房地产项目适合众筹吗，为什么？

房产众筹，是一种新的房产投资模式。

通过互联网平台向大众筹集资金，大大降低了参与房产投资的门槛，使得房产投资成为一种大众化投资产品，并很大程度分散了投资风险。

房产众筹因为标的明确、资产真实透明，相比于其他的金融众筹产品，风险更低，更加可靠。

一米好地专注的是长租公寓的收益类众筹，在房产众筹领域内，一米好地认为长租公寓的收益类众筹是最靠谱最具合适的项目类型。其中原因，引用我之前回答过的一个问题：

要回答长租公寓收益权众筹的前景如何，我想可以分成这么几个部分来解读：

1. 公寓

2. 长租公寓

3. 众筹

4. 收益权众筹

1. 公寓

1.1. 市场需求

公寓满足的是人们居住的基本刚需。2015年全国租房市场上半整体温和上涨，根据国家统计局公布的数据，从2015年3起住房租金价格环比每月保持正增长。 2015年8月，9月和10月最新的CPI数据中，居住类房租金分别同比上涨3%，2.9%和 2.7%，10 月租金与9月环比持平。 整体而言，尽管全国房租已经连续上涨4年， 2015年至今全国租金价格仍涨势稳健。

上海已进入增量房产的白银时代or青铜时代，一线城市外环内几乎已经没有可供出售的土地，所有的房地产增量均在外环外发力，而地理位置偏远，周边配套不齐全，人气不足，社区经济or商圈经济较弱是新增房产普遍存在的问题。但由于稀缺性、无附加拆迁条件等原因导致增量土地本身虽处外环，但其出让价格却连年攀升，逐渐有逼近外环内的趋势。

而真正所处黄金区域的中环/内环内的诸多地产项目，无论住宅还是商用房产，均存在年代老旧，建筑结构不合理，管线布局不科学等各类问题，这些地段优越的老房子的使用价值远没有体现其地段优越性。对外租赁价格低是普遍存在的问题。

那么提升市中心存量房潜在价值的业务模式未来会逐渐成为房地产领域的重中之重，且非常具有社会价值，从国务院提出的十三五计划，到市政府提出的各项城市更新计划来看，未来房地产的价值高地在于存量房的改造！而非增量房的建造！

1.2. 市场供给

上海这种典型的人口导入型城市，租房市场持续保持供不应求；市中心核心地段的物业因为年代很老，大都处于不宜居的状态。

“二房东1.0时代”，是分租时代，二房东通过将房屋分割成多个房间低价出租赚取暴利。然而，随着法律法规的限制、租房人口需求水平的提升，1.0时代的二房东纷纷转型成2.0形态的二房东。

“二房东2.0时代”，此时的二房东模式，转变成了：通过租入地段好装修老旧的房子、设计改造形成资产升值和溢价、以更高客单价整租赚取利润。二房东群体除了从1.0时代转型的传统二房东外，还有很多建筑设计师、室内设计师纷纷加入。设计、改造、个性化，成为公寓改造转租行业的新主题。举个例子：5000元/月租入的房子，花100000元设计改造，租出价格可以达到10000元/月，带来每年60000的组差收益；一般来说，二房东和大房东会签订5年以上的长租约，那么5年就可以带来200000元的收益——这是相当高的！

2. 长租公寓

题主的问题很切中要害——相比于短租公寓，长租公寓更适合收益权众筹的模式。

短租公寓相比于长租公寓，在以下3个方面有明显的隐患：政策风险、运营风险、审计风险。

政策风险（信用风险）：最近政策出现了对短租公寓利好的消息，具体变动有待确定。此前，短租公寓是介于长租公寓、酒店的一种中间业态，处于法规监管的灰色地带。相应的，项目方信用风险增加。

