未来房价分化严重，这几个地段成为鬼城，买房远离

作者：三青时间：2023-05-12 阅读数：人阅读

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提问：雕叔请问人居东湖是否值得入手?考虑到周围生活成熟和有嘉祥,旁边就是东湖和万达，地铁马上都要开通了，位置我非常的满意，可以帮我分析下吗?预算是550以内，可以的话请帮我推荐下楼栋数，这个价格和⾦融城的天府世家和仁和春天相比，性价⽐和舒适度哪个更好呢？

回答：清水2万45的均价，没有剪刀差，跟周边二手房持平，也还在合理范围。自住也是可以的。产品整体是不错的，项目最大的缺点是容积率高，比较密,不过好在他通过拔高楼栋，降低另一侧的密度。550万以内，3. 4号楼200平左右的大平层可以考虑。金融城是整个成都的头部板块。东湖板块属于第⼆梯队。从板块上讲，⾦融城的舒适度肯定是⾼于东湖板块了。如果⽤同样的540万。在东湖可以买⼀个200平⽶的⼤平层。在⾦融城⼤概买150平米。我觉得关键在于你需要在居住⾯积和板块之间做⼀个取舍。

提问：雕叔你好！卖了家里唯一住房准备换套大的，总预算在370左右。工作和孩子读书都在高升桥附近，现在看上了置信丽都花园的一套三楼，还有丽都世家一套房子。两套价格、面积都相差不大。丽都花园小区环境好，物业比较负责，交通位置要更好一些，但房龄较老，是2003年的房子，需要重新装修。丽都世家房龄新，2014年的房子，房屋装修不错，基本可以拎包入住，但开发商是长城集团，房屋品质还有物业都比不上置信。现在纠结应该买哪套？或者是否应该等着富国上邦二批次开盘？

回答：预算中等偏上，作为普通购房者，当下二手房是很好买的，但是看新房也不是不可以。置信丽都花园地段整体不错，是闹中取静的一个板块，当年也是偏改善的，现在却沦为了老破大，这是一个不争的事实。你说不改善吗？你说物业不好吗？你说地段和配套都不好吗？不，都很好，但好些房价还不到2万，唯一的原因在于，房龄。房龄大了，不仅仅是贷款的问题，更是市场认可度，今后流通性带来的问题。当然，置信丽都花园自住的话完全是没有问题的，关键是，有没有必要上到200平的这种改善程度？是不是有点浪费的空间？一句话来说，物业好小区环境好，抵不过房龄大的这一个不利因素，你要考虑到今后20多年房龄，以后不自住了，或者需要置换需要套现了，能否卖得出去，能否卖得起价？更何况是一个3楼的需要重装的房子？其次，丽都世家，整体来说，我们并不十分看重物业和所谓的品质，品质这个，除非是洋房和别墅以及高层的差别，除非是户型的异形以及建筑之间肉眼可见的问题，一般都不会有明显的界限。丽都世家其实也是小高层，两梯四户的产品。主要优点是房龄小，不到10年，次新，今后你15年或者20年了出售，依然能比当下原房东的置信丽都花园更有优势。我们看重的是它的活力。而且丽都世家你也说了，差不多的单价，面积和总价，而且拎包入住，加上地段类似，差别不大，所以整体来说，我们是比较倾向于两者中选择丽都世家的。最后富国上邦，从地段和配套上，从开发商上，比不上前两者，但最大的优点，还是在于房龄新（不是指剩余产权年限），产品上也是小高层，两梯四户，你的预算基本可以横扫他们所有户型，因此要从自住以及板块来看，我们更建议试试富国上邦的下批次新房，依据以往经验，普通购房者也是能上手的。

提问：雕叔你好！我们预算在200个，想买个套四。上班在高新。现在考虑华阳老城区的老房子大概一百八十个左右。或者现在也在看天府菁萃里人才房，不知道能不能选的上?您有什么好的建议吗?南湖那边房子看过一部分，大部分有增值税,而且预算过高。

回答：你好，如果预算严格控制在200个左右，且确实是需要套四的房源，然后还需要兼顾通勤的话，天府三街附近及南门的一些老楼盘确实是一个选择项，比如华阳老城区，一大把这样的老房子，比如新疆石油花园、华阳滨河花园、利通出水芙蓉等，虽然产品上的确无法和改善的新房、次新房相提并论，但对于主要寻求家人自住和通勤的话，完全没有问题，这也是主要基于你自己的侧重点考虑。有些想要住房条件好，有些看重学区，有些人寻求流通性，也有的人就单纯想兼顾通勤，每个人的想法、侧重点不一样，得到的结果也是大不一样的。天府菁萃里价格是便宜，的确也很不错的一个楼盘，但是目前地铁配套还不完善(5号线有望南延，但是估计要2030年才通车)，周边的教育、商业也几近荒芜，对于家有老人来说，老人的生活便利性，孩子的教育问题，我觉得不是很好的一个选择，更何况如果你不是人才资格的话，也不一定能选到理想的房源。我们的总体建议是，你内心还是要有侧重，我们不能说追求通勤和追求小区环境哪个是对是哪个是错的，往左往右，都没有错。从华阳的选择来看，也不一定非要去南湖，尽量在华阳选择次新一些的楼盘吧，比如蓝岸丽景、欣宇都市港湾、丽都新城三期甚至华府的华银美景这类楼盘的捡漏。如果你们寻求一些房龄新的次新楼盘，那肯定就要牺牲地段，比如天府菁萃里就是这种类型，或者去看看配套成熟度比较高，但是距离三街稍远的一些板块，比如大面(既然你在看双流的天府菁萃里，那么也有龙泉的资格)，看看华润国际社区、保利玫瑰花语、恒大绿洲、首创万卷山和四季映像这类次新楼盘，是比较能兼顾居室户型和综合配套的选择。

