30个物业纠纷常见的法律问题

 

这两年办理物业纠纷的案子比较多，总结实务经验，汇总了一些常见的法律问题。大家都会成家立业买房子，现在除了一些老旧小区，基本都配置了物业公司，那么业主和物业公司是经常接触了，联系也较为紧密，每个人都有必要了解一些基本的物业知识。

1、房屋在质保期内报修过，也维修了，过质保期以后又出现问题，怎么办？

答：保修期内开发商承担责任，也可以委托物业公司来修，过保后专有部分再出现问题，物业公司不承担责任，共有部分，物业公司有维修责任。如果在保修期内出现问题，业主反映了，开发商一直拖延没修，即便过了保修期，开发商也要承担保修责任。

2、房屋质保期一般是多久？

答：依据《建设工程质量管理条例》第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

3、业主对房屋的维修效果不满意，怎么办？

答：买方时有住宅质量保证书，按保证书来；没有的按法律法规来；如果都没有，只要达到能正常居住的状态即可。

4、底楼层管道返水问题，业主家里返水被浸泡，怎么判定？

答：下水道主管道是共有部分，在发现业主家返水的情况下，需要查看主管道是否堵塞。如果小区大面积返水，就是开发商的设计问题，要么换粗管道，要么做溢水孔。下水道改造可以申请公共维修资金。

5、空置房可以不缴物业费或减少物业费吗？

答：《民法典》、《国务院物业管理条例》没有规定空置房可以减免物业费；《武汉市物业管理条例》规定第一年空置可以减免30%，但该条例于2019年1月1日废止，之后就没有这个说法了。

6、业主车子在地库被擦，物业已经配合调取监控，业主要求物业全赔，怎么判定？

答：车辆被擦属于侵权行为，物业公司不需要进行赔偿。物业公司和业主是物业服合同关系，合同中没有约定车辆被擦由物业公司赔偿，就不用赔偿。可以报警由公安机关处理。找到擦车的人，由擦车的人赔偿。监控只能给警察。

7、楼上有噪音，物业多次沟通无果，业主是否可以拒缴物业费？

答：不可以，物业仅到沟通、管理义务即可。应当采取及时合理措施制止，并报告有关行政主管部门，并协助处理。城管局负责建筑施工噪音，交警部门负责交通噪音，公安部门负责社会生活噪声（《中华人民共和国环境噪声污染防治法》）。

8、高空抛物，外墙面过保漏水，邻居占用公区面积等其他家影响到自己了，该找谁？

答：高空抛物由公安机关管，外墙漏水找物业公司，邻居占用公共面积影响到自己一般属于相邻权关系，比如公共区域私设监控，门往外开等等，可以协商解决，或者直接起诉邻居。

9、业主在楼道放的东西不见了，能要求物业赔偿？

答：楼道是公共区域，把物品放在此处没有安全保障，物业不负责安全，属于被盗，应当向公安机关报案。

10、业主违规搭建的雨阳棚，被外墙砖自然脱落砸坏，能否要求物业赔偿？

答：雨阳棚是违建，应当由城管部门拆除，没有任何补偿，但被城管拆除前，其他人不能损坏，损毁承担赔偿责任。外墙属于共有部分，由物业来维护，脱落物业公司承担法律责任。此案例中，物业公司承担部分责任。

11、针对公司前期收购的楼盘，业主拿着前物业公司免物业费的约定，我现在是否要兑现其承诺？

答：物业公司更名，还是同一家公司。之前的承诺，现在依然有效。

12、针对部分原业主已通过房屋中介将房屋买卖，新业主还没到物业处登记，原业主也不知道新业主电话，房屋也是空置状态，物业费怎么缴？

答：物业费肯定是找业主收，过户时间以房屋主管部门登记的为准，转移登记之前找原业主，转移登记之后找新业主。

13、业主家里被盗，业主拒交物业费，这个是否有法律依据？

答：盗窃属于刑事犯罪，由公安机关来管。物业公司只是提供物业管理服务，不能发生什么都找物业公司。

14、业主在地库摔跤，要求物业赔偿医药费，否则就拒绝缴纳物业费？

答：要看物业公司是否尽到了地库的安全义务。如尽到安全保障义务，物业公司不承担责任。比如我们经常看到的“小心碰头”“雨天地滑”“禁止通行”等等安全警示标牌，都是物业公司需要尽到的义务。

15、因地基下陷导致的主管道破损，造成业主家中有损失，这个物业是否应该承担责任？

答：地基下陷不是物业公司的责任，要么是意外事件，如果开发商建造房屋时主体结构有问题，是终身保修的，由开发商承担责任。不过物业公司要对没有自己尽到义务的扩大损失部分承担责任。

