还纠结限价下买不买房？再等下去，可能连房都买不起！

 

广州新房限价这事，相信大家都听过不少相关解读了。

而围绕着限价这事，被讨论得最多的话题，就是限价当前，房子还能不能买。

光是我们后台，每天都能收到几十条相关留言，这还没算上在粉丝群和客服号的提问。

我们后台的一些留言

隔着屏幕，都能感受到购房者们的纠结。这份纠结投射到现实层面，就是购房者们纷纷停下了看房的脚步，排着队拿着上车的号码牌踌躇。

光是我身边，就有好几个朋友，家里资金都备好了，准备今年买房，结果一听限价政策出台了，纷纷跟我说，先别买，政府重拳出击，房价迟早会降，越晚上车越好。

有这样想法的人不在少数，但是朋友们，听我一句劝，抱着这样的想法再等下去，你可能连房都买不起！

限价，其实是送给购房者的买房外挂，限价越严，房子越要抓紧买！

.01

价格的理性回归

就是购房者捡漏的好机会！

近期对楼市影响比较大的新政，主要有两个。

一个就是限价政策，所谓限价，就是房管局在批预售证的时候，会给新盘划定一条红线，未来项目售价不得超过该限价。而且，限价政策还规定，项目每次申请新的预售证，都要原备案价的基础上下调3%。（具体各区域限价情况可戳：广州实际限价情况，我们都帮你扒出来了！）

上下滑动查看更多限价详情

第二个，就是前段时间公布了第二次拍地的新玩法，各地块溢价率不得高于起拍价的15%，而且黄埔、南沙片区限制地块未来出售价格。换言之，片区未来1年内的新房售价，在拍地之初就已经确定。

这几个政策的出台，其实就是利用调控手段，对房价进行强行压制，确保房价保持在一个稳定的状态，同时也使价格合理回归。

而对于购房者来说，其实就是政策给人们强行“撕开”的一道上车口。

一来，房价稳定下来，购房者的选择空间和考虑周期，都会相对变得比较充裕。

像是去年大火的南沙，在限价政策出台之前，半年内的房价涨幅，就达到了近10%。如果你在去年买房，可能稍一犹豫，看中的房子价格就涨了。

二来，不少项目的限价红线，其实是低于其实际市场价值的。而不少开发商面对限价政策，都给出了较大力度的支持。

比如南沙的横沥片区，此前片区的新盘售价已经去到3.9-4.4万/平，光是今年4月片区拍出的2021NJY-3地块，楼面价都已高达23604元/平。

但如今，片区的限价标准定在3.6万/平，片区内的新盘价格，也做出了相应调整。目前，横沥岛上的在售新盘，价格基本在3.6-3.7万/平左右。

据我们了解，近期还有不少项目，遵循限价标准，对价格进行了理性回调。

像是位于南沙的项目越秀·明珠天悦江湾，此前的市场价格已经去到4万+，但据说接下来的推货价格，会在3.5万+/平左右。要知道，目前整个灵山岛尖的新盘均价基本在4万/平以上。即便在一年前，3.5万+/平的价格在灵山岛尖的新盘中，也称得上“惊喜价”。

另外，像是位于金洲的越秀·东坡，目前的市场价已经卖到2.9万/平，但是根据限价政策作出调整后，接下来的推货价或在2.5万/平左右。而距离项目不远处，就是之前融创以1.9万/平楼面价拍下的进港大道地块，“面粉价”都快赶上“面包价”了。

此外，我们也从内部消息打探到，南沙湾的全新项目越秀·珠实|天悦江湾开盘价可能也会有惊喜。南沙湾片区此前的新盘售价已接近4万/平，而在遵循限价指导，理性回调价格之后，项目或会以3万+的价格开盘。

总的来说，开发商对限价政策的无条件支持，对购房者来说，其实是“撒钱式”的让利。项目“拳拳到肉”的大规模价格优惠，在广州楼市的发展史上，实属罕见。

之前我们也采访过一些业内专家，不少专家也觉得，现在正是入市的好时机，具体可戳：8位专家力挺广州：谁说现在不能买房！

如果近期有买房意愿，当下就是难得的淘笋时机。

.02

越观望

房子越难买

很多购房者会觉得，既然价格会保持平稳，那么我越晚买，是不是价格就越优惠呢？

这个想法，其实过于理想化。一方面，调控会随着市场的变化而做出调整，不排除后期有放松的可能。另外，一二手倒挂的出现，也会加大一手房的上车难度。

从以往的经验看，政策调控初期，是力度最大的时候。毕竟，面对过热的市场，只有“水”足够“冷”，才能起到降温的作用。所以在调控初期，无论是对于各大项目的价格审核，或市场价格走势的监控，都会趋严。

而在政策落地的中后期，调控会随着市场反应而逐步调整，当市场情绪逐步平稳，调控或会随之放松，将主动权交还给市场，以免矫枉过正。

其次，在政策对新房价格的强压之下，部分热门区域已经出现了一二手倒挂的现象。

像是前面提到接下来或以2.5万/平推货的越秀·东坡，周边的二手房挂牌价最高已经去到3.6万/平，一二手间的倒挂价差最高达到1万/平。

这是因为政策虽然可以决定新房的定价，但是二手房的定价，更多是业主的自发行为。

二手房业主定价时，更容易受到市场情绪的影响。虽然部分热门区域的新房价格虽然回调到了理性区间，但是由于市场热度仍居高不下，所以二手业主的心态较为强硬，价格也比较坚挺，因此出现一二手倒挂现象。

目前，调控政策刚落地，大部分购房者还有点“懵”，市场仍处于观望期。随着时间的推移，大家会慢慢接受限价的事实，市场情绪逐步稳定，购房者恢复入场，会有越来越多的购房者意识到限价带来的价格优势，一二手之间的差价也会逐渐拉大。

