第一次投资房产众筹就上手

 

第一次投资房产众筹就上手

尽管地产众筹投报诱人，投资前做好基本功课仍是地球人必要职责

by 房老師

我们所熟悉的消费型众筹，例如kickstarter，已经有几个主要的平台占据领导地位，房产住众筹目前仍处在百家争鸣阶段。全球的房产众筹平台有几百个，同时可选择的项目数量也是相当可观。可以选的项目这么多，要怎么选？乱选啊～傻了吗？钱多可以直接捐给老师，老师帮你做善事积功德将来还可以上天堂，银行帐号请内洽。

比起传统投资房产，不仅要踏破铁鞋到处看房，还要投入全额购买冒着高风险，房产众筹这个新投资工具已经相对低风险、方便省力许多。尽管如此，我们在投资前，还是要来当个键盘柯南，好好地用键盘做好投资评估。

有几个问题，你得先厘清楚：

1.众筹权利类型:

目前在各平台看到的权利类型分为三大类：股权、债权、优先股

股权众筹：也就是投资者投入资金取得项目的股权，往后可依持股比例共享租金收入或出售后的资产利得。例如房产开发商释出一出租公寓开发案，预计总众筹金额为100万美金，分为100份，每份额1万美金，依市场行情预估每年租金投报率为6%。若投资者投入资金1万元，则取得1%股份，并且获得6%固定收益。若在三年后，项目管理方将房产售出为150万美金，则资本利得50万也将依持股比例分配。股权众筹通常会要求较长的投资期，常见为3-5年，有的甚至更长期间，这样的方式和我们所熟悉的买投资房很相似，都是为了当包租公/婆赚稳定收租或等待房价涨后获利了结。不同的是，你不必一次投入大额资金，把所有鸡蛋放在同一篮子里，可以有效地分散风险。

债权众筹：顾名思义，即投资者透过众筹取得债权，形同将钱借贷给项目开发商，收取固定利息。债权众筹的投资期间通常较短，12~24个月不等。

优先股众筹：优先股的风险和报酬介于股权和债权之间。优先是相对于普通股而言，当公司清算时，优先股有优于普通股的求偿顺序，排在债权之后。优先股通常也享有如债权条件的固定年息，但有可能仅得到固定配息，若项目表现优于固定配息，优先股无福享有。每个优先股约定不尽相同，建议先厘清较好。

每一种权益类型都对应着不同程度的风险与报酬，每个人需求不同，搞清楚弄明白更能堂堂正正地活下去。

2.是否已「先行融资」（Pre-funding)

意思是众筹平台是否已先预投资金至项目内，若在众筹之前已先投入资金让项目运转 ，则称为Pre-funding 先行融资。

项目若已「先行融资」，对投资者来说是很正面的讯息，意指该众筹平台对于该项目已经做过十足调查，也用「最实在」的钞票表现出十足的信心与诚意，与投资者共乘一条船，一同承担风险。就算投资者众筹金额未达标或失败，平台投资进项目的钱也不能取回，将继续维持投资者的身份一路走下去。因此，若平台未经投资精算或实地调查评估，是不太可能盲目投入自找麻烦的。

3.打开音乐读些报告吧

这些资讯是你投资前，最好能读一读的：

● 房产开发商或借贷者的信用评等报告及背景介绍

● 房产物件检查报告

● 物件产权报告

● 保险说明

● 投资细项合约

● 项目开发预算预估与时间表

● 未来现金流、费用估计

以英国知名房产众筹网站Property Partner（暂名：物业合伙人）为例，它会在每个项目提供详细财务试算，包含众筹目标、物件购买成本、贷款金额等。

这是一个以租金收益为主的股权众筹案例，投资者的收益来自于每年的租金收入及房产售出后的溢价收益分润。在这个试算表里面可以很清楚知道预期每年的毛租金收入、平台服务费、毛投报率、贷款利息费用、物业管理费、保险费、物业维修费（预留）、税金、净租金投报（股息）等详细资讯。

4.你具投资资格吗？

老师的个人经验是，每个国家、每个平台的规定不尽相同，也会因应国家法规改变而进行调整。

以美国为例，在2016年法案Title III生效前仅允许合格投资者：个人年收入超过20万美金以上（夫妻合计30万以上）或净资产合计100万美金以上（不包含自住用的房产）的高净值资产人群可参与投资。现在则允许非合格投资者也能参与了，只是在投资额度上有些限制，例如年收入或净资产低于10万美金以下者，每年不得投资超过美金2000元或总资产的5%; 年收入或净资产高于10万美金的非合格投资者则最多仅能投资10%的年收入或净资产额度。

但老师自己亲自投资与询问的结果，有些美国平台会告诉你他们仍仅接受合格投资人且必须是美国人（不接受外国投资者），有些则表示接受外国投资人，只要自己填一份资格问卷回传即可参与投资。

英国房产众筹平台如Property Partner则大方拥抱国际投资人，但美国人除外（这不是因为英仇美啦，估计是碍于美国保护投资人法规太麻烦，英国人不想自找碴如此而已），其他没有特别资格限制。

房市达克将会定期追踪＆更新各平台的投资者资格规定现况，若房友们有任何疑问或不知道该如何跟这些众筹平台沟通，不用客气尽管来信询问老师，老师一定会逼别的小编去帮你们探查个究竟并详细回报～ 这些都不花你任何银子，老师做功德的，尽！量！问！

5.破产保护机制

天有不测风云，投资有旦夕祸福.... 房产投资毕竟还是投资，它跟基金、股票一样，都有可能面临破产清算的窘境。因此，不论您进行哪一种投资，都应该了解它的破产保护或停损机制如何。

目前不错的现象是，许多房产众筹项目或平台都设有破产保护机制以保障投资人权利。几乎所有的网站，都会将个别房产项目在法律上设定为独立个体，因此当其中一个项目出问题时，并不会波及平台上其他项目，可以有效地控制风险和损失。

然而，这还不够。如果不幸发生破产，必须要有机制能确保投资还能继续运行，例如有些平台可以让投资者投票选出新的管理人。然而，投票和等到新管理人能上线执行需要时间，中间仍可能会有一定的空窗期。因此，有些更进化的平台就采取预先指定下一任管理者的方式以让作业更有效率。

如果你有耐心与爱心做好以上五项功课，你的投资理论上出不了大错～

谜之音：连风险更高的基金都懒得做这么多功课了，老师你到底指望些什么啊... orz…

（老师内心O.S. : 今天的谜之音无比中肯啊 Q_Q )

大师显灵：

房市达克原创文章