16、湖水、雨水倒灌将小区内车泡水，物业是否有责任？责任有多大？

答：意外事件或不可抗力，物业公司对没有尽到义务的扩大损失承担责任。

17、高空抛物将车子砸了，物业是否有责任？责任多大？

高空抛物属于其他业主的侵权行为，物业本身没有责任，但物业公司需要配合被侵权人查找侵权人，一般是提供监控录像。如果不能提供，物业公司也有一定的责任，至于责任比例由司法部门认定。

18、小区内车辆剐蹭，物业是否有责任？责任多大？

答：首先调取监控，协助业主找到侵权人，如果摄像头有问题，物业就要承担责任

19、开发商将房屋移交给物业，委托物业移交给业主，物业对房屋质量问题是否有因接收后，所以应负担部分责任？

答：开发商委托物业向业主交房，开发商和物业是委托关系，交房本质上是由开发商交付给业主的，只不过通过物业公司转交而已，物业公司不因自己的转交行为承担房屋质量问题责任。质量问题还得找开发商。

20、小区使用机械老水表，水费由物业代收代缴，水阀出现自动慢转，要求业主自行更换水阀合法吗？

答：没有法律依据。水表慢转，水表及至总表的管道，属于自来水公司，由自来水公司更换水表，有的小区水电没有移交出去，看以前的交房协议，以确定责任人，再由责任人来更换水表。

21、排污主管道堵塞导致业主家里返水被泡，可否要求物业公司赔偿？

答：先要查清堵塞原因，如是其他侵权人，直接想侵权人主张权利。

22、业主房屋漏水，已过保，物业为维护关系，免费帮忙给其进行了维修，但多次维修未修好且渗漏水情况明显加剧，业主以此为由要求物业必须修好并就维修时间周期造成更大损失进行索赔，拒缴物业费，请问物业是否有相关责任？

答：专有部分业主自行承担，共有部分物业公司继续维修

23、业主拒缴物业费，只愿充值水费，物业是否有权不给其充值，或者说物业是否有权限制充值金额？司法对其有无明确解释？

答：物业公司不得以停水、停电、停电为由催缴物业费，但可以把缴纳的水费冲抵物业费。

24、为什么我从来没有跟物业公司签订任何协议，公司还能跟我要物业费？

那是因为业主委员会跟物业公司签订了《物业服务合同》，虽然你不知道，也没参与，但是根据法律规定，业委会的签约行为是对每个小区业主有约束力的。还有一种可能，就是其实你签了，在买房子的时候一并签署了《前期物业服务合同》，自己忘记了而已。

25、业主维权的正确方式

业主拒交物业费一般都是存在合理理由的，并非无缘无故拒交，但是业主一般不懂法律规定，盲目把开发商的责任归因于物业公司，平日里也是和物业公司接触，接触不到开发商，所以拒缴物业费的理由看似合理，其实没有法律依据，打官司一样败诉。正确维权方式是，该找谁找谁，一码归一码。

26、建筑区划内停车位、车库的归属问题

根据民法典275条，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”，而且法律还规定，小区内规划用于停放汽车的车位、车库要有限满足业主的需要。

27、物业公司应该提供的服务有哪些？

1)物业共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新;

2)物业共用部位和物业管理区域内道路的保洁服务;

3)公共绿地、花草树木的养护、管理;

4)协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范;

5)物业装饰、装修的管理服务;

6)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案的保管。

28、物业服务的收费标准是什么？

《物业服务收费管理办法》第六条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”

依据《武汉市物业服务收费管理实施细则》第四条，住宅前期物业服务收费实⾏政府指导价，收费标准由价格主管部⻔会同同级房屋主管部⻔，综合考虑物业服务内容、服务标准、服务成本和业主承受能⼒等因素，按照规定的定价权限和程序制定，并向社会公布，物业服务成本按照物业服务定价成本监审办法审核确定。

也就是说，前期物业服务是政府指导定价的，后续小区自己找的物业公司，就是按市场经济来。

但这三种情况，其物业费可以不按前期物业实⾏政府指导价： （⼀）交付的房屋专有部分⾯积达到建筑物总⾯积百分之五⼗的； （⼆）交付的房屋套数达到总套数百分之五⼗的； （三）⾃⾸位业主⼊住之⽇起满两年且已⼊住户数⽐例达到百分之⼆⼗的。

29、业主有哪些权利？

民法典第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

30、小区没有业主委员会怎么办？

业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。

业主委员会是业主大会设立的，那么业主大会怎么召开呢？

以湖北省为例：这三种情况，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开物业区域内首次业主大会会议:（一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的；（二）交付的房屋套数达到总套数百分之五十的；（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。