北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。

但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。

一、

接到个咨询，一上来就说认同我说的“两区交界谨慎投资”的说法，我还挺欣慰，得到认同的感觉就是比挨怼强。但紧接着人家就是一句话：“但请问，马甸的冠城园怎么解释？”这才明白，这大哥绝对是来砸场子的。

怎么解释，没必要解释，这地段儿寸土寸金的，但凡有块空地就有人惦记着，根本就谈不上两区交界了。真要是这么较劲，那天安门广场还是两区交界呢，这种抬杠有意思吗？

二、

但说实话，冠城园在开发初期是也不太被看好的，和两区交界有点儿关系，但不算很严重。这地段当然非常好，三环边交通方便，只要开发出楼盘来就肯定好卖。但首先就是两区甚至三区交界，说四区交界都算得上，施工的时候管线工程什么的不太好办。

但这是小事儿，都能协调，更主要的是这里的单位多，印象中100多家呢，其中几家还是很不好惹的。再一点就是民族众多，万一处理不好拆迁问题就容易引发矛盾。

冠城园的开发商自然是冠城了，号称是纯粹外资，港商，但实际上是闽系商人。老板韩国龙，曾经名列北京十大开发商，在全国也能排到前20位，闽派四龙之一。除了冠城园，还开发了最牛叉的太阳宫、崇文的冠城名敦道和海淀永丰的百旺府。

韩老板是年轻时在70年代到了香港，然后也不知怎的就发了财，回到福建开发房地产。然后其转折点应该是和印尼林氏家族开始联手，在福州大量投资建房，成了福建第一房企。之后在1992年借着张市长赴港招商，冠城以香港公司的名义来到北京，参与了危机项目改造工程。

当时项目很多，也不知道韩老板怎么选择马甸了，可能是“新马太”情结吧，毕竟他是福清人，而福清就是新马泰东南亚最主要的大陆侨乡。

当然这是开玩笑，但林氏家族也是福清人，不仅是印尼首富，也曾经是华人首富，世界前十大富豪，在东南亚可以呼风唤雨。在1997年爆发了亚洲金融风暴，之后又是印尼排华，林氏家族损失惨重，但到现在也仍然是举足轻重的海外华人富豪，华侨领袖。

冠城园的开发主体公司是北京冠海，其中的大股东除了韩国龙，还有就是林家。所以当时说冠城园是唯一的纯外资项目也不能算错，确实有大量资金都来源于海外。而且由他们来操盘或许还相对方便些，北京当地人能体量外来者的不了解情况，或许能减少些矛盾。

当然这些都是我猜的，真实情况怎样不知道。但反正是不太了解北京市场的冠海公司，与也不了解外来投资商的马甸，从此产生了重大关系。

三、

韩老板之后曾在多次场合上说，当年开发冠城园是顶了巨大的压力的。其初心就是要让当地百姓住上好房子，所以才“先安置，后拆迁”，也就是先盖回迁房，然后才谈的拆迁协议。

但这种话相信的人不是太多，反正我不信，商人的第一诉求就是赚钱，其他的情怀都得往后排。之所以先盖回迁房，或许就是因为怕引发民族矛盾，所以才宁可多花钱，也要少惹麻烦。但之后的麻烦也不算少，月季园不仅修改规划，增建了不少房子，弄得房产证都拖了不少年，其他也因为质量问题闹了不少纠纷，拖了好久。

之所以片区内有一个“民族小学”就已经很说明问题了，就因为马甸从元明时期就是回民聚集区，所以才会有民族学校。民族小学之前叫马甸小学，最早创办之初就叫“回民义学”，以至于当地还曾有个“义学胡同”。

另外，如果问当地老人说民族小学在哪儿？估计脱口而出的就是在“黑寺”。现在的北京人都知道黄寺，也属于德外，只不过在三环内。但实际上，黑寺与黄寺曾经齐名，都是和雍和宫同等级别的喇嘛庙，因为房顶上铺的是黑瓦，所以叫黑寺，原址就在现在的民族小学附近。

这座喇嘛庙先是在英法联军进北京时被毁了一些，火烧圆明园的前夜，鬼子们就驻扎在黑寺。然后是光绪末年又失火毁了一部分，最后毁于军阀混战，连抢带烧的彻底给毁了。

另外，马甸的名字之前就是“马店”，也就是饲养和交易马匹的地方，也是大车店集中的场所，相当于北京的“驻马店”。窦尔敦盗御马，传说就和德外有关，因为这里是他的地盘，凭借地利和南城黄天霸隔空斗法。盗了御马之后就藏在了马甸一带，然后把线索引向黄天霸，也就发生了连环套等一系列故事。当然这都是传说，不一定是历史事实。

