关于房产投资的另类思考

 

关于房产投资的另类思考

在中国，房地产作为家庭最重要的资产配置，其价值比例已经占到家庭资产比重的70%以上，除自住外，大众普遍将房地产看作是一种非常保险的投资产品。但在目前中国城市化率已近70%，根据中金公司研究部房地产组公布的一组数据，至2017年末中国城镇家庭户（不含集体户）户均住房1.13套，其中城区1.07套。现在舆论大都认为房地产投资已经过了黄金10年，且中央政府一再强调“房住不炒”的时间节点上，我开始思考以个人名义贷款在中国投资实物房产的诸多问题，希望能够与各位朋友一起探讨。

一、买房隐形成本问题

（一）流动性成本。房地产作为固定资产，其流动性受到很大限制，一旦开始买入资产，就会有大量的资金被套在房产之中，例如不菲的首付款，此外每月还需还按揭，进一步占用家庭收入的流动性，而且只能一条道走到黑，很长一段时间，至少在卖房或出租之前没有现金回流。而在国外有较为多元的个人融资渠道，可以用房屋的价值增值部分作再抵押贷款，从而将房产作为个人融资的工具，但国内的个人融资渠道非常狭窄，而且再抵押融资成本很高、风险大，看着国内房价蹭蹭涨也没办法变现。因此国内买房资金流动性是很大的问题。

（二）机会成本。也正是因为房产流动性不足的原因，同时也牺牲了首付款以及未来家庭现金流投资到其他地方的机会。例如目前房地产信托产品年化收益率约8%、国内股市指数基金长期平均年化回报9%-10%、银行理财产品年化收益约4%、年金类保险产品年化收益率约6%。更别说好的私募基金，年化收益率能达到15%-20%以上，而其投资门槛100万元也比大多数房价便宜。

二、国内买房付款方式性价比低

在澳大利亚购买房产的支付流程是这样的：先缴纳房价10%作为定金，然后一直等到接房之后才办理贷款和支付首付款，也就是说从缴纳定金开始一直到接房期间都不需要交任何费用。此外，这10%的定金不是直接交到开发商手里，而是交给第三方机构托管，如果开发商违约或是跑路，定金还能退给你。而在国内买房一开始你就不得不支付大笔首付款和月供，关键是接房至少要等一年多以后了。

三、出租回报低

国内房产投资的租售比非常低，以重庆市核心城区-渝中区一套小户型作为案例，该小户型的房价按照重庆市渝中区优质楼盘大致价格在2.6万元/㎡计算（参考链家网），户型面积按照50㎡计算，贷款利率按照基准利率上浮10%计算（约5.3%）。以下图片显示了该房产贷款和纳税情况。

该房产租金2000元/月计算投资收入（参考链家网），以首期款39万+税费11.7万+一年月供费用6.1万+房屋简装费用3万为投资本金，最终年化收益率为2000*12/（39+11.7+6.1+3）*100%=4%，这个收益率是在接房马上装修后就能租出去的前提下，另外此计算还未扣除出租期间仍然需要缴纳月供的成本，综合下来该房产投资回报应该在2%左右。仅从租金回报来讲，还不如买银行理财。而仅以澳大利亚房产来比较，不仅接房时就是精装修，而且租金收入至少能够覆盖月供的80%，几乎可以以房养房，扣除所有成本平均收益大概在4%左右。（为什么？因为澳洲房价涨得比国内慢，所以租售比相对高。）

四、扎堆投资有杀价风险

国内的楼盘新建速度快且投资比例高，一栋楼有20-30层，每层楼多的有6-8套房，一个楼盘修10栋楼，整个楼盘就是1200套到2400套房，一个楼盘有多少人是冲着投资来的！？这个数据可能只有在你出租或者出售的时候才能体会到。我自己有套投资房紧邻购物中心和地铁站，一直不好租，结果去中介一打听吓我一跳，光一栋楼里面就有20套空置房源，已经占到整栋楼的20%，都想租出去，全都在杀价，这还仅仅是一家中介登记的信息。此外，目前我国的城市化率已达到60%以上，你要是去郊区或者区县走一圈，看到我国房地产事业的大开发大建设，还真是要担心哪有这么多人来填满这些格子。当你想投资，别人也想投资，所以房价推高了，当你想出租，别人也想出租，因此租金老上不去，当有一天你觉得差不多可以出售套现了，很遗憾，你的左邻右舍也是这么想的。

五、国民住房习惯的负面影响

据调查显示，中国人的自有住房率达到90%，而且喜欢一手房，不喜欢二手房。第一个习惯会影响出租率，第二个习惯会影响二手房出售率。在国外租房是一种普遍的生活方式，如在日本买房和租房的比例各占50%，在美国租房群体占总人口比例为30%，在澳大利亚租房群体占总人口比例为40%。因此由于国人对于住房的习惯也会影响房地产投资的实际收益。

六、难以解决的房产投资地域性差异

房地产价值增长的区域性差异，可能是房产投资者永远的痛，同样的房产在不同区域其价值增长是不一样的，而且这种地域上的房产价值差异还在不断扩大，北上广深一线城市的房产价值增长远远超过其他省市，但因为限购的原因，我们更多人只能购买自己所在省市的房产，而省市发展的差异会直接影响房产投资价值的差异，所以除一线城市外的其他房地产个人投资者们，都是在束手无策被动的接受这个差异，个人投资者对于投资房产的选择其实比自己想象的要窄很多，只是在感受上不明显罢了。

七、卖出房产的悖论

如果真的如众望所归的那样，房价从长期来看一直涨，那么出售套现的时间该如何把握呢？按照这个理论，一定是卖得越晚赚钱越多。那么你会选择持有满五年就卖掉还是持有十年才卖掉的呢？如果持有20年、30年房价会怎样呢？再极至一点如果一直持有根本就不卖呢？这样一想你会发现根本没有最佳的卖出时间，只是在每个人的心中都有一个期望的价值触发点，有的对房产收益期望高一点，卖得晚一点，有的期望低一点，卖得早一点。所以房产投资在我看来是一个悖论，卖掉房产你享受不到后期带来的增值收益，不卖房产，那增值就只是概念上的，你也享受不到实际收益。

以上就是我个人关于在购买、出售、出租房产过程中问题的观察和思考，无论各位有什么观点，都可以留言讨论，也很高兴能收到各位的建议或意见。