运营风险：短租公寓基本是按照酒店管理方式运营的，相比于长租公寓，更倚重运营方运营能力，因此盈利的风险更大。

审计风险：长租公寓仅有单一的收入来源——租金，而且一般3个月以上一缴。而短租用于租金日结，还可能有其他附带运营收入。因此对于短租公寓的监管有更大的难度。

通过上面的分析，长租公寓的优势已然很明显：

1.政策明晰——政策风险、项目方信用风险低

2.运营相对容易，租金收入稳定

3.收益结构简单清晰，易于监管和审计

这三点直接导致长租公寓更适合于众筹这一融资模式。因为对于众筹平台来说，监管难度较低；对于投资人来说，收益稳定。

3. 众筹

那么存量房的改造如何与互联网结合，形成互联网+地产的联动优势呢？

互联网最核心的功能是链接，即以最便捷最快速的方式进行资讯的融通。随着当今互联网科技的快速发展，尤其是网络支付科技的发展，互联网金融史无前例的成为可能，且这样的技术架构是能够被成功运用在房地产领域的，无论是增量房建造领域，还是存量房改造领域，都大有可为，今天主要讲互联网金融如何与存量房改造完美结合。

互联网金融与房产改造的结合可以有两种模式，一种是p2p借贷，即点对点互联网借贷模式，投资人借钱给房产改建方，改建方改建房屋后形成增值收益，分配给借款人，借款人从中获取定期的稳定利息收益，这种模式较为简单，但该模式的缺点在于由于借款人仅仅收取的利息，他一般不会在乎这个项目未来的收益究竟如何，因为收益高与低与他无关，他便不会去运用自己的资源帮助项目进行宣传与推广，帮助这个项目成功，所以这种模式仅具备金融属性，没有充分发挥互联网金融中互联网的优势！即传播的优势！

所以互联网金融的重点在于第二种模式，即众筹。

众筹的优势在于，每一个众筹投资人与项目方的利益从事实上是绑定的，项目方所获收益越多，投资人所获的收益也越多，所以从投资人的角度出发，他天然有帮助项目进行推广宣传的欲望，而当有很多个这样的众筹投资人时，该改造项目的品牌价值与名声会通过这些投资人实现快速的宣传与扩张，从而为项目带来仅靠自身完全无法实现的传播效果与品牌溢价效果，又进一步提升项目收益，扩大投资人的口碑宣传效应，形成良性循环。不用花钱推广，而是拿钱推广；融资、快速复制扩张、大规模宣传、提前获得市场反馈、提前抓取用户，毕其功于一役，何乐而不为！

4. 收益权众筹

4.1. 什么是收益权众筹？

收益权，顾名思义，就是获得收益的权利。当然，收益有多种产生来源和分配规则。例如，公司分红，也是一种收益，收益获得的权利来源于收益获得者在该公司的股权，因此“股权收益权”也是一种“收益权”。

当我们谈论公寓收益权时，指的是公寓这一资产的收益权——“租约”收益权。

公寓收益权众筹的原理是：通过众筹的形式筹集资金，项目在协议规定的期限内产生租金收益后，按照协议规定比例分配给众筹投资人。可以理解为投资人和项目方一起合伙做二房东，共担成本，共享运营收益。

标准操作模式为，项目改造方通过众筹平台发布需要融资的项目，展示项目的设计改造方案、运营方案、收益预算，众筹投资人在充足信息披露的基础上经过独立判断后，通过互联网众筹平台向该房产改造项目进行投资。众筹标的可以是未建成项目，也可以是运营中物业。对于未建成项目，筹款成功后，项目方根据之前的既定计划进行项目改造，待项目改造完成并开始运营后，与投资人分享项目运营收益；而后一种方式相当于一种资产证券化的过程，众筹完成，项目方即开始将运营中物业的现金流收入与投资人进行分配，而所筹集的资金用于其他新建项目的落成。

众筹一般被分为四种类型：股权众筹、债券众筹、产品众筹、捐赠众筹——并未提及收益权众筹。

为何？收益权众筹，是一种很新的众筹模式。根据上述分析，公寓运营的收益权，是最适合收益权众筹这一模式的。因此收益权众筹的兴起，和公寓行业的兴起是相关的。一米好地最早专注于公寓收益权众筹，在该领域的很多模式和经验都是独创和领先的。

