投资全过程第一讲-房地产投资分类（招拍挂）

 

近两年是房地产投资领域的大年，不少从业者可谓是名利双收。就身边的人而言，只要是你做土地投资拓展的，几乎都或多或少的被企业HR、猎头们亲切地问候过。当然了，工作的大热也让很多人看到了机会，近两年从其他部门转岗干土地投资的也有不少，此外，土地投资的校招、社招人数也明显增加。这样也催生出不少人的疑问，房地产的投资拓展究竟是做什么的？怎么做？业务流程如何？日常工作哪些？未来发展空间怎么样？你们究竟能赚多少钱……

因此，大爷准备近期开通一个系列主题，就房地产行业的投资拓展全过程，向每位对这个职业心生向往的同志做一个详细的介绍。这里说的的房地产投资拓展，主要是针对目前国内典型、主流的开发商的投资工作，目前国内还有一些专门从事商业的、工业、及孵化器类的地产商，不在讨论范围之内。

要理解开发企业的投资拓展工作，首先是要了解开发商的精英模式，说起来也很简单：土地获取-开发建设-销售回款-赚钱（不售的资产会另外开讲）。而投资拓展工作是在这个环节的最前端，但不仅仅是前端，事实上，在投资工作中，从业者需要对一块地、一个项目的开发进行全过程、全范围的模拟、管控，以此来判断项目的可行性。

因此，对投资工作的认知，在理解了投资拓展的顶以后，应该先从投资拓展的方式的分类开始。

一般的目前国内房地产投资方式主要分为以下几种：

1. 招拍挂

2. 城市更新

3. 股权收购

4. 资产收购

5. 合作开发

6. 小股操盘

7. 项目代建

对于每一类方式，在具体操作中又有不同分支，但总体来说，目前投资拓展的大类大概就是这么几种

招拍挂

在拓展过程中，招拍挂应该是最主流、大家平常接触最多，也是获取土地最容易的方式，当然了，近年来土地市场的大热，让这种拿地方式开始逐步增加二级市场风险了。

对于招拍挂，其实是一种简称，正确的解读它应该把这种方式称之为招标、拍卖、挂牌，从理论上说，这是一种公开化土地市场交易的三种方式，都有着公平报名、公开竞价、价高者得的共同原则。

这种土地获取方式一般的流程如下：

土地收储-土地评估-挂牌出让-报名竞拍-现场/网络竞价-签订合同。

土地收储从字面上理解也不难，它是一种国家突出部门对将来会流入市场的国土资源优先购买、通过土地整理后最为储备用地的过程。一块土地要流入市场，必先要经过土储部门收储。

土地评估是国土资源在流入市场之前的一个重要工作，相关政务部门需要请有资质的评估公司对于拟出让地块进行底价评估，作为未来出让起始价的参考。当然在土地出让之前，政务部门还需要将出让的地块向政府打出让请示，等政府同意批复；向规划部门申请规划通知书，将地块的规划条件确定下来并编制出让文件这里不做赘述。

挂牌出让是我们生活中可以经常看到的一个过程，即国土部门对拟出让地块发布招标、拍卖、挂牌出让公告的过程。政府会对挂牌出让的地块进行详尽的描述，包括土地基本信息、参与企业资格限制、土地规划条件等等。目前国内国土部门出让的地块全部应为净地出让，就是土地表面没有其他的建筑物或者构筑物，相比从前，是一大进步。

土地挂牌后，就是投资人员华丽登场的时候，这个阶段需要投资人员做的就是认真分析挂牌地块的综合素质，报名条件、和出让时的规划设计指标，对地块做详细的投资分析后，筛选需要报名的地块，办理CA、准备相关资料文件，拿着老板的钱，来一场上亿（几十亿、上百亿也不算稀罕）的资本游戏。

一旦在限时竞价中你的出价最高，那么恭喜你，你成功地为企业拿下一块地。下面要做的就是发个飞机稿，和兄弟们先去保健一下（这个过程可以省略，不强制），然后准备资格后审材料，签订土地出让合同。到此，整块地的投资拓展工作算是告一段落。

招拍挂作为一个目前国内最公平的获取土地的方式，发展到今天，已经存在了一些操作的空间，但正在逐步收缩。

当今的招拍挂市场，一些好的土地，如果纯公开的竞拍，必然会吸引来大范围的开发商参与，竞争惨烈程度不言而喻，这种现象已经从之前的一二线逐步地向外扩张。

以上海某家企业为例，2015年末，该企业在南京最热门地区以4万2的楼面价摘得一幅住宅用地，时至今日，该区域内的限价依旧保持在4万5，地块至今未有开售消息。另有一家北京企业，在南京麒麟板块以2万2的楼面价获取一幅商住用地，最终在2017年以2万5的均价亏本销售，据传言，项目公司正在积极寻求企业收购，殊不知，之前改企业在南京赚地盆满钵满，如今落得变卖家产此等下场。

因此，在拍地前，投资人员有大量的工作可以做。

第一种，托底招拍挂：这种方式目前市场中还是比较常见的，做法也比较成熟，一般是在土地挂牌甚至出让之前，投拓人员利用个人资源接触到相关主管、协管部门（街道、开发区管委会等等）对于地块的挂牌出让条件进行一定的设置，例如常见的有签订前置、后置投资协议，绿建配置，缴纳高额的开发保证金、外资/人才引入、公共基建代建、企业开发资质/行业排名要求、当地在开发/已开发保有量等等。

通过这些条件的设置，使地块的出让条件具备一些排他性，充分发挥条件的作用，达到自身低价拿地的结果。目前来看，在一些比较发达的地区，这种条件的设置变得越来越困难，除了主管部门不愿意冒险设置一些实质条件以外，条件对于其他企业的约束能力也越来越低。

第二种，带产业挂牌：这种方式与托底招拍挂比较类似，不同的是，这是一种相关部门非常喜欢的方式，简单来说，住宅带上产业后，不仅能够有效地保证土地获取，更能带动地区产业规模，促进就业，推动经济发展。带产业的前提是，你所关联的产业必须是一些市场竞争较少的（垄断），前沿的、经过实际市场操作及考验的，例如低碳生活社区、太阳能社区等等。

第三种包含一二级联合开发，旧城改造等等非单纯政府单独进行土地整理的地块，在后期讲到的时候会进行详细的解释。

总体来说，目前阶段的招拍挂市场已经越来越成熟，操作空间越来越小，这也要求投资人员在专业技术方面的进一步提高，充分做到详细分析，合理评估，在竞拍过程中做到有的放矢，不盲目，不拍脑袋，不为企业埋下隐患。

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