提问：雕叔，刚刚才看到您的建议十分惶恐，因为今天就去惠州刷了一套富力，首付15万月供2100，用掉了自己的三成名额，买的时候做好了长期持有的准备。打算2年后交房出手或者五年后出手。公司的规划也出来了，要我在深圳学习一年半之后回南京晋升拓展业务，想明年元旦前在南京买套刚需来结婚，用未婚妻的三成名额，买完再办证，想问下雕叔南京总价250万左右有什么好盘推荐吗?除了江北

回答：十年前，250万可以在南京最核心的河西买一套房子；十年后的今天，南京买房门槛越来越高，250万的选择也在变少。迈皋桥涨，尧化门涨，江北核心区涨，河西中部涨，2020年以来，南京楼市各大板块价格一路喊涨，房价拉升已成遍地开花之势，土拍市场也是一片火热。从资产保值、升值的角度，当然是选择限价新房，有安全垫。倘若二手房的话，只能是选择相对有保值的楼盘。二手房买房区域设定在城南、河西、江宁一带为好，这一带的发展已经较为成熟，产业庞大，对房价有支撑。（1）江宁九龙湖可以考虑，包括万科金域蓝湾、保利中央公园、中航樾府等次新小区。（2）另一点，考虑江宁将军大道（3号线翠屏山地铁，南航大学附近）这边的二手盘，如翠屏、南航揽翠苑、托乐嘉等，楼盘和户型众多，良莠不齐，需要到当地中介那里精挑细选。总体而言，保值性中等，生活和交通等非常便利（机场高速、将军大道和地铁）；（3）河西区域的话，250万总价，除了单室套（也没意义）。另外，只有当年的安置房如中和园、双和园，小2房，250万比较勉强，需要碰碰。但学校和地段都不错，算是奥体区域。保值性很好，小区居住本身的品质很一般；（4）宁南-雨花一带，次新房如琥珀森林，二手房如小行一带的时光澔韵、名城世家等，也算一个选择，总体保值性中等，地段较乱，小区本身中等还行。铁心桥莱蒙水榭出来的二手盘也较多，周边相对一般，如果笋盘也可以考虑。南京买房建议，详见知识星球内部分享！

提问：雕叔你好！我在少城小学附近也就是12桥路看了一个老破小，45平，价格80万，值得入手吗? 78年的房子，要求不能贷款。这个房子买来挂户口，以后陪读只有在小学附近租房。1.这个房子值得入手吗? 2.这个房子目前读少城小学，以后会不会.划分到金牛区?因为离金牛区很近，是按照蜀都大道划分。犀浦有套190大房子，两个老人5口之家住一起，家里有个小孩2022年读小学。我们夫妻两自己开的小公司十来个员工在一品天下。可能想在天府三街开个分公司，打算100万左右购学区房。目前主要看考虑少城小学。少城小学有60%概率读4中和7中本部。南边有个芳草街南小学，又觉得不是太好。感觉生活工作无法兼顾，如果买老破小还要租房住。不知有没有什么好的建议。

回答：你好，久等了。学区房我们建议挂个户就可以了，即便是陪读六年。租金也不过10来万没有必要多花好几十万甚至上百万去买能够自住的学区房。但是挂户也分两种，一种是老破小房子，一种是次新标间住宅（梯户比很高）。相同点是价格都很低，不同点是前者成交量挂牌量都很小，而且过于分散。不利于今后孩子毕业出售（但是可以堵拆迁）。后者就挂牌成交带看更集中今后转手更容易，但同样一家老小居住困难。所以要有所取舍，12桥路老房子这个单价总价没有问题，但是能找到我说的那种标间则是更优解。据我所知同为青羊二区的东城根街小学有这类标间楼盘如时代凯悦新城市广场，价格也差不多70-100万，看你如何选择。整体来说问题不大，已经接近满分操作。第二点就是目前就读少城小学以后会划到金牛区吗？放心主城区区县之间的划分非常稳定以后再跨区划分的可能性微乎其微。如果预算只有100万那么挂户青二是最好的办法不要看芳草南街了。

提问：新人首问:雕叔，现居四川南充，双方父母的老破小3套，用于出租。自住一套一楼带花园，公公婆婆住，还有一套11+1顶楼复式，产权面积140多，实际有200平，我们一家四口和妈妈住。还有4间商铺，均临街，有3间连在一起出租，110平米，年租金9万;另外一间产权75平，实际150平，年租金10万。在重庆和朋友一起投资了万科翡翠都会，用的他们的房票。想改善居住条件，想用顶楼复式的房子置换一套临江叠拼别墅，商墅性质。然后再把老破小能甩的都甩卖了，留两套住房在南充，够一家七口居住就行了。想问一下雕叔，南充的商铺有必要处理吗?想去成都投资，我的户口在成都，4月就有资格了，入手麓湖高层如何?有没有更好的选择呢?

