万达的房产众筹“稳赚1号”真的稳赚吗？

万达“稳赚1号”在出现之时，就引起巨大动静，可能主要由于：一是房地产众筹本身存在一定的法律和政策风险;二是万达集团于2014年底投资20亿元控股快钱，双方的合作亦被解读为“关联方融资”。三是万达“稳赚1号”较为模糊的产品界定，以及复杂的产品设计是其饱受诟病的重要原因。该产品包含了太多概念：租金收益权转让、类REITs、房地产众筹……

国内的房地产众筹市场就没这么脉络清晰了。从目前国内已有的案例来看，很难将其简单归纳为债权众筹或股权众筹。笔者只能按照众筹的目的大致将其分为：营销型众筹、理财型众筹、众筹建房三大类。

1. 营销型房地产众筹的发起人通常为房地产公司，其目的主要是营销新建楼盘，而选择的合作方基本都是互联网流量巨头，例如远洋地产与京东金融合作的房地产众筹项目。

以最近即将上线的一期产品为例，远洋地产提供房源，京东金融则提供“白居易”24个月0利息的首付分期+10万装修“白条”，主打从购房、贷款、装修的一站式方案，用大力度的优惠活动来吸引购房者。

2. 理财型房地产众筹，即投资人以获得现金收益为主要目的而参与的房地产众筹项目，团贷网此前推出的“房宝宝”、平安好房与碧桂园即将上线的项目等都是典型的案例。

普遍采用的方式为，先向投资人众筹资金，帮助房地产开发商解决项目开发的融资问题;然后招募地产开发商和承建商来建造房子，最后再定向销售给原本有刚需的投资人，或是开发商卖房后转成收益返还给他们。

3.众筹建房：众筹者以建房为目的出资建房，最终达到个性化建房的目的，同时减少了房价。这种模式涉及非常多的障碍，国内较为成功的案例为河北沧州由中关村股权投资协会发起的“沧州中捷高新技术产业开发区众筹家园小区”。

从上述来看万达的“稳赚1号”更倾向于理财型房地产众筹。除了有首富的背书、万达的品牌、预期年化12%的收益的卖点外，该产品还设计了相应的退出机制，和增强流动性的方式……

根据公开的资料，“稳赚1号”以万达广场作为基础资产，募集资金将全部投资于2015年新开工且在2016年开业的只租不售的国内二、三线城市商业广场项目。但万达有权根据筹集情况调整基础资产。

“稳赚1号”在基础资产全部投入营运之前，由众筹发起人以资产管理方式进行资金运作，并将产生的收益作为对投资人的回报，在全部投入营运后，由这些万达广场的项目收入来保障盈利。

根据产品说明书，“稳赚1号”的预期合计年化收益率为12%起，包括两部分：一部分是租金收益，预期年化收益率6%，在每年收益派发日(7月15日)发放;另一部分为物业增值收益，预期年化收益6%，将在退出时一次性发放。

从项目方获悉，6%的租金收益是根据万达以往业绩和整个行业的平均水平综合测算的。公开数据显示，万达商业的租金收入每年都有近50%的增长，总收入平均增长36%。其中，2014年，平均每个万达广场年租金收入为1亿多元。

而对于物业增值收益，“稳赚1号”也设计了三种退出方案，通过REITs或其它方式上市、向第三方转让相应权益或自由租赁物业、万达集团于第7个收益派发日之前回购。

对于“稳赚1号”是不是类REITs的争议还太早，毕竟还要几年以后才有可能通过REITs退出，而且这只是三种退出机制的之一。如果最终是万达自己回购了，那么万达发售这个产品更像是一个远期交易，而且借款利率还不算高。文章源自万达的房产众筹“稳赚1号”真的稳赚吗？

更多可以参考：

怎么评价万达的「稳赚1号」项目？所谓的「交易凭证类型即非股权也非债权」是什么意思？

- 房地产万达“稳赚1号”本质上是一个怎样的金融产品？ - 金融工具