4.2. 收益权众筹和股权众筹的区别在于：

收益权众筹的投资标的，是单个资产；而股权众筹的投资标的，往往是品牌公司。

对于投资人来说：股权众筹投资是否能够变现的风险很高，而且个体投资人并不具备VC的专业评估能力，投资往往很盲目；而对于公寓收益权众筹，决定投资人收益的直接因素只有租金收入和租金成本两项，风险来源主要是市场风险，即租金价格浮动和空置率，而品牌公司的成本、单个项目的运营成本，都不由投资人承担，是真正的“高收益、风险其实也不高”的投资选择。

对于项目方来说：如果进行股权众筹，需要公开财务报表、管理股东成员，是一件不小的麻烦事；而收益权众筹的投资人仅有获得收益的权利，没有决策权，不会干预运营，也无需进行和收益影响因素无关的财务披露。同时，股权众筹的出让比例、融资额度，影响到公司股权结构，需要及其慎重；而收益权众筹，理论来说，带个资产的融资比例是没有上线的！（当然实际上考虑到项目方自担成本是一种信用保障，融资占总投入的比例不超过50%）

再补充一点：公寓收益权众筹以单个资产为标的，融资规模小、周期短，同时，通过一系列项目连续的众筹，可以实现融资速度不断增加、融资成本不断降低、品牌知名度长期累积的滚雪球效应。

4.3. 收益权众筹相比于短期借贷、P2P的优势：

对于项目方来说，公寓资产的投资周期较长、规模较大，公寓大多处于快速增长期，可抵押的资产相比于扩张需求是很小的比例，短期内项目方是没有足够多资产收益用来偿还借贷的——短期借贷实际上常常并没有真正解决现金流问题，可解一时燃眉之急，实则往往造成更大资金成本；而收益权众筹因为偿还周期长，可以有效前置现金流用于项目扩张，同时“众筹”是一种投资行为，投资人和项目方风险共担，项目方无偿还义务，项目赚钱，双方同享，项目亏钱，双方共担，资金偿还压力明显低很多。

综上所述，至少在一米好地的视角看来，长租公寓前景良好、收益权众筹适合长租公寓、收益权众筹有效解决了长租公寓的发展需求、众筹这一模式本身也越来越受到认识和认可，因此长租公寓收益类众筹前景，应该是很不错的！

关于一米好地：

一米好地是国内最早一批房产众筹平台，也是首家专注于房产的轻资产运营收益投资的平台，是垂直领域专业代表。

于平台进行融资的房产主要是上海等一线城市的高端服务式公寓、旧房设计改造、新型商业空间等。

一米好地平台的房产众筹模式目前主要分为2种：

1）租金收益权众筹

投资设计改造成本，共享租入租出的租差收益。

收益较高，内部投资回报率可达40%，转换成年化投资回报率可达20%；同时有一定风险，周期相对较长。

2）租约贴现投资

投资人以折扣价一次性买断已经签订的租约，获得未来租金收益，实现一定的投资收益。

收益没有租金收益权投资高，但仍然高于一般理财产品，年化收益8%-12%；因为收益基于已经签订的租约，风险很低。

平台的众筹项目包含青年公寓、旧房改造、联合办公空间、创意精品店、新型商业综合体、创意园区、民宿客栈、会展空间、新概念建筑空间等，专注于城市更新、旧房改造、轻资产运营。

一米好地汇集大量收益/风险比极高的高质量资产作为众筹投资标的；以首创的“收益权众筹”模式，让大众能够以较低门槛共同参与房产投资，共同创造、拥有和享用属于我们自己的新生活空间。

一米好地凭借在轻资产运营、新型房产业态、空间建筑设计、社区运营、互联网领域的领先经验，集合了最全最顶尖的标志性项目：青年公寓领域的魔方公寓、YOU+青年创业社区、未来域、窝趣轻社区等；联合办公领域的P2联合创业办公社、德必Founder创业中心、WEPLUS等；以及万科、云·SPACE、WORKCAFE等新业态地产的探索者们，都在一米好地进行了众筹。

同时，一米好地集结项目方、设计师、投资人、以及更多对新生活空间、生活方式感兴趣的年轻人，在新型空间、O2O社区、城市更新等领域不断研讨和探索突破的边界；并通过“众筹”这一核心方式，筹钱、筹人、筹智、筹资源......聚沙成塔、集各人之所长，最终实现大众共创、共有、共享属于自己的未来生活空间。

一米好地众筹平台：