回答：你好，出手老破小置换到成都是正确的决定。从投资升值角度，我们不看好天府新区，更不看好麓湖。牧马山就是麓湖的未来。重庆成都前几年不少土豪被麓湖的别墅洋房吸引，结果一套就是好几年，不过可能也不太在意房产升值。以贵妇的眼光买的房子升值一般都会跑输大盘。商业别墅也是一样，属于最没有投资价值的一类产品，如果考虑终极置业，纯自住可以入手。

提问：雕叔你好，经常看到你在文章中说54，什么是54大法！

回答：什么是 54 大法？就是通过和房东结婚的方式将房子过户到你名下。一共经历：自己离婚、房东离婚、与房东结婚、与房东离婚，自己复婚，房东复婚。之前每次费用是 9 元，如上一共 6 次。总费用 54 元，所以称之为 54 大法。

提问：雕叔你好!有个问题想咨询下你，希望能得到你的指点。我们夫妻俩在崇州工作，现在崇州—套房，温江—套房。目前想法，想把温江房子（香悦云庭）装修，用于自住，娃娃打算在温江读书，通勤崇州大约半小时。打算一年后卖掉崇州房子（全款），大约90W加上手上4OW，打算到成都市区投资个200W的房子，这样是否可行，会不会太过折腾?是等入住温江后卖崇州置换，还是现在卖崇州置换，然后租房，纠结中。另外，这个预算成都有哪些推荐的板块?麻烦指点一下，谢谢!

回答：感谢赞赏！个人建议，入住后置换。首先租房和搬家都是需要付出资金和时间成本的，你装好了，起码也要等几个月才能入住，这段时间对你来讲不划算，真没必要现在着急卖。如今成都楼市，新房肯定是越来越贵，有剪刀差的新盘基本上已经很少，即使有，报名的人数也很多，很难抢到。没有剪刀差的新盘，也不差几个月的时间。二手房市场，现在总体是处在一个平静的状没有剪刀差的新盘，也不差几个月的时间。二手房市场，现在总体是处在一个平静的状态，现阶段来看，这几个月市场变化不会太大，即使涨也是小幅度上涨。200万推荐。新房推荐，投资可以不看区域，有性价比就上。二手房，给你几个盘，你可以做参考。如果有高新资格的话，首选高新。没有可以看看九龙仓御园。华润二十四城，中海新华府。绿地468，中粮香颂丽都，等类似的盘。配套相对来说都还不错，以后无论是租还是卖都好出手。咱们普通人投资以求稳为主，这些盘，跟着大盘上涨没有什么太大的问题，虽然涨幅不会太大，但相对来说比较安稳，保值。

提问：雕叔你好！自住加投资，请综合分析下万科知园与十里风和，谁更优？

回答：成华区二八板块限价盘新希望万科知园预售了，均价2.1万。高层产品两梯三户，250万起，洋房产品两梯两户，340万起。整体来说对待刚需还是比较友好的，成华的刚一刚二可以冲。十里风和作为中环TOD，地铁资源是毋庸置疑的，它即将预售的是高层，两梯四户，东2.5环+小户型+清水+最低总价不到200w，大多应该在300万内，和万科知园的高层价格段重叠。万科输了地段，赢了产品。看你怎么选择。

提问：雕叔你好，现在房子价格高很多二手房都难卖，我们想买也买不起，未来会出现降价抛售潮吗？

回答：楼市出现“买不起卖不掉”这种僵局，最主要还是因为房价涨得太快，开发商和房东又不愿降价，这样就形成了一个拉锯战，购房者和开发商都不愿妥协。新房价格降不了，二手房价格不愿意降这是一个现实情况。新房除去成本等因素上涨外，其他干预因素太多也是原因；二手房市场来说，多数前几年投资房产的朋友都是抱着一套房赚大钱的心思，不达到他们合理的预期利润他们是不会放手的，再说新房价格不降也为他们坚定二手房价格奠定了基础。一二线城市的房价在目前看来仍然看涨，主要是因为一二线城市的人口红利非常大，人口还在不断地流入，加上城市化进程仍在加速发展，购房需求仍然很大。在一二线或者强三线城市，能买得起还是得买，因为房价下跌的可能性很小，虽然现在房价处于稳的阶段，但是绝对稳是不可能实现的，就算稍微涨一点，也是一笔不小的数目。

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