永庆坊规划VS实景

 

新时期“防大拆大建”下，微改造式的永庆坊重新成为大家的焦点。因此，带着规划人“挑剔”的双眼，拿着规划图，来到了实景~

一、开发及运营情况

目前，仅开放荔枝湾涌以南（除先锋主场（原金星戏院））的区域，约占二期区域40%（约3公顷），其余区域仍在施工当中。而已开放的区域也有部分建筑仍在施工中。 滚动开发对于开发运营期已经固定的项目而言，可以理解，毕竟早一天投入使用，早一天回本。

业态规划图右边为在施工建筑，与左边的有较大的对比左边为荔枝湾涌南岸（已整治），右边为北岸（未整治）在施工的区域（原金声电影院）

在永庆坊周边的中介广告中，可以看到50平方的中型店铺需要租金1.5万元/月，相当于300元/m²/月。周边房屋40m²的为3000元/月。这与之前万科声称的测算100元/m²/月有较大出入。按照这么保守计算，大概5年就可以回本了。这与之前声称的10年有较强对比。

以上两点均符合商业操作，并没有贬损的意思，但是还是需要无时无刻提醒自己，需要“怀疑是进步的阶梯”~总的来说，以文化之名打造一个特色的休闲场所，哪怕静坐发呆放空，也是很美的。

二、一些需完善问题

1、配套问题：

偌大一个4A景区，周边缺乏停车场，最近的地铁站需要步行500米。现有的粤剧艺术博物馆的停车场仅对外开放30个停车位，可以忽略不计。而规划中的停车场是从宝华路进来的，宝华路只是一条双向车道，周末时人多车多，如果真的设一个停车场出入口，更没法走了。

就连大型独立建筑的喜茶都没有卫生间，只在园区内设置有卫生间，且规模较小，在周末完全不能满足大家需求。大家能想象，一杯茶要分几次喝，然后到卫生间排十几分钟的感觉吗。。。

配套就算不先行也得同步完善啊，这是可持续发展的重要前提。

永庆坊停车场规划

2、业态问题：

按照规划，园中业态有时尚产业、文创产业等多种业态，而现场则除了钟书阁、大疆门店、一个服装设计品牌以及一个酒店以外，其他全部是清一色的茶饮店。网红期尚能支撑，但是过个5年、8年，等下一个网红起来了之后，这些又该何去何从呢？

喜茶内部装修

3、周边区域的衔接与提升

一直以来，恩宁路的整治提升把注意力放在恩宁路骑楼街的立面“穿衣戴帽”，以及北侧永庆坊，但是南侧的人居环境仍然堪忧。同时二期东侧的十甫路、上下九破败得让人不敢相认。是否应先有一个高层次的规划，然后有序推进？并将此进行前期的公众参与？

恩宁路南侧未揭盖河涌及两侧旧房上下九近半关闭的商铺

三、小结

瑕不掩瑜，不可否认永庆坊是一个成功的项目。不过商业休闲的需求毕竟是有限的，短暂的。如何将旧城改造打造商业休闲特色空间的经验复制到改善旧城居住、工作的空间，才是下一阶段我们努力的方向。