但窦尔敦，听着姓氏就像少数民族吧。其实最早的“窦”姓是汉族，而且是从世袭“士族”晋升为“贵族”的，窦氏家族曾经权倾朝野。但东汉末年，“窦武之祸”爆发，窦氏家族败落，被宦官们派兵追杀，所以据说不少人都加入了北方匈奴和其他部落。

窦尔敦在各种简介中都说他是汉族，但他的家乡在山东，是回族乡村。北京房山还有个窦店，也是回族聚集区。我去过宁夏，哪里见过窦家沟，都是回族区，所以窦尔敦至少也和回族有着很密切的关系吧，否则很难说一个纯汉族能在德外这种地方称霸一方。

德外在历史上就是比较混乱的地带，出城的关厢地带，政府的控制力弱，民族兄弟们又抱团儿，所以不太好管理。还记得白宝山案吗，第一起抢劫就发生在德外烟市，既有钱又混乱的地方。德外还曾经有个北京大流氓，就是“三枪震马凯”的那个。是不是回民我不知道，但人家姓马，叫马三儿，曾经名震北京黑道，后来不知怎样了，如果还健在的话估计也成老泡儿了。

马甸，其实这里也叫过“羊店”，但不算官称，属于民间交易的场所。好像是有个说法叫“羊店十三家”，估计是个大概数字吧，意思就是说这一带是口外羊进北京之后的集散地，城里的“羊肉床子”们都得来这里进货。

我在牛街曾听人说过，只要是德胜门的城门一关，那北京城就没有羊肉可卖了，可见马甸羊店的影响力和规模。一直到我在小西天上班的时候，当地同事一说买羊肉还张嘴就是德外呢，说那儿的羊肉最好，而且买卖公平，最讲信誉。

有一阵子德外有一家卖羊蝎子的小店特别火，而且是正宗老北京羊蝎子，特别入味儿但特别难啃的那种。哪年吃过我忘了，反正是破路破店破桌子破碗，但食客超多，味道香极了。8块钱一碗吧，酒腻子能啃一宿，既解馋下酒还经时候。

那会儿的羊蝎子讲究的就是得肉少难啃，都是肉的就叫肉龙或羊腔骨了，没意思。那会儿哥几个要一碗羊蝎子，比的就是谁会吃，恨不得得是舌头上有倒刺儿的才能啃干净呢。所以当时有的羊蝎子店都挂对联，上联“人着急”，下联“狗打架”，横批“不许闹酒炸”。

四、

越扯越远，扯回来。

冠城园是1993年前后就拿下的，但真正开发要拖到1997年了，印象中陈道明就是那会儿买的冠城园的房子，1万左右，相当的贵了。那会儿中关村的也不过是4/5000，华清嘉园最贵的时候才7000多，差了2000多块钱呢。

冠城园的定位是“外销公寓”，也就是专门给港澳台或外籍人士开发的，要用美元结算。这就相当于当年的景区门票，比如中国人5块，那外国人就得15，还得是用外汇券。意思是说要多赚外国人的钱，所以在价格上不受限制，随便卖。

但当时没有外国人买房，基本都是港台和内地先富起来的那波人。就算是租房人中欧美的也不多，他们更愿意租别墅，对公寓不是太感兴趣。所以最开始的那些公寓基本都是中国人买，然后租给中国人，从开始的港台变成了后来的内地。结果有一阵子引发了讨论，说最早的设计是要“赚香港人的钱”，结果到最后却是让“香港人赚了钱”。

这其中典型的就有冠城园，因为虽然大股东是福建人，但却打着香港公司的名义，资金也是从绕路香港进来的美金。但这无所谓吧，反正最终是政府也靠卖地得到了收入，还安置了当地老百姓，一举多得。

当时还有个说法，也就是冠城园是真正的第一个“中产社区”。我觉得这不是中产能买得起的，毕竟动辄上百万，200多万都正常，普通中产哪儿有这么多钱，能掏个首付就不错了。

2002年吧，北京某媒体弄了个“中产标准”.大意是夫妻带一个孩子，年收入20万以上，受过高等教育，从事白领工作。资产要有50万的房，20万的车，30万的理财产品，也就是有百万身家就算中产了。

这标准在今天看来都不算少，只不过是房子得500万了，其他的标准在今天也能算是中产的平均值。别看网上动不动就是年入百万，扯淡，全中国也没多少家庭能做到。在北京，如果两口子一年能挣到20万，那就绝对超过大多数家庭了。

冠城园到现在也算不上中产社区，仍然是富裕阶层居多，虽然单价算不上太高了，但户型大总价高啊，动不动就上千万，三居室能接近2000万。在当年这里曾经住过众多明星，物业都说过，冠城园业主的工作以演艺和证券行业的最多，也不知道真的假的，反正都是高收入阶层。

对了，冠城园曾经有一位业主被爆炒了好久，那就是李冰冰，大明星。说是她秘密结婚了，老公送了他一套冠城园的大户型，在这里住了好几年。这事儿真假不知，但那男的确实是和冠城集团有关系，是太阳宫项目的股东，至少是高管吧，参与了太阳星城的开发。

