郭英成身后金融大佬们 中信平安后佳兆业牵手中植的复活未来

 

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佳兆业从过去两年的“黑天鹅”，到如今得到诸多金融机构支持，其背后显露的还是房地产行业市场变化之后的向上态势。

观点地产网复牌接近半年，佳兆业经营业绩逐渐步入正轨，而其掌门人郭英成也重新展现出他的资本手腕。

近日，佳兆业宣布与中海晟融达成战略合作，双方拟通过设立发展基金、共同成立资产管理公司等方式，在包括不动产投资及资产管理、收购兼并、股权投融资等领域“形成战略合作关系”。

对于新伙伴中海晟融的背景，佳兆业在宣传资料中鲜有提及，但来自市场的消息，正在逐渐填补信息真空。所有的线索，都指向“中海晟融（北京）资本管理有限公司”，后者正是中植企业集团旗下投资平台，它们的实际控制人为解植琨。

过去两年深圳楼市经历一轮大涨，手握众多低成本旧改项目的佳兆业，无疑是深圳楼市最大的得益者之一。与此同时，包括平安、中信、信达、华融、大连银行、中植等各路资本先后向复活不久的佳兆业提供支援。

这就不难理解，郭英成无论是在3月份还是8月份的业绩会上，都再三表达对市场变化的感恩。但金融机构的热捧并非没有代价，用项目收益作为交换，成为郭氏引入外援的主要方式。

观点地产新媒体了解，目前平安、中信、信达先后以股权形式介入佳兆业位于深圳的旧改项目，而华融资产则主要介入珠海的项目。根据最新消息，中海晟融将设立35亿元基金收购佳兆业位于深圳的南门墩城市更新项目51%股权。

牵手中植解直锟

在援助佳兆业的过程中，解植琨表现出极高的效率。

5月18日，中海晟融子公司中植资本管理有限公司深圳分公司正式落地福田区，这是继香港、纽约、硅谷、伦敦等地设立六个海外办公室后进行的又一次区域布局。至于选择深圳，中植资本解释称，这座城市是投资者们不愿错过的“宝地”。

仅三个月后，佳兆业成为中海晟融投资对象的消息开始传出。

据佳兆业方面披露，双方将设立“兆泰粤港澳大湾区发展基金”，以“产业+金融”的模式，重点投资深圳、广州等珠三角核心城市的优质项目。

值得一提的是，观点地产新媒体了解到，中海晟融将为给公司非地产板块的业务发展提供“金融服务支持”，但并未披露具体数字。

市场人士分析指出，中海晟融所属的中植集团管理资产逾万亿，香港上市公司中植资本国际也可为境内外业务联动提供便利，这为投资佳兆业提供了支持。

上述合作基金投资的首个项目将落地深圳龙岗南门墩城市更新项目，基金规模约达35亿元，投资持有项目51%权益。

和深圳其它旧改项目一样，佳兆业南门墩改造原计划在2008年城市更新单元规划制定计划，此后面临推进缓慢的挑战，直到2013年才获准纳入。

2016年底，龙岗区城市更新局发布南门墩项目更新规划（草案），项目位于布吉街道办辖区内，拆除用地面积12.38万平方米，计容建筑面积63.3万平方米，拟打造成超高层综合体。

对于与中海晟融的合作，佳兆业并未在集团官网进行正式披露，却在8月18日刊发关于“加速推进深圳南门墩焕新工程”的文章，提及龙岗区城市更新区已于今日批准项目更新规划，项目将打造成衔接“环深圳东站区域资源和功能节点的‘连通器’”。

对此，佳兆业相关人士对观点地产新媒体表示，双方处于前期合作阶段，可供披露的信息不多。

无论怎样，来自金融机构的支援对于佳兆业都起到了积极的推进作用。在8月底中期业绩会上，心情不错的郭英成曾对外披露未来的发展思路。

观点地产新媒体了解，郭英成表示，针对现有的土地储备，佳兆业将在粤港澳大湾区加快发展速度，具体目标为两年内达到800亿元销售规模。截止上半年，该公司销售额同比上升63%至225亿元。

