方糖小镇创始人：联合办公真的已经「空间太多，创业者都不够用了」吗？

作者：三青时间：2023-06-20 阅读数：人阅读

本文转自公众号：红沙发RedCouch，ID：RC4startup，推荐关注

视频来源于万里江的分享实录

↑ 时长：11′39″，体积：24MB

分享者

万里江，方糖小镇创始人&CEO。原第一财经日报产经部主任，中国最大的连锁文创园区投资运营商德必集团联合创始人、前执行总裁。

背景

方糖小镇于2015年4月成立，是一个以社群为基础的联合办公空间，通过提供灵活的办公场地，为创业者提供全方位的创业服务。目前已经在全国拥有18个社区、1万多个工位，其中在上海有16个社区，是上海最大的联合办公运营商。2016年9月，方糖小镇宣布获得由鼎晖投资领投、歌斐资产和华住酒店集团跟投的近2亿元人民币A轮投资。

简介

这两年，联合办公空间、众创空间和孵化器们如雨后春笋般涌了出来。甚至有自媒体撰文说：“孵化器太多，创业者都不够用了。”

其实我们现在看到的任何现象，都是很多不同的事件在同一时间迸发所产生的结果。

第一条线是中国正在面临一个很大的去库存化的过程，房地产库存是里面非常重要的一环。

第二条线是国家在提倡的双创，这条线并入之后，直接瞄准了互联网创业者这个群体。

第三条线是美国有WeWork这种联合办公的Super Power正在崛起。

这三条线交汇在一起，导致了一个有趣的现象：所有的人都觉得，联合办公是解决写字楼房地产库存的出路。

但实际上，联合办公本身和咖啡、公寓、商场并没有本质上的区别，都属于提高楼宇运行效率的商业运营手段之一。

本期分享中，我们邀请了方糖小镇的创始人万里江，为我们分享他对联合办公核心价值的理解，以及关于如何做出关键决策来驱动发展的经验。作为服务中小企业的地产运营商前辈，万里江对市场环境和商业价值的理解，也许能够为相关从业的小伙伴提供一个高度与深度兼备的视角。

附全文

方糖小镇商业模式的价值核心

最早做老厂房是因为老厂房的价值低，经过创意特色改造之后，它有一个很大的资产增值。但后来很多朋友会说老厂房不够多，在很多地方是没有老厂房的。所以我们其实已经把概念延伸到城市中心低效率运行的楼宇，那这个就很多了。

它有几大类。第一个是这个楼本身，可能运营得不太好，或者空置率比较高。所以如果他整体地打包给我，那么他可能会享受一个长期的稳定收益，比他自己运营会更赚钱。这是一大类。

第二大类就是他的楼里面租的业态，已经被淘汰或者落后了，他里面要换租，要吸引新兴业态。而我们就是重点吸引新兴业态，所以我们是城市的发动机或者引擎，我们总是能发现一些新兴的行业，然后把他们吸引进来，为他们赋能，我觉得这是我们一个核心的价值。

比如说我们最近拿了些地方，它原来是一个倒闭的红木家具商场，现在红木家具不太行了。还有一个倒闭的服装商城，一个倒闭的钱柜KTV，还有一个原来做高端大型餐饮的场地，类似的很多很多。这些东西可能前几年很火，但现在因为宏观经济调控，或者因为中央的一些规定，他们没落了，但是这个地段还是一个好的地段，所以它就要有新兴业态的进入。我们就带着新兴业态来到这个地方，这是一个淘汰的过程。

那如果这么看的话，这个市场上的楼是永远不缺的。因为总会有一些被淘汰的业态，总会有低效率运行的资源。而目前我们中国整个房地产市场，已经由新增市场进入到一个存量市场，大家都在谈整个房地产的存量市场怎么样运营的问题。所以现在会有很多长租公寓，会有很多联合办公，也有很多新型短租的商业业态，这些东西其实都能够被当做消化房地产库存的很好的办法。

方糖小镇发展策略经验谈

对我们来说有几点。首先我们并不盲目在全国扩张，因为我们的模式看起来只适合一线城市，而且必须形成网络。所以我们目前主打是在上海，2017年重点是在北京，是一个城市一个城市做的根据地战略。

这可能和其他很多同行不太一样，有些上来就是全国七八个城市。因为这种类地产的模式，它有一个资源的稀缺性，就是在核心城市的核心地段，你拿了别人就不太可能拿了。所以我们必须在这个时间段，集中力量拿核心城市的核心地段，目前我们的策略就是这样的。

比如说上海北京，我们都是拿核心城市最核心的地段。比如上海的人民广场、南京路、陆家嘴、中山公园、徐家汇、静安寺这样的地方，这是我们重点拿的地方。而且我们一般是离地铁走路10min以内的，甚至有1/3是地铁上盖的，这是我们拿地的策略。我相信这样一种拿地的策略有一个很好的价值所在，就是一旦出现激烈的竞争，或者等到市场寒潮回流的时候，我们的抗跌性也是最强的，那些放在郊环外的可能首先会出现问题。

