房企复牌玄机 | 封面文章恶心事？从大腕儿到县城卖唱，面对娱乐圈的肮脏，吴莫愁彻底输了

 

  文/乐居财经 许淑敏 曾树佳

  五年前，佳兆业从“锁盘”风波里挣脱，得以复牌，郭英成现身，给出了“酸甜苦辣”的四字感受，末了还来了一句感慨：“我发现我们的命真的很好，运气也不错。”

这只“不死鸟”，如今再次上演这样的情节。

  去年遭受停牌的佳兆业，近日由于迅速补发了财报，并以湾区土储、旧改展示了自身的“底子”，率先实现复牌，在一众出险停牌房企中，打响了第一枪。

复牌本身，体现了企业不会走破产、退市之路。恢复股票交易之后，佳兆业的脱困历程迎来转折，但并非真正“上岸”，其背后依然是“酸甜苦辣”。

  后续，它须在未回暖的大环境中，继续推动债务重组，同时激活土储、改善业绩。

打开退市预警时间表，名单中，还有十余家等待复牌的上市房企。融创、世茂、奥园、当代置业等积极自救、推动债务重组，为的就是让股价能重新跃动，但如今，留给他们的时间，只有半年。

而早于2021年9月就已停牌的新力，距离退市预警日期，已不足一周。这家并未祭出太多自救措施的房企，面临着迫在眉睫的危机。

  不过，就算部分公司能够顺利复牌，其估值修复之路，或许也较为漫长。

纵观停牌阵营，各家房企的停牌股价，与此前的历史高点相比，均超过了八成的跌幅，他们以往积攒的市值，所剩无几。

  而佳兆业复牌后归来，股价下挫，也预示着未回暖的大环境下，这类房企仍需要在持续改善运营中，向资本市场证明自己。

  复牌第一枪

佳兆业再次成为今年首个复牌的出险房企，打响第一枪，表明其韧性仍在。

  能够恢复股票交易，得益于佳兆业补发了2021年年报，以及2022年的半年报，并获得了港交所的审核认可。

过去一段时间，佳兆业祭出了不少自救举措。佳兆业董事会主席郭英成，曾站了出来，声称“给一点时间，佳兆业有能力和办法偿还本息”。此后，该公司通过处置部分资产，缓解资金压力。

去年初，佳兆业与招商蛇口、长城资产，在深圳签署战略合作协议，三方重点围绕粤港澳大湾区城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展全面合作。

  湾区的土地储备与城市更新项目，成为佳兆业与债权人谈判的筹码。这些资产，是资本市场评估公司发展潜力的重要依据，也为企业化解风险打开了更多可能。

截止去年中期，佳兆业总土储近2740万平方米，其中大湾区土储约1641万平方米，占集团总土储的60%。同时，还有176个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积超5394万平方米。

其中，佳兆业持有的广州小坪村项目，是其重大“粮仓型”项目，规划总建筑面积167.96万平方米，将打造成集高端住宅、大型购物中心、酒店公寓、创意办公写字楼于一体的大型城市综合体。该项目测算可售货值约255亿元，正在全力推进进入销售阶段。

不过，复牌之后，佳兆业也并不轻松。它将在未回暖的大环境中，继续推动债务重组，同时激活土地储备、改善业绩。

2021年底，佳兆业传出债券违约问题，其中涉及离岸债违约金额高达120亿美元。去年，境外债权人向佳兆业提出了约20亿美元的重组方案，但佳兆业对此，并没有过多回应。

  从最新报告看，佳兆业有息负债1315亿元当中，60%为境外美元债。

财报里，展示了佳兆业一年半时间里的大额亏损。2021年全年，其营收355.44亿元，归母净亏损127.27亿元；2022年上半年，它营收134.31亿元，归母净亏损76.72亿元。一年半的时间里，佳兆业亏超200亿元。

此外，截至2021年末，佳兆业的流动负债为借款总额为1317.06亿元，较上年底增加将近100亿元，列为流动负债的借款达到1047.43亿元。

  地产寒冬下，刚实现复牌的佳兆业，营运压力仍然较大，外界对此并不意外。然而，它打响了出险房企复牌的“第一枪”，对后续其他上市房企，具有启示意义。

复牌本身，就体现了企业本身不会走破产或退市之路，而更多是在持续修复的过程中，确保企业进入新一轮健康发展的通道之中。

  紧迫的退市预警

  并非所有房企都能像佳兆业一般，顺利发布年报、中报，并成功通过联交所的审核。

停牌房企想要复牌，须符合所有复牌指引，并就引致其暂停买卖的事宜，做出补救，等到完全遵循上市规则，让港交所信纳，才可获准恢复证券买卖。

比如融创，去年3月因未能按时发布年报而被停牌。其接收了关于年报发布的复牌指引外，于9月份还接获额外的复牌指引。

  除先前复牌指引外，它还需撤销或驳回针对公司的清盘呈请，并解除清盘人的委任，才可复牌。同时联交所指出，如果融创的情况发生变化，它还可能修订或补充复牌指引。

换言之，不断变化的复牌指引，延长了出险房企的恢复上市地位之路。

  不少房企仍在为此，做出不懈努力。上述的融创，去年底不仅成功发布2021年年报，而且还将清盘呈请聆讯，顺利延期至今年6月14日。

但要撤销清盘呈请，关键在于推进境外债务重组计划。一旦境外债权人同意债务重组方案，融创境外债务问题暂时缓解，复牌亦指日可待。

近日，有消息称，融创91亿美元境外债重组计划，已获得了主要持有人临时小组的支持，双方将签署重组支持协议，预计在3月底前对外公布其债务重组计划。

债权人或许也感受到了融创的积极态度。此前，融创不断引入合作方，盘活项目，包括上海董家渡引入华融、武汉桃花源引入东方资产，以及深圳冰雪文旅城转让予华发等，逐步解决资金短缺问题。