深圳就是最好的例子。较早出台“限价令”的深圳，要求新房的预售申报均价不高于周边同类同户型在售项目均价，也因此拉开了深圳“打新时代”的序幕。

如今，深圳一二手价格大面积倒挂，已经成为市场常态。根据克而瑞数据显示，自2020年4月份开始，深圳的二手房成交均价一直高于一手房成交均价。

由于新房价格低，因此，每逢深圳有新盘入市，都会引来大批购房者的“疯抢”。去年6月，深圳某项目开盘，仅推出5套房源，却引来1171人抢房，相当于234人抢1套房，中签率仅0.41%。

由于“打新”的人数过多，深圳不少项目都提高了准入门槛，全款优先、天价诚意金等筛客方式层出不穷，甚至贡献了“5000万蹲”的“名场面”。

而近期，广州部分热门项目也有了“深圳化”的苗头，全款或7成首付客户，可以优先选房，有些楼盘甚至连全款都要摇号。

像是番禺某网红盘，近期传出要开盘的消息，据说由于意向客户过多，连全款客户都要摇号。

而前段时间黄埔某网红盘开盘，据说也只通知了全款和七成首付客户，五成首付以下客户，连参与摇号的机会都没有。

随着新房与二手房价差的拉大，入场购房者增加，新房的竞争压力会越来越大，入场门槛也会越来越高。

调控留给购房者的红利窗口期，只会随着时间的推移，越缩越窄。

.03

不要躺平

广州还有机会！

目前，购房者之中还存在着一种顾虑：在调控的重压之下，广州未来的房价会不会“躺平”？

要知道，短期的价格调控，只是为了抑制广州房价的过热上涨，从长远来看，广州房价还有很大的机会。

毕竟，广州作为一线城市，有着夯实的产业经济基础和大量就业机遇，每年都会吸引大量外来人口流入。

《广州社会蓝皮书》指出，广州对流动人口具有强大的吸引力，2015-2019年，广州已连续五年保持40万人/年以上的常住人口增量，人口增量和流量领跑全国。

人口的流入会带动居住需求的持续增长，与逐年上升的居住需求相比，广州的可建设土地近年来却呈现下滑趋势。

根据广州住建局发布的《广州供地蓝皮书》显示，2020年，广州共有74宗可出让宅地，但到了今年，仅余60宗，同比减少20%。

目前，广州的住宅供应已经开始出现供不应求的趋势。2020年，广州新房成交总量为11.1万套，过去6年全年成交平均值为9.7万套。而根据广州今年出台的供地蓝皮书推算，今年总体供应约8.8万套住宅，已低于往年成交平均值。

随着人口的加速涌入，广州的住宅供应缺口还会逐渐拉大。供不应求，是广州未来楼市发展的基本面，因此，无论自住或投资，现在都可以买房。

那么，接下来在广州买房，应该怎么选择？记住两点！

一、首选发展潜力大的区域。

在经过这轮调控之后，市场中的水分被挤出，广州接下来的市场分化也会逐步拉开。而发展潜力大区域里的优质资产，有着更强劲的推动力，也能拥有稳定且长足增长的价值空间。

广州有哪些发展潜力较大的区域值得我们关注呢？南沙是其中之一。

在前段时间广州住建局发布的《广州十四五住房规划》中，已经帮大家“划好重点”：

南沙作为广州的城市副中心，排名仅在“老四区”天河、海珠、荔湾、越秀之后，且高于近两年发展势头强劲的黄埔、番禺。可见广州下定决心，要倾斜资源“扶持”南沙。

而近年来落在南沙的一个个“资源礼包”，每一个都是重量级。

比如，设立在南沙的期货交易所，不仅是国内首个混合所有制交易所，而且是一个永久设立在广州的全国性交流平台。

一般来说，这种重要的国家级金融设施，都会设立在重要城市的金融中心内，而证监会没有将它放在天河，转而安置在南沙，足以窥见南沙未来的发展高度。

此外，近段时间，大湾区还有两个消息一直在刷屏：前海扩容、横琴升级为粤澳合作区。而作为广东三大自贸区之一的南沙，会不会也憋着“大招”？值得令人期待。

二、选择优质房企的资产。

拍地规则的重写，其实是对房企的洗牌。无论是由以往的分批拍地改为一年四次的集中拍地，或是广州第二次集中拍地出台的几个新规则如严控房企买地资金来源、提高房屋品质，都对房企的实力做出了更高规格的要求。

集中供地后，房企需要同时缴纳多个地块的保证金及后续的出让金，融资成本大大提升。而中小型房企在拿地、融资、战略布局等方面的竞争力较弱，将会受到大型房企的“挤压”，房地产市场“强者恒强”的局面愈演愈烈。

此外，在三条红线的限制下，中小型房企要承担的压力与风险更大，容错率低，在产品的开发品质上很难保持平衡。但是，拥有多元融资渠道、融资成本较低或资金实力较强的国企、央企，在产品品质的维持与深耕上，有着更大的优势。

因此，在这个买房窗口期之中，高潜力区域中优质房企的项目，就是购房者可以“闭眼入”的选择。

近期我们也了解到，深耕南沙20余载的越秀地产，金九银十推出推出一系列购房优惠，为购房者送上“买房神助攻”。

像是越秀地产在南沙的多个项目，如越秀·东坡、越秀·明珠天悦江湾等，都准备了满满的“买房福利”，大大降低入手门槛！

感兴趣的朋友，可以点击下方图片，了解活动详情。

或扫描下方二维码，添加越秀湾东专属客服，了解更多项目信息。

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