方糖小镇关闭北京首店，联合办公真入冬了？

 

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 来源  秦朔朋友圈

 作者  梁云风

 摄影  华梦

拖欠租金，方糖小镇关闭北京首店

联合办公正在入冬。

11月28日，联合办公运营商方糖小镇关闭北京京粮大厦国贸CBD社区。这是2016年方糖小镇进入北京的首店，象征意味明显。

据财新报道，此次停业是因为方糖小镇拖欠业主租金被单方面解除合同。据悉，方糖小镇自2019年10月21日以来一直拖欠京粮大厦房屋租金，经多次催要仍拒不履行支付租金的义务，因此被京粮大厦单方面解除该合同。

拖欠房租似乎是方糖小镇目前资金情况的一个缩影。从方糖小镇的融资情况看，自2016年9月获得由鼎晖投资领投，歌斐资产、华住酒店集团跟投的2亿元A轮融资后，公司再未向外界公布新的融资情况，据此，财新认为方糖小镇目前可能面临着“融资难”的问题。

融资与估值一直是联合办公运营商头顶的“达摩克利斯之剑”，而自营面积又是衡量联合办公企业的经营现状、收入规模、发展潜力，吸引投资者最核心的指标之一。以规模吸引投资者拿到融资，再用融资去并购继续做大，在这个过程中，在经过初期的狂飙突进后，行业并购不断上演。

2015年是联合办公元年，随后房企、资本开始扎堆企图捕获独角兽，其中脱颖而出的就有方糖小镇和优客工场，方糖小镇运营能力在行业内名声不小，而优客工场有创始人毛大庆的光环加持，融资不断。

2016年联合办公行业总计发生了20多起融资事件，全球联合办公的鼻祖WeWork也进入中国，拉开了类似于当年滴滴与Uber之间竞争的架势。2017年行业企业数量达到顶峰的5000多家，但并购和倒闭也由此白热化，到2018年6月，中国联合办公平台数从上一年的数千家急剧下降到约300家。在这一年的并购潮中，优客工场就先后并购了洪泰空间、无界空间等6家公司，并于2018年10月17日与方糖小镇就并购事宜签署了相应协议，优客工场将按约定逐步完成对方糖小镇北京、上海26个共享办公空间的全面合并。

从投资的角度来看，到2018年资本退潮，能获得融资的联合办公企业已经为数不多，而且向头部企业集中，IT桔子数据显示，2018年国内联合办公企业融资金额高达67.15亿元人民币，但主要是以优客工场、纳什空间、Distrii办伴、梦想加为代表的头部企业，不包括方糖小镇。

受困于规模、融资，又不甘心被吞并，方糖小镇在今年7月29日对外宣布与优客工场“分手”，原因是核心条款没有达成共识。方糖小镇COO杨学涛在接受媒体采访时说，方糖小镇不再追求规模，而更关注企业的良性发展。

但良性发展又何其难！

联合办公创新有多难？

企业要实现良性发展，从财务的角度看至少要盈亏平衡，但目前整个行业没有能够实现盈利的企业。尽管一些从业者不太乐意承认，从盈利的角度看，当前联合办公的商业模式依然干的还是出租的活，主要收入来源还是工位服务费。

优客工场创始人毛大庆认为，“联合办公是基于一个巨大的刚性需求之上、融合了移动互联网、社交网络、大数据等众多创新的新物种，存在一个类似过去20年电商行业的巨大机遇。”因此，联合办公不是做简单的二房东，不是做普通的商业地产，不是做传统的写字楼，也不是传统意义上的孵化器和众创空间，本质上是一个基于大量企业聚焦而产生的大数据、智能化、网络化的社区生态。

优客工场确实有很多创新，但大部分联合办公企业是不是真的能承载“新物种”的使命？

一位联合办公初创公司副总裁在接受笔者采访时说，“创新好说不好做，联合办公企业一直宣传的增值服务收入占比非常小，而且更大的痛点是企业增值服务的能力与入驻企业个性化需求很难匹配，因此盈利模式单一是每个联合办公企业面临的难题。”

毛大庆在公众号中曾提到，2018年，优客工场整体营收的25%来自于非租赁收入，包括设计输出、工程管理输出、广告、教育、综合服务费用。但从实际情况来看，大多数联合办公企业非租赁收入连10%都不到。

此外，所谓“新物种”的探索成本也非常高。以方糖小镇为例，今年方糖小镇进行过很多探索，比如4月24日，碧桂园与方糖小镇第一个联合办公项目——位于普陀区的鸿运大厦项目正式开工，被双方视为探索房企与运营商合作新尝试。方糖小镇还在产品模式上进行了创新，6月28日，与株洲轨道公司联合打造的方糖轨道小镇；7月1日，与灿辉国际联合打造的灿辉方糖小镇汽车小镇（西虹桥），体量都超过3万平米。但无论是合作方还是合作形式的探索，本质上都仍是提供空间租住服务，市场上有没有充足的需求？供给和需求的匹配效率能不能维持企业的正常运转？企业有没有强大的融资能力？这些都决定着创新的生死成败。

市场环境的变化也影响着联合办公企业的发展。2019年经济下行、市场需求疲软，进入下半年后，据多个机构发布的写字楼报告显示，今年不少一线城市写字楼空置率大幅上升，以京沪为例，高力国际数据显示，上半年北京写字楼整体空置率环比上升0.9个百分点至11.5%，是8年以来的最高值。而世邦魏理仕CBRE的报告显示，今年上半年，上海优质写字楼市场空置率同比升至18%，创下近10年新高。

挤掉水分，活下去

从整个行业来看，在过去几年，联合办公在资本的助推下泡沫太多，造成了一些虚假繁荣，现在也只是挤掉水分的时候。

国内来看，名声最响的当然是优客工场。优客工场2015年成立到2018年，一共融资19轮超47亿，平均每3.2个月获得一次融资，估值更是达到110亿元。今年7月份，公司又完成了最新一轮的股权融资为上市做准备。可以说，优客工场是行业内通过短时间内做大规模获得高估值的代表。

从近几年新经济发展的趋势来看，无论是共享汽车、共享单车还是共享充电宝、电子烟等风口行业，资本的耐心都是有限的，最后需要回归的，仍是踏踏实实做好服务。

优客工场的定位是“社区生态”，这个生态要成功，归根结底取决于真正做好资源的整合，灵活相应客户的多元化需求，在智能化办公方面提前研发与创新。

当然，在联合办公方面，自己有钱，不需要融资，能耗下去。比如在11月28日的万科北方媒体会上，在被问如何看待近期屡现的长租公寓暴雷现象时，万科董事长郁亮表示，“好在万科有钱，所以万科（泊寓）爆不了雷”，“长租公寓是一个行业必须发展的市场，虽然不能赚大钱，但是必须稳定。”

某种意义上说，目前联合办公和长租公寓面临着相似的困境，靠房租短期内难以盈利，未来要赚钱重点在于做好增值服务。和很多行业一样，当下最大的问题都是如何活下去。

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