太阳星城的操盘人也姓韩，叫韩国建，是韩国龙的堂兄弟吧。太阳宫项目几乎是冠城园的三倍，150万平米，规模大业态也复杂，难度非常大。对了，最早太阳宫曾经有个口号知道是什么吗？“拯救望京”，呵呵，估计现在都没什么人记得了，也想不通望京有什么可拯救的，就算要拯救，和太阳宫有什么关系啊？这些事儿以后再写吧，都挺好玩儿的。

五、

冠城园这些年的升值不算太好，只能说还可以。原因主要就是户型大总价高，也老了点儿，这种老塔楼不是太受追捧了。尤其是在学区不算太热门的情况下，卖房的业主多，愿意高价接盘的相对少了。

但毕竟还是品质很不错的小区，当年4块钱的物业费觉得挺贵，现在看来也属于普通了。当年我很多次来过，很羡慕住在这里的业主们。哪怕是现在的户型看着有些过时了，那南区的社区环境也是很不错的。当然，靠南那两栋对着冠海大厦有些挡光，当年业主们还抗议过，甚至是上法院把冠城给告了，但好像是没什么用，已经建起来了，再说什么都晚了。

虽然这里的学区不算太热门，但毕竟是海淀，依然有部分学区溢价，学习鸡娃的氛围也很浓厚。大概在2010年前后，学区房概念还没有火爆的时候，冠城园北园发生了一起悲惨的事情，一个六年级的小女孩跳楼了。她还留下了遗书，主要内容就是学习压力实在太大，忍受不了了。

那天应该是刚刚过完暑假，也就是刚见到六年级的学习任务，小女孩没勇气撑下去了。这个消息迅速传遍了北京所有的学校和家长，所有人估计都在反思教育的压力，确实太大太大了，简直不是孩子能承受的。但是12年过去了，反复的减负，但负担依旧。如果这个小女孩活着，那应该已经大学毕业，正在面对生活的压力了。

六、

冠城园还发生过一件事，也很轰动，那就是亿万富豪系列杀人案。具体的我也记不清了，反正就是个先富起来的人，通过各种手段赚到了亿万身家。此人心狠手黑，只要是在生意上或生活中让他觉得别扭了，那就立刻买凶杀人。甚至组建了一个杀人小队，前前后后杀了8/9个人。

其中较早的一起就发生在他住的冠城园，杀的是一个也住在这里的，与他生意上合作的女老板。事后警方说这起案子本应该是尽早侦破的，但因为保安的疏忽而错过了。他们是深夜在电梯里动的手，保安听到了女业主的惨叫声，赶到时看到了电梯里的鞋和痕迹，但不知为什么并没有报警，摄像头也没留下有用的资料。导致这起案子成为悬案，直到最后才并案被侦破，而这女老板的尸体早就人间蒸发了。

最后的案子是这人把生意都交给了情人，国际贸易也赚了很多钱。但好像是这情人又找了个情人，总之要脱离他。于是这人又起了杀心，将情人两个都毁尸灭迹。但最终这次留下了线索，这起惊天大案才水落石出。

这案子被侦破之后，之所以引发了轰动，除了案情重大而残忍，主要就是案犯的身份特殊，太有钱了，犯得上为了点儿钱而动不动就杀人吗？不过后来警方做出了解释，他在杀第一个人的时候还谈不上多有钱，而且有走私案在身，为了杀人灭口也就没在乎。而之后呢，那就是破罐儿破摔了，反正一个也是杀，再多杀几个也不在乎。甚至到了没的可杀的时候，干脆帮同伙杀掉了老婆，这简直就是丧心病狂了。

我记得当时在饭桌上聊起这个案子，我的老板直感慨，说现在的人都怎么了，连有钱人都敢为钱杀人。结果在座的有个煤老板，冷冷的说，这也就是你们北京，有机会了解一下前些年的矿区，听听那些有钱煤老板们都干过什么。不知别人怎么想，反正我当时听的是脊背直冒凉气。

七、

对了，四川的总球队叫冠城，很多人搞不清楚和这个冠城集团的关系。其实我也搞不清楚，只是福建的叫冠城大通，是并购了专做漆包线的大通公司之后改的，主要业务就是地产和漆包线。

而四川的这个一直是叫冠城集团，主营业务也有地产，然后就是球队和教育。成都鼎鼎大名的“成都七中”，应该就是冠城打造出来的，相当于北京的人大附了。我去年在成都和朋友吃饭，他儿子穿着七中的校服来的，几乎成了全餐厅的焦点，赤裸裸的让人羡慕嫉妒恨啊。

冠城大通这些年没什么太多的消息了，当年所谓的北京“闽系四龙”也都不再风光，现在的北京是央企国企的天下，民营企业的实力跟不上了。

仅供参考。

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