物业服务合同纠纷案-道多典型案例

 

承办律师 江苏道多律师事务所律师 周晓菲

【成功案例入选理由】 分析案情透彻，法理清晰，据理力争和诉讼技巧相结合，排除维权难点，依法维护当事人的合法权益。

【基本案情】 2015年1月，甲的住宅被盗，被盗财物价值N十万余元，公安机关已对该案立案进行侦查。甲认为，自己住宅所在的小区有乙物业服务公司提供物业服务，自己家住一楼，为防盗曾准备安装防盗网但被乙物业公司制止。案发时，窃贼在白天砸开自己家一楼的厨房玻璃行窃，而物业安保人员却毫不知情，因此，乙物业公司应当承担一定的赔偿责任。为此，甲委托我们的律师帮助其依法维权。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，此类案件，常人看似简单，但是，在司法实践中此类案件是很边缘性的。认为此类案件很简单的人士认为，《物业管理条例》第三十六条规定，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定履行义务，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。但是，还有相当一部分人士，包括相当多的法院和法官认为，由于物业管理企业是按照物业服务合同的约定，提供相应服务的，因此，因盗窃犯罪产生的后果，首先不能归入民事法律关系的范围；其次，要求物业管理企业为自己未能履行物业服务合同约定的义务承担违约责任，不能等同于要求物业管理企业为犯罪分子的犯罪行为买单。所以，司法实践中，业主因为他人犯罪受到侵害，去追究物业管理企业法律责任的案件，当事人往往在向法院起诉时，就会遇到法院不愿意立案的障碍。据此，要通过法院依法维护甲合法权益的角度出发，我们仅仅依据《物业管理条例》第三十六条的规定帮助甲维权，这是不够的。我们必须在本案中，把甲要求物业公司应该承担一定赔偿责任的事实和理由，和甲要求物业公司为犯罪分子的犯罪行为买单这二个问题，依法区分开来。立足前者，要求物业公司应该承担一定的赔偿责任，把后者从本案之中分离出去。这样，甲要求物业公司应该承担一定赔偿责任的主张，才能依法实现。

具体承办本案的周晓菲律师认为，具体处理好本案，以下二个方面的工作内容，是至关重要的。

1、甲向法院起诉的依据问题。

因为业主与物业公司之间，不可能签订具体的物业服务合同。物业服务合同，一般都是业主委员会和物业公司签订的，甚至在前期物业服务法律关系中，连业主委员会都未成立，而是由开发商和物业公司签订物业服务合同的。因此，甲要依据并提供和物业公司签订的物业服务合同起诉物业公司，是有困难的。但是，甲依据自己向物业公司缴纳物业服务费的凭证，是可以证明自己和物业公司之间存在物业服务法律关系的。这一法律关系，可作为甲起诉的依据使用。

2、甲向法院起诉所依据的事实和理由问题。

如果把甲向法院起诉所依据的事实和理由，归结为窃贼在白天砸开自己家一楼的厨房玻璃行窃，而物业安保人员却毫不知情，这样是会导致法院发生误解的。法院很可能将此误解为甲要求物业公司为犯罪分子的犯罪行为买单。这对甲就明显不利了。因此，在甲向法院起诉所依据的事实和理由问题上，我们需要通过事实和证据认定物业公司在物业服务方面存在缺陷，且这种服务缺陷和窃贼在白天砸开甲家的厨房玻璃行窃的行为之间，存在一定的因果关系。这样，甲要求物业公司因在物业服务方面存在缺陷，需要承担相应的法律责任，就有可能实现了。

根据周晓菲律师的分析意见，甲依据自己向物业公司缴纳物业服务费的凭证，避开了法院立案的障碍，向法院提起了物业服务合同纠纷诉讼，要求物业公司赔偿，顺利的让法院受理了本案。

诉讼过程中，物业公司提出，自己对业主提供的是民事范围内的服务，物业公司不负有公安、保安机关的职能，因此，物业公司不能为犯罪分子的犯罪行为买单。为此，物业公司向法院提交了自己的保安值班记录，以及小区内监控摄像的分布图，认为自己已经履行了物业职责，所以，物业公司也就不能对甲承担赔偿等民事责任。

对于物业公司的抗辩理由，周晓菲律师在立案前就做过了比较细致的分析，因此，周晓菲律师反驳，物业公司确实不负有公安、保安机关的职能，但是：

1、物业公司并不是完全没有对物业区域内的业主人身财产提供相应的安全防范义务的。物业公司对物业区域内的业主人身财产履行相应的安全防范义务，应该属于物业公司对业主提供物业服务的内容之一。物业公司采取把履行相应的安全防范义务和公安、保安机关的职能混同起来的方式，回避自己的义务，是不合法的，也是不合理，不符合物业服务之职业道德和规范要求的。

2、物业公司向法院提交的自己的保安值班记录，以及小区内监控摄像的分布图，作为物业公司自己提供的证据可以证明，物业公司是把在小区内分部监控摄像头，安排保安值班，作为自己提供物业服务的内容处理的。这更加说明，物业公司对自己应该对物业区域内的业主人身财产提供相应的安全防范义务是其物业服务内容之一，是明知的，是需要履行的，而不是没有这方面的安全防范义务的。

3、本案中，物业公司由于管理、服务方面的不到位，任何人员均可随意进出小区，小区内视频监控设备和保安巡逻的频率、范围，均不足以防止盗窃等不安全行为发生。这是物业公司在本案中，在履行物业服务义务方面存在的严重缺陷。

4、上述缺陷，与窃贼在白天砸开甲家一楼的厨房玻璃行窃，物业安保人员却毫不知情，直至甲回家发现报警，物业公司才知道甲家中财物被犯罪分子盗窃联系起来分析，物业公司履行物业服务义务方面存在严重缺陷与甲的家中财物被盗之间的因果关系，是明显存在的。

5、在甲预见到小区安全存在问题的情况下，为防盗曾准备安装防盗网但被乙物业公司制止，这说明，物业公司对小区，具体在本案中是对甲家可能发生被盗窃而遭受损失，在主观上，是持轻信能够避免或因疏忽大意而未能避免的过失心态的。

因此，在物业公司的行为，主观上存在过失，客观上因履行物业服务义务方面严重缺陷与甲的家中财物被盗之间存在因果关系的情况下，甲作为业主和因物业公司在履行物业服务安全保障义务方面，存在严重缺陷的受害人，甲是有权要求物业公司在责任范围内承担相应赔偿责任的。

随后，周晓菲律师又向法院提供了甲损失物品的发票、接处警记录和部分失窃物品照片。法院对周晓菲律师的观点表示认可。

【案件处理结果】 法院判决乙物业公司按照自己的过错比例对甲的损失进行了赔偿。