孙宏斌对房地产的九大判断

孙宏斌，生于1963年，融创中国董事长。本文为2019年11月5日演讲实录。

2341字 | 4分钟阅读

总第745篇商界大咖文

判断一

不让经济过度依赖房地产，

或是“国策”

这个行业太大、太重要了。

这个行业及相关行业在整个GDP中要占到30%；

这个行业的贷款，占28.9%，加上其他行业贷款，用房地产做抵押的，是50%。

所以这个行业太重要了，占的资源已经太多了。改变经济过度依赖房地产，已经是一个国家的长期战略选择。

判断二

“期待”调控放松？这不太可能

我们这三年的调控主要就是一句话， 房价不能涨。 你说现在经济压力比较大，会不会还会怎么样？我觉得不会的。

大家记得2016年10月份限价，很多人其实是误判了，觉得：

2017年春季以后就能放开，结果没有放开。

说十九大以后放开，结果没有放开。

说2018年春季以后放开，还是没有放开。

一直等到今天，已经第四个年头了，还是没放开。

新形势就是这次的调控，第一句话是钱不能去房地产，第二句话是房地产不能作为经济刺激的工具，第三句就是“这一轮调控加上上一轮限价”这是一个长期的行为。

不能有侥幸心理，这轮调控，基本上会持续很长时间。

判断三

16万亿规模或会保持很多年

未来房地产整体规模，原来我们说60%多，将来还要达到80%多，2030年到达70%，这个空间还是挺大的。

一个是城市化的需求，另外是改善性需求，你在座的每一个人，你身边的10个人，肯定有5个人想要改善，肯定有一半的人想换房子。

虽然你不换也能活着，但是你都希望换！这个行业我估计还会保持很多年。今年大概是16万亿左右，这个规模大概还会保持很多年，这是一点。

判断四

房企主战场之变：

从抢增量到抢存量

行业还有一个变化，到15万亿的量级的时候，从增量市场往存量市场变。原来在2007年的时候，这个行业是3万亿，2008年的时候降了一点，2点几万亿。

到了2010年的时候，是4点几万亿，到2011年大概5万亿。

从2007年到2019年，涨了5倍。

从2011年到现在涨了3倍。

所以我们在座的开发商在这些年里面一直在抢占的是增量，有那么多增量，所以大家日子都好过。

但是到了现在以后，就是存量了，就是这15万亿存量，在这上下，这个时候就难做了。

从大家抢增量到抢存量，这其实是一个特别大的变化。回头看，过去十年确实增量非常大，从2007年3万亿到15万亿，增加了5倍，增加了12万亿，12万亿什么意思？就是增加的是全球汽车市场，全球汽车市场是2万亿美元。

房地产这些年好做，就是因为有那么大增量。

判断五

结构性风险在于

“一二线城市与三四线城市”

再一个变化就是，本来一线和二线库存就很小，这一轮去库存基本上把一二三线的库存去没了，然后2016年10月份限价，限的是一二线城市，强三线城市，现在已经没什么库存了，所以就发现倒挂。

一二线城市通过去库存加上限价，没有风险，只要出来之后都摇号卖掉了。所以一二线强三线往往没啥风险。

目前的问题就是把风险挤到了底线城市了，下面四五线城市、五六线城市，低线城市房价翻了一番，供应量增加很多，这就是结构性风险。

判断六

严厉组合拳调控，让行业风险更小

今后负债总量管理情况下，想增加负债是几乎不可能的。

这种管理下，这个行业的杠杆肯定在下降，因为你限价，把整个行业的风险定住了，把建设总量控制之后，把杠杆率降下来了，这些调控任何都是有利的。

因为我们的库存大概都在一二线城市，我想房价涨，但是地价涨得比房价还快。所以限房价对这个行业是好的，即使有泡沫也罢，没有泡沫也罢，我们好干了，最起码风险性小。

判断七

“品牌、产品、服务”是综合竞争力

第一是库存，库存有问题的话，说不上综合竞争力。

因为房地产的库存很麻烦。

因为挣点钱很难，亏钱特别容易。

要是挣一个亿的话特别难，但亏一个亿特别容易。

因为挣钱以后一堆事，亏钱之后什么都没有。

所以如果库存有问题，土地储备布局不对，贵了，那基本上就是别说综合竞争能力了，问题直接变化为“能不能活着”？

第二就是品牌、产品、服务，这是个综合竞争力。

要提高我们的综合竞争力，还要看布局和土储质量，因为这个行业分两段，一段是前面投资，后面是做产品，投资做错了的话，做什么产品都亏钱，所以布局和土储很重要。

其次看产品和服务，这些都很难。然后再看持续的降低负债率，我们有一个综合的负债率目标，希望负债总额能够下降的不多，利润的大幅增加、销售额的增加，负债率很快降下来。

第三就是坚定的布局消费升级，像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等等。

我们也一直这么做的，有文旅、旅游，我们文旅是国内最大的，文化我们也在做。这个是房地产+里面的，这方面布局就是为了将来。因为文娱是大行业，教育是个大行业，医疗是个大行业，养老也是大行业，我们这方面的布局主要是为了五年以后、十年以后的事。

因为眼前都挺难挣钱的。我们要从容、稳健，还是要讲高质量增长。

判断八

并购解决风险最快

第二个建议， 要支持并购，因为并购是解决风险最最快的方法，有很多风险暴露出来，但是并购是解决风险最快的。

如果你还不了银行的钱的话，基本上从你违约到最后你把它拍卖掉，大概平均需要四年时间，快的话需要三年时间，但是并购的话三个月或者半年就解决了，所以并购是化解行业风险的最好方法。这个行业的风险就是经济风险，就是金融风险。

所以并购是化解风险的一个手段，所以要支持并购。不管是从额度上也好，还是并购贷也好，都要支持。

判断九

5年后TOP5占行业30%左右

还要支持头部企业，为什么？不是因为我是头部企业，因为这个行业的头部企业，前五名大概是18%，我估计在五年里面，这个行业的前五名能占到30%，为什么？

因为每个行业，比如汽车行业中国前五名是51%，啤酒行业是73%，空调行业78%，手机行业83%，我说的就是前五名。我们这个行业，前五名是18%，所以再过五年，30%问题不大。

头部企业对行业稳定也有好处，头部企业我说是前100名，所以这也是一个建议。

谢谢大家！