资格就腾挪出来是普通资格了，之前是无购房资格，现在是名下只有一套，所以是普通二套资格。不过你们当下还是把主要精力放在你们儿子买房这事上吧，等他买了后，你们有多余想法再启动普通二套资格也行。

提问：雕叔你好,请问一下高新南社保2年，外地户口，现在这么多楼盘开盘，预算在200内想，上车，报哪个盘几率最大?原本报的远大取消了。还是说可以再等等?后续不知道恒大，新鸿基，海伦天麓等盘什么时候能开。等这波狂欢过去，上车应该会容易一些?

回答：你好！高新的社保去摇天府新区热点楼盘就是第四顺位摇中几率小的很。此外，你的预算只有200万以内，更是刚需挤破头的范围，很难买到。我的建议是，利用高新南区第三顺位，买一些价格相对高一点的楼盘，例如凯德世纪名邸，90平，单价2.4清水，还是去争取一下。另外就是接下来要开的南城都汇，性价比更高，且会推1400套，有小户型，看你运气了。

提问：雕叔你好!我的情况是这样，我和老婆名下三套房(市区小面积学区房一套用来读书，想留着孩子读书用;另一套在天府新区，用来自住，房龄快5年;西三环还有一套在出租，房龄快十年)，我在南五环上班，老婆在天府五街上班。我们现在特别想置换一套改善的房子，但是就是很纠结，到底买哪里?之前很喜欢攀成钢，但是因为都在南门上班，太远太堵了，剑兰大道的堵你懂的。我父母他们是龙泉户口，名下没有房子。我想过几种方案，一是卖掉一套用父母名义去主城区买预算450的，二是用自己名义买(需要卖两套，预算可以增加到650)。您看有没有推荐的方案?是不是高新区最适合我们?但是高新区又没有看到非常满意的楼盘，太难了！

回答：你好！感谢赞赏，首先根据你们工作的情况，肯定高新区是最适合。相比起天府新区的改善，我认为高新区的改善，无论是目前自住需求，还是未来抗风险能力，都优于天府新区。其次，你们的这两个方案。要结合你们自身的情况来分析。首先如果你们收入可观，对未来充满信心，我推荐你们用第2种方式。卖两套，买一套高品质的改善。一来，你们是自住，生活的舒适度能够更高。二来，目前成都楼市，还处在个上升的阶段，长期看涨。所以我们需要的是，在限购的情况下，尽可能优化自己的资产。优化完的资产可能涨幅不是最大的，但涨幅的总金额是最多的。打个比方，一套100万的房子和一套200万的房子。在下一轮的整体上涨后，根据市场情况，100万的房子涨幅肯定是比200万的房子涨幅高的，但两百万的房子上涨的金额肯定是高于100万房子的。高品质的住宅，让你们产生居住舒适度的同时，你们未来的收入，还能继续支持你们用其他的名额，再购买房产，这样可以保证你们的购房资格，最大程度的利用。但如果你们对你们的收入没那么自信，或者你们未来的收入情况不是那么稳定有保障。那么我建议你们选择第一种方式。这样一来你们可以获得更多的涨幅。根据目前成都的市场来看，前些年的刚需群体，经历了一轮楼市大涨后资产提升，对改善的需求还是挺大，未来几年核心区域400-500万左右的改善，会处在一个相对比较吃香的状态。至于你说，不知道该买高新的哪些楼盘。如果你对新房有需求的话，那么后面出来的高新新盘，价格区间合适，你们又看得上，那都可以考虑。至于二手房的话，多去逛逛金融城板块。高新还是很看好的，对于购房者来说，只要这个区域没多大问题，那么在这个区域购置的房产，问题都不大，至于纯投资就看看成华区或我推荐的几个板块。

提问：你好，雕叔！有一个问题要问你，我住在高新西中海国际，附近的有个楼盘就要开盘了43-62平的公寓。有两种购买方式：一种是单价低，不装修，由开发商与一家酒店品牌签订10年包租协议，年收入5个点；一种是精装修，直接交给业主自己经营。请问雕叔：没有资格又没好的投资公寓能买吗？2.哪种购买方式更好，包租还是自己租？谢谢！

回答：您好，谢谢您赞赏！您是如何理解返租的？公寓和商铺返租实际上都是一种理财产品的包装。正是因为项目本身没有盈利，开发商才要贴上利息来吸引您跳入坑。本质是它给你利息赚你本金。开发商每年给你5%，连续10年给你，10年后你可以收回它，或者你可以继续，是不是很心动？因为市场上5%的理财产品已经到了顶峰，但天不会掉馅饼，为什么会有一种包租销售模式呢？很简单，因为公寓不容易卖，那么每年5%的高租金回报率是从哪里来的呢？在定价的时候，这种公寓呢已经把销售成本包括在销售价格里面了。俗话说，羊毛出羊身，有可能过不到5年，租金就会中断，当你去收租的时候，却发现你签的租约是一家第三方公司，而且已经破产了。

