房地产众筹，还都有哪些玩法？

 

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在过去十多年的时间里，投资房地产几乎是最保障的投资，房产很少有大幅度下跌的。但随着经济的放缓和国家货币政策的宽松，房地产行业已经进入均衡缓慢发展的白银时代，房地产行业的一些问题也突出表现出来，比如投资规模比较大，投资回报时间比较长。尤其是在目前商品房库存压力比较大，如何快速去化，缩短资金回报周期，提高回报率，显得更加迫切。从开发商的角度来讲，也亟需找到新的融资渠道，减少资金的压力。

从另一方面来讲， 绝大多数的投资者可支配的资金并不多，而他们一般把资金投资在股票，基金，债券等理财产品，或者收益不高，或者风险奇高的投资产品上。而对于房地产这种收益高，门槛比较高的投资，大众只能望洋兴叹。普通民众比自己的钱放在银行，而银行里的钱又通过各种途径进入房地产。由于环节的增多，各个环节都要分配自己的利润，极大的拉高了成本，最后房子又以高价格卖给了普通民众。普通民众承受着最高的成本，拿着最低的收益。

“互联网+金融+房地产”的房地产众筹模式或者可以改变开发商和投资人双方都面临的困境。对于开发商而言，房地产众筹模式可以把行业整个融资模式和生产方式颠覆过来；对于投资人而言，房地产众筹则提供了一个全新的投资方式。那么，房地产众筹，究竟都有哪些玩法呢？

要找出房地产众筹的模式，可以从三个方面着眼，开发商，购房者，众筹平台。他们分别有不同的诉求，玩法自然会有所不同。

开发商

由于银行缩紧贷款规模，而且传统的金融产品偏向于担保、抵押这种模式，导致房地产开发商在融资市场上获得融资的难度越来越高。这样，开发商必须考虑开辟低成本融资渠道，“互联网+金融+房地产”的房地产众筹是目前各大开发商考虑最多的新型融资渠道。

开发商一般以自身开发的某个地产项目及其未来的收益为基础资产，锁定购房意向用户，打包成互联网金融理财产品，首期发行一定的规模，约定年化收益率，设定理财期限，以开发商自身的品牌作为信用背书，并有银行或者保险公司提供担保，承诺全额保障本金及收益到期兑付。目前，国内几家大型的房地产公司所推出的房地产众筹理财产品，销售的效果都还不错，一般几个小时内就会售罄。

开发商玩转互联网众筹其作用不只在于能够降低销售费用、提升去化速度，加快资金周转。而且这些理财产品还能够做成通道，这个时候开发商甚至不需要投入资本。在控制风险的前提下，做成通道这块业务包括的回报是额外的，会提升开发商的业务率和回报率。不可否认，房地产行业历经超高速增长的“黄金时代”后，已经迈入“白银时代”，传统房企如何应对新挑战所作出的布局，将成为下一个十年长足远进的关键。对于房企来说，“互联网+金融+房地产”的房地产众筹模式，能够极大地助力传统重资产行业卸下重负、轻装上阵，跑得更快，走得更远。

购房者

假如楼面成本3000元/平米，一年后开盘可以卖到10000元/平米，三年后开盘可卖到20000元/平米。这些房产的溢价为什么偏偏要让开发商赚了去？为什么购房者个人不成立一家地产公司，自己买地，自己买建材，自己盖房子、分房子呢？这样会比从开发商那里买到的房子便宜很多。

事实上，十多年前就已经有人这么玩过。2003年，一个叫于凌罡的年轻人就在北京通过互联网发起集资建房，得到网友的热烈响应。其后，另外有人在温州、郑州等地也先后发起过集资建房，在当时引起广泛关注。最终，只有一个叫赵智强的人，他的项目在历经9年半坎坷之后获得成功。

个人集资建房是在面临高攀不下的房价时，普通大众中个别人的自救行为。从根本上来说，房地产开发是件专业的事情，从拿地的主体资格（诸如：注册资本1000万、开发资质、各类专业人员的配置要求等），到规划、设计、施工，数百名各自有班要上的非专业人士根本无法应对。但是，目前的形势不一样了。之前，开发商盖什么样的房子，千篇一律，就得住那样的房子。但现在，销售难、去化慢、客户满足度低等问题让房企的生存质量大幅下降。更何况，我们正步入互联网时代，群众的力量是巨大的，蚂蚁军团，一呼百应，聚沙成塔，众志成城，未尝就是幻想了？

2015年初，冯仑和刘永好发起的“众筹筑屋”就是基于互联网的房屋定制平台，通过购房者众筹的方式，以购房者真是的体验和需求为出发点，大幅降低开发商融资成本。通过开放平台引入土地、开发、建设、资本等合作伙伴共同为用户实现定制开发，可以把房价直接降低20%左右。

众筹平台

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众筹平台是指进入房地产行业的第三方，它们不开发项目，而是在一二线城市寻找价值被严重低估或者高折扣的物业；专注于对整体打包的资产收购，比如整体收购一个项目，一定阶段的持有，投资的用户获得的是未来的增值收益和租金收益。

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这种房地产众筹平台是互联网化的房地产信托投资基金（REITs），对于有稳定收益、但总价高且不可分割的产品，在选择物业后发起众筹募集资金。众筹成功后，在平台方的协助下成立资产管理公司，由资产管理公司整体购买和持有物业，并委托第三方专业物业管理公司等进行管理运营。投资者通过金融产品持有物业相应权益，获得租金收益以及物业增值收益。这样一来，大众投资者就能够以少量资金投资房地产，享受房地产的高回报。而众筹平台也可以在这个过程中有丰厚的利润，同时，开发商也能够在较短的时间内使物业管理变现，缩短资金周转周期，节约资金成本。

房地产行业拥抱互联网是房地产转型的主要方向。随着房地产库存压力变大，政府减少土地的转让，以及地产公司地域性劣势的显现，未来5年，国内所有的地产公司都面临着重新洗牌。如果地产公司不想被淘汰出局，必须改变自身以往的做法，开放胸怀去拥抱互联网。而普通投资人和第三方平台公司，也可以在这场“互联网+金融+房地产”的房地产众筹中获益。正如业内资深人士所说的，“在未来，房地产与互联网的结合将更多体现在金融属性上；原来的刚性需求转化为客户的衍生消费，才是互联网+房地产的未来发展方向。”