物业服务合同纠纷那些事儿

 

物业服务合同纠纷事虽小，但事关群众切身利益，处理不当容易引发更大范围的矛盾，业主与物业公司之间的“恩怨情仇”该怎么妥善化解？

01

房屋漏水，能不能拒绝支付物业费？

今年2月，郑州市中原区人民法院收到郑州某物业服务公司起诉小区10户业主的立案申请，要求业主缴纳拖欠的物业费和违约金。张女士就是其中一位，因其不同意诉前调解，李晓玲法官适用速裁程序公开开庭审理了此案。物业公司要求张女士支付自2016年起拖欠的物业费及违约金14000余元。

“我的房子一下雨就漏水，找了物业很多次都没人管！”据张女士所述，除了房屋漏水问题，物业公司还存在不设置警示标识，导致孩子在园区内玩耍时受伤等管理不当行为，所以自己才拒交物业费。

庭审现场，业主和物业公司围绕争议焦点有序举证、质证、发表辩论意见。庭审结束后，李晓玲法官进一步释法明理，讲清物业服务合同双方的权利义务，并组织双方进行调解，经过几番沟通，双方达成调解协议，物业公司承诺加强小区管理，积极联系房屋开发商，于5月1日前尽力解决张女士房屋漏水的问题；张女士分两次向物业公司支付11000元物业费；物业公司自愿放弃其他诉讼请求。之后，其余案件也达成调解协议，均得以圆满化解。

02

下水管返水，屋内积水，能不能拒绝支付物业费？

中原区某小区因暴雨引发下水管返水，业主王女士家中污水不断涌出，导致屋内大面积积水，财产受损。王女士多次与物业公司沟通，希望尽快协调解决，但双方始终未能达成一致意见，王女士便拒绝支付物业费。物业公司将王女士起诉至法院，要求王女士支付拖欠两年的物业费共计7000多元。

接到案件后，承办法官李冬玮第一时间与原、被告双方联系，了解争议焦点。摸清情况后，李冬玮法官认为该案一判了之不利于双方纠纷的实质性解决，打算从问题产生的根源出发化解矛盾。经双方同意后，李冬玮法官邀请河南省物业商会物业纠纷调解中心的调解员曹露元参与诉前调解。

在调解过程中，李冬玮与特邀调解员曹露元联系了物业公司负责人，并到王女士家里进行实地调查。经了解，返水原因是暴雨造成市政管网堵塞，污水无法及时排出返流到业主家中，造成了部分财产损失。王女士认为虽然本次室内返水与降水量大有直接关系，但是发现返水问题后物业公司重视不够、态度不好、不及时反馈处理意见，是她拒绝支付物业费的主要原因。

法官了解到问题症结后，耐心释法明理。一方面与物业公司负责人沟通，从合同义务及物业公司服务规范要求等方面予以释明，说明利弊，建议物业公司从提升服务质量和水平方面主动作为；另一方面，特邀调解员与王女士进行多次沟通，了解其诉求，并对室内造成损失的情况进行确认，同时劝说王女士遇到问题时通过法律途径解决问题。在法官和调解员反复多次的努力下，双方的态度逐渐缓和，也达成初步调解意向。

最终，双方达成一致意见，物业公司同意对易堵塞水管及时更换维护，并减免部分物业费以对王女士的损失进行补偿，王女士当场支付拖欠的物业费4378元。至此，王女士和物业公司的“烦心事”得到了圆满的解决。

法官说法

现实生活中，很多业主认为物业公司没有提供“满意”的服务，便拒绝支付物业费，在司法实践中，经常会遇到以下这些情况：

1.房子没入住，不支付物业费

法官说法：小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，无论业主是否入住，即使房屋空置，也应当支付相应物业费。

法条链接：《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

2.房屋漏水，不支付物业费

法官说法：一般而言，开发商对房屋外墙或者楼顶的防水质保期是5年。如在质保期内主体结构开裂、外墙或楼顶出现漏水，不存在业主自身或其他业主装修过程导致上述问题发生的情况下，开发商是责任主体。因此，业主应当就此向开发商主张，物业公司对此不承担责任，仅有协助维修义务。

当出现类似问题后，业主应主动或通过小区业主委员会与物业公司积极沟通，对于处在保修期内的房屋，可以要求开发商进行整改；已过保修期的可以向物业公司反映情况，并由物业公司向房管部门提出维修基金使用申请；如确因服务原因致其人身财物受损，其可另行诉讼主张权利，但不能简单以拒绝支付物业费的方式维权。

3.物业公司提供的服务“不满意”，不支付物业费

法官说法：需要具体情况具体分析。因物业服务是针对全体业主和整体区域提供的，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，业主若认为物业公司提供的物业服务存在局部瑕疵而拒交物业费（如卫生打扫不干净、部分垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏等），这样的做法会导致业主的个人收益远远小于给物业公司和多数业主造成的损害，因此不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒绝支付物业费。

但是，如果物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免；因物业服务瑕疵导致的损失，业主可以要求物业公司进行赔偿。

物业公司在为业主服务的过程中，要进一步规范管理，及时准确地公开服务范围及收费标准，多与业主进行沟通，充分听取业主意见，主动接受业主监督，努力提升业主的服务体验。业主在享受物业服务的同时，应及时支付物业费。如果存在物业公司违约情形，应通过合法途径维权，不可简单粗暴的以拒绝支付物业费等方式来处理。

来源：中原法院