提问：雕叔你好，我和我老公都是稳定职业，目前我们在成都有两套住宅（已出租一套老房子一套蜀都16年买）和中港一套60几平的公寓自住，我的公积金3000多每月未用，老公的在还房贷（他是省直公积金）我在地级市上班有套小住宅自住，每月收入在2万左右（不含租金），手边存款十几万，请问雕叔怎么规划好一点？因为成都限购，我们打算再买套住宅养老，孩子今年大学毕业打算继续读研究生，还是等孩子工作后再买在孩子工作的城市？谢谢

回答：首先我建议你把眼光放长远一点，养老房当下并非核心需求，过早买入空置浪费资金成本。另外你们持有的资产不算优质，更应该考虑优化资产配置，提升资产包的增值能力。老破旧和公寓都是不看好的劣质资产，长期看，跑输大盘。建议全部出手，置换一套核心地段住宅，如果置换后还有多余资金，可以考虑利用你孩子房票，提前买入一套，用资产追资产，将来你孩子确定发展城市，可以再出手置换，投资和自住天生就是矛盾的，甚至有职业炒家提出【投住分离】，即买房只为投资，租房自住。所以买之前，请思考清楚，到底是要自住，还是投资。

提问：雕叔你好，我们决定在锦江或者成华购入二手房一套，预算200w，现在开始大范围撒网阶段。因为人在外地相对没有那么多时间来一一看房（也是想偷懒），想要提高看房效率，所以麻烦雕叔可以帮我们初筛一下看房的小区哈！麻烦了！我们的诉求是小区的品质比较重要，邻地铁、商圈，不毗邻高架桥，房子的面积可以小一点。目前考虑锦江区的有：望江橡树林一期，鑫苑名家，恒大都汇华庭，绿地468，华宇广场，万达锦华城，锦江城市花园，华都美林湾，华润凯旋天地。成华区：上海东韵，龙湖三千城，恒大豪庭，中海新华度，云水苑，华润二十四城一期二期，观城，中粮锦云，鲁能公馆，蓝光锦绣城，御龙山一期，香澜半岛。这些楼盘里有直接不符合要求pass的吗？或者还有其他好品质的楼盘忽略掉了吗？

回答：200万限定锦江成华的话，确实没什么好选择的了，你们大概是可以买到套二的。推荐看看你提到的望江橡树林一期、恒大都汇华庭，绿地468，华宇广场；龙湖三千城、恒大豪庭、华润二十四城一期二期，中粮锦云，鲁能公馆和御龙山一期。此外推荐看看万科魅力之城、明信鹭湾、成华奥园广场、九龙仓御园四期。

提问：雕叔您好!我目前在天府新区有自住房没有贷款，高新南区社保，目前卖了青羊区的老小区想再入手一套主要是投资保值以后可以自住带学区的我应该怎么选择预算200-300是买高新南的二手还是去摇号(重的几率太小) ,如果在高新南买二手推荐一个板块或者楼盘，如果买新房摇哪个片区和楼盘，谢谢!

回答：你普通资格，基本不太可能买到热点楼盘，所以投资的预期我觉得可以降下来，保值就行了。200-300万预算，顶着天花板买是可以买到金隅金成府的，这个项目学区不错，建议优先考虑，且普通资格也有机会。此外大概率就只有去大源板块买二手房了，你这个预算可能只有买一些单价2.5万，100-120平左右的房子，尽量买品牌开发商的大盘，可以保值。

提问：雕叔，在市区有套房龄近30年的房子，目前一直在出租，但租金收益不高，该不该卖掉。要不要卖掉置换成新房？

回答：这其实是个比较普遍的问题，城市原住民对自己在城市中的老破小总是有难以割舍的情愫，其中不乏等拆迁的，还有一些是觉得位置好以后能卖更好的价钱。如果不是学区、学位房，房龄超过20年的老破小很难卖出高价。并且还会随着时间的推移更难出售，因为居住体验感不高。随着上学划片政策的调整，一些配套学校的老破小也在逐渐失去魅力；而且等拆迁是个未知数，老破小和城中村不同，拆迁的成本高，开发商接盘一般比较慎重，所以说老破小整体是跑输大盘的。不如考虑市郊置换一套远大新，随着时间的推移，远大新的配套成熟，综合收益会高过老破小的。

提问：雕叔您好!我目前在天府新区有自住房没有贷款，高新南区社保，目前卖了青羊区的老小区想再入手一套主要是投资保值以后可以自住带学区的我应该怎么选择预算200-300是买高新南的二手还是去摇号(重的几率太小) ,如果在高新南买二手推荐一个板块或者楼盘，如果买新房摇哪个片区和楼盘，谢谢!

回答：你普通资格，基本不太可能买到热点楼盘，所以投资的预期我觉得可以降下来，保值就行了。200-300万预算，顶着天花板买是可以买到金隅金成府的，这个项目学区不错，建议优先考虑，且普通资格也有机会。此外大概率就只有去大源板块买二手房了，你这个预算可能只有买一些单价2.5万，100-120平左右的房子，尽量买品牌开发商的大盘，可以保值。

提问：雕叔你好，想投资一个总价在200~400万之间的房子，五城区社保+高新南区的普通资格，您有什么合适的盘可以推荐吗?

回答：主城区可以看中车共享城，当代璞誉，高新南区看鹿鸣九天，天府新区看德商御府天玺，鹿溪樾府，龙泉东安湖看华润未来之城。

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