  跟融创一样，许多未复牌的房企，仍在为复牌做一些努力。在这其中，包括去年一季度，由于疫情、财务核算、更换核数师等问题，导致未能按时发布财报的世茂、奥园、当代置业等房企。

世茂在出售资产回流资金的同时，致力于化债事项。去年8月，世茂曾提交境外债务初步重组方案；今年初，它寻求展期5笔公司债券，总计44.25亿元，均获得持有人会议表决通过，如今正为世茂建设旗下7只公司债寻求展期。

奥园自2021年底便已经传出引入战投的消息，一直处于谈判的状态。尽管最终未果，但也将奥园健康出售予南粤基金，解了燃眉之急。

这些房企不忍放弃上市地位。他们深知，如若无法在停牌后18个月内恢复上市地位，将面临摘牌的风险，而如今距离退市预警期限，大部分均只剩半年时间。

一旦退市，出险房企会遭遇更严重的生存危机，或是被破产清算，抑或是被兼并收购。最为关键的是，上市融资渠道被堵住，引发信任危机，推进债务重组也会麻烦不少。

  但仍有一部分房企选择了躺平。新力无力扭转局势，其自2021年9月停牌至今，已停牌16个多月，如今距离退市预警日期不足一周。

市场有消息称，新力债权人近日在一个会议上就相关委任事项进行了表决，债权人选定一家名为Kroll的企业作为该公司的清盘人。

新力债务缠身，去年已被颁布清盘令。它曾经也一度出售新力物业、江西阳炎、安徽新创等股权，但效果不明显。眼下，新力创始人张园林鲜有露面，旗下部分子公司甚至被法院点名“下落不明”。

  阳光100自2021年底宣布正式违约以后，也基本很少出现在大众视线。一直以来，其没有提到任何筹措资金的举措，也未给市场预期。

  自救抑或躺平，不同的选择，结局总是大相径庭。

估值修复路漫漫

  房企在资本市场上股价定格，总让人唏嘘不已。

恒大的股价最高曾达27.39港元，但停牌时仅剩1.65港元，跌幅达到93.98%，巅峰时期的数千亿市值蒸发殆尽，仅剩217.87亿港元。而在复牌之前，它只能停留在这样的数字上，无力修复。

  融创的股价，最高也达到过43.22港元，但停牌时却仅为4.58，跌幅89.4%；世茂的股价曾超过34港元，也只在4.42港元的水平上，跌幅87.08%。

5年前的业绩会上，孙宏斌曾对融创的股价，颇为自信。他甚至开玩笑地说：“我建议我们的合作伙伴，把土地卖给我们，拿钱去买我们股票，这样收益率更高。”

那时候，很多地产大佬，对自己公司的股价，都很满意。后来暴跌、停牌的场面，他们是没有预料到的。

  当代置业、阳光100、花样年、新力、景瑞控股、佳兆业等，甚至均在股票停止交易之前，便沦为仙股。其中，新力、阳光100等，较为典型。

2021年9月20日，新力的开盘价原本还有3.95港元/股，但在几个小时之内，其跌幅便达到87%，直至当日下午3时38分起中途停牌，其股价定格在0.5港元/股。

遭遇流动性危机的新力，于同年12月底，被从恒生综合指数、恒生港股通指数、恒生港股通非ＡＨ股公司指数等剔除。后来，因未能按时发出年报，它又新增了一项停牌因素，多了一层复牌的障碍。

阳光100更是见惯了资本市场的骤变。2019年初的一天，其股价在午后直线跳水，盘中最大跌幅曾高达79.19%。2021年8月，该公司又经历了一波持续的阴跌之后，正式沦为仙股，现股价停在0.37港元/股。

  纵观停牌阵营，11家房企股价的跌幅，均超过了八成，其中甚至有3家达到九成。他们以往积攒的市值，所剩无几。

在股市上驻足观望的地产股们，虽躲过了那段行业风声鹤唳的日子，但也错过了去年年尾“三支箭”齐发后，股市的短暂回暖。最重要的是，期间他们无法向投资者证明，上市平台还“活着”。

就算能够顺利复牌，其估值修复之路，或许也是较为漫长的。

  去年，佳兆业停牌前夕的3月31日，它的股价为0.84港元/股，但当天收获了10.53%的涨幅，可惜隔天就被停牌，一切按下了暂停键。

今年3月10日，在股市上沉寂了将近一年的佳兆业，率先复牌，但当日股价下行，至多跌近40%，截止收盘，报0.66港元/股，比停牌价跌去21.43%，总市值46.3亿港元。

尽管年初以来，楼市略有回暖，出险房企在化债、销售、拿地等方面，均比以往有了些许的改观，但行业的悲观情绪，并没有消散。单从这个角度看，此时复牌，可能并不是最好的时机。

  但只有恢复股价的跃动，才有希望。先保住自己的上市地位，后续再通过经营改善，才是上策。

文章来源:乐居财经