他同时明确表示，佳兆业预计未来两年释放400万平方米旧改项目，其中地产公司每年释放200万平方米，寄望于旧改的毛利率能巩固优势。过去半年内，包括佳兆业未来城、平湖佳兆业广场、盐田城市广场三大深圳旧改均已实现供地。

而基于城市对产业规划的方向转变，郭英成则称，旧改出现了不少新业态，包括教育、产业、科技、健康等，佳兆业也相应做了团队搭建及经营目标的调整。

“城市更新对我们未来会带来很好的表现，以及带来稳健的资源，这一块是非常有竞争力的。”

慷慨的回报

佳兆业从过去两年的“黑天鹅”，到如今得到诸多金融机构支持，其背后显露的还是房地产行业市场变化之后的向上态势。

观点地产新媒体不完全统计，从2015年12月起，佳兆业先后签订合作协议的金融机构包括中信银行、平安银行、信达、长城资产、华融资产、大连银行、民生银行、中植系等，正因有了它们的慷慨支援，佳兆业才得以逐步重启。

其中，中信、平安在早期提供总额达800亿元授信支持，信达代表33家债权人参与债务重组，对佳兆业推动数百亿境内外债务重组、项目重启销售起了重要作用。

对于金融机构援助的原因，佳兆业高级顾问谭礼宁在今年3月底明确提及，因为公司拥有优质土地储备，重组的时候得到了很多银行的大力支持。

截至2016年底，佳兆业土地储备约2100万平方米，其中80%位于深圳、广州、上海等一二线城市。此外，拥有潜在的城市更新土地储备1300万平方米，保守估计总建筑面积可达5000万平方米。

不过，从后续的资本运作看，金融机构的支援并非没有回报。实际上，郭英成相当于出让手里的项目收益，换取了与金融机构的合作。

据不完全统计，上述机构先后以股权投资方式接入了佳兆业目前在深圳多个子公司。其中，中信信托于2016年5月以总额31.35亿元获得鸿利金融57%股权，至6月持股增至99%，由此主导佳兆业位于南山蛇口东角头一宗17万平方米的土地。

除了中信，信达亦通过与佳兆业设立基金，以股权形式介入深圳龙岗坂田街道的旧改项目；平安则透过合作方式入股横岗佳兆业投资咨询公司，后者是龙岗区龙城街道雅骏眼镜厂更新单元二期实施主体，华融则于今年1月介入佳兆业位于珠海的项目。

即便在最新的合作中，中植旗下中海晟融透过35亿元的基金入股龙岗南门墩旧改项目，同样获得51%股权。按63.3万平方米、单价4万元计算，该项目可售货值也超过250亿元。

对于佳兆业而言，出让项目收益无疑是付出代价。不过，考虑到目前融资环境趋紧，且房地产项目尤其是旧改需要沉淀大量的资金，引入银行或其他金融机构合作可以为佳兆业未来开发提供资金基础。

数据显示，截至2014年、2015年及2016年底，佳兆业现金及现金等价物分别为人民币31.31亿元、23.24亿元、108.19亿元。不过，截至2017年上半年，该公司现金及银行存款248.02亿元中，有97亿处于抵押状态，同时一年内偿还贷款也达到140.24亿元，显示现金流充裕度仍需拓宽。

同时，引入资金也意味着牺牲了项目未来部分的利润。据中报显示，2017年上半年，佳兆业半年总收益85.87亿元，同比增长72%；分项目看，物业销售中，持作销售的已落成物业57.87亿元，同比增长26%，拟发展项目高达20.80亿元，去年同期则为零。

对此，佳兆业首席财务官在8月底的中期业绩会上解释称，拟发展项目录得确认收入20多亿元，主要是公司和其它机构合作，“把旧改项目卖出去一部分”。而此次出售的旧改部分，毛利率超过60%。

然而，在这20多亿元的收益还未转为现实之前，佳兆业已经把这些拟发展项目卖了出去，或者引入了不少投资者稀释了佳兆业未来获取收益的股份比例。这意味着，21亿元的未来收入最终能落入佳兆业口袋的并没有这么多。

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