第二个是说，北京上海这两个城市的利润点最高。因为类房地产属性，它是有资源的稀缺性的。正是因为资源的稀缺性，所以你应该先抢占最好的资源。我们一般都签十年以上，你要先把最好的资源抢占了，然后再去做其它的次好的资源。

第三就是在一个城市最好能形成网络。比如你在上海，走到哪儿都有方糖小镇，那么你会非常方便，我们就可以开展更多的业务。比如移动办公业务，你打开我的App，两公里之内都有方糖小镇，那你就不用去星巴克了。因为我们那儿也有免费好喝的咖啡，你去我们那里面办公、采访、签合同、聊天、洽谈都是非常方便的。这是一个新兴的移动办公的需求，但只有在一个密集布点的品牌里面才可能诞生。

场地选址的策略与流程

我觉得一个好的公司怎么在市场上生存，一个很重要的能力就是你对你的标的、你要做的东西有自己独特的判断。

关于拿地这件事情，我们有好几套非常详尽复杂的测算标准。这当然也是过去我们做园区和酒店，这么多年所长期积累下来的，这不是一般人能够在短期内复制的。你怎么创造你的价值？我觉得同样一栋楼，可能别人看觉得不怎么样，但是你能够看到经过你的改造之后，它能够焕发更好的生机，那么你就找到赚钱的门道了。这个是长期积累的经验和眼光造成的，也是不断地去摸索客户需要而造成的。

核心就是你一定要抓住核心客户的核心需求，有些可能是没有必要的就要放弃。比如就联合办公来说，可能很多人不是很在意，你的大堂有多么富丽堂皇。不像甲级写字楼，它一定要做特别挑高的大堂，大理石铺地非常豪华的那种，他不会很在意这个。他在意的是交通好不好，你所处的地段是不是一个交通方便的地段。因为他要为员工上下班方便考虑，这样招聘也很容易。然后这个楼周边或者楼本身稍微差一点，他就不是很在意。当然你里面要做的很好，要让他感觉到舒服，所以要有所取舍。

严格地说，我们是有一个比较复杂的拿地流程的。因为对我们这个行业来说，拿地是关键决策，它不能出现失误。所以我们是先由我们的拓展人员去看好一个地方，然后他自己做出一个测算，先筛掉一批。我们有一个很详细的测算表，只有这个测算过关了，他才会提交给公司的经营决策委员会——也就是公司的最高层进行初审。

经营决策委员会会去现场看，然后问一些情况。那么在初审一致通过以后，就是所有人都没有投反对票（只要有人投反对票，这个项目就不能要了），再进入复审阶段。复审的时候就可能涉及各个部门，比如销售部门、市场部门、运营部门、工程部门，每个部门都要去进行调研。再举行复审会，各部门再对这个项目进行投票表决。复审会就遵循少数多数原则，如果是通过了就通过了，如果pass了就pass了。

如果争执不下，有很多疑点的时候，再给经营决策委员会做最后的决策。那么这个时候，经营决策会内部就有一个投票表决机制，也是少数服从多数。

方糖小镇的社群运营理念

我们有一个优势就是在三年前（2013年），做了一个WorkFace的创业社群，在全国有5万的会员。这些会员大多数都是新兴行业的中小企业，所以我们在早期的招商没有碰到太大的困难。

我们为什么要做方糖小镇？是因为我们做了WorkFace这个社群，社群里面大家觉得除了日常的活动、聚会、例会、互相分享帮助之外，我们可能还需要这么一个空间。然后我们就和他们商讨需要一个什么样的空间，这个空间应该在什么地方，需要哪些服务……所以这个产品是和他们共同研究探讨才做出来的。所以它会很符合客户的需要，那么自然，我们做出来以后他们就成为第一批的入住者。

通过他们的口碑传播，会有越来越多的人来。也正是因为是我们和他一起研究出来的，所以我们的产品很受欢迎，也会有很多人会愿意选择我们，所以这是我们的一个基础，也就是造成了我们和别人不一样，本质上我们是C2B的模式。

社群这个概念是不新鲜的，但不新鲜并不说明它就没有必要，我觉得还是非常有必要的。对联合办公空间来说，社群是基础。我们做社群很多年了，我们是先有的社群，再有的空间，这是我们和很多空间不一样的地方。我们的社群已经有四年了，我们觉得社群的核心是什么？是人，是你关心到每一个人，社群的核心并不是活动。

有很多人说，我做社群就是今天搞个活动、明天搞个活动，它是形式，不是核心。只有你真正关注到人，然后你吸引到一批和你有共同价值观、有共同兴趣爱好的人在一起，然后互相的给养、互相的帮助。社群不是请一个大佬来讲课，学到一些干货就是社群了，那是培训授课不是社群。社群的核心是人之间平等的互相学习、互相的付出、互相的支持、互相的服务，只有这些人能亲身地参与到当中，他是社群的发动机，是社群的一份子，他为别人服务别人也为他服务，这样的一个社群才有粘性，这样的一个社群才有长久的生命力。

而且社群不要设限，不要设立一个目标，要做到什么什么样。社群应该是自发展的，这里面的人正是因为互相服务互相支持，你可能会意想不到这里面可能会发生什么。这一切都是让它自然的发生，不要有太多的受限。

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