刚刚，央行正式降息！29万亿房贷大利好！

 

厂长的话

今天，股市可以说是一片红火，三大股指强势上攻，沪指午后涨幅近2%放量突破3000点整数关口，深成指、创指均涨超2%。沪深两市成交额连续两日破万亿元。这里面呢，自然离不开央妈的功劳——LPR“降息”。相比上次的MLF“降息”，这个，可是更接近我们以前说的降息。那么，接下来会对楼市、股市有啥影响呢，继续往下看~

房贷可以少还点了

今天上午，LPR（市场贷款报价利率）数值新鲜出炉：

五年期的为4.75%，这是继去年11月20下降0.05%后，再次下降0.05%；

一年期的为4.05%，这是继去年11月20日降低0.05%后，再次下降0.1%。

LRP数值什么用呢？是贷款利率的参考基数。

企业和居民在银行贷款时，会在LPR数值的基础上加点或减点（每一点为万分之一），并由此形成实际的贷款利率，LPR数值就相当于过去的贷款基准利率，LPR数值降低也就相当于过去的降息。

2月17日，央行开展了2000亿元的MLF（中期借贷便利）操作，中标利率为3.15%，较上次降低0.1%，很多人解读为央行降息，其实是不准确的。

MLF操作是商业银行从央行获得钱，商业银行拿到这些钱后再放贷给企业和居民。

LPR数值并不是央行决定的，而是18家商业银行根据来源资金的成本、市场资金的宽裕程度、各自银行的运营成本、呆坏账率损失等综合评估后报出来的价格。

MLF操作是银行获得钱的重要渠道，其成本直接决定了LPR的数值，但并不完全决定，理论上存在MLF中标利率下降、LPR数值却不下降的可能……因此，MLF中标利率下降并不代表一定会降息。

今年3月起，存量房贷，将会有机会重新选择房贷利率模式。只有两个选择：要么：固定利率；要么：「LPR利率+基点加成」模式。

也就是说，从2020年3月1日开始，商业银行必须和存量房贷借款人，废除原有房贷合同，让借款人重新二选一。

如果是「LPR利率+基点加成」模式，以“贷款100万买二套房，贷款25年、等额本息”为例计算，这次5年期LPR下调后，利息总额少还9100元，月供少还30.32元。

不对称降息

和上次都是下降5个基点不同，这次1年期LPR利率降息10个基点，5年期的LPR利率（房贷利率）降息了5个基点。 央行为什么要这样玩？

第一，最近两天，央行连续敲打房地产，从官员表态到昨天晚上公布的“2019年四季度货币政策执行报告”的政策展望，都强调了“房住不炒”。说到就要做到，所以利率方面有所体现。 昨天晚上公布的“货币政策执行报告”是这样展望房地产行业政策的：

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

“加快建立房地产金融长效管理机制”，这已经不是央行第一次这样说了。 1年期的LPR，主要是给实体经济贷款时参考的。而5年及以上期的LPR，主要是给房贷利率参考的。 表面上，LPR利率是“全国银行间同业拆借中心”对外公布的，是18家银行的报价结果，但事实上是在央行指导下完成的。 第二，不对称降息，对楼市“另眼相看”，说明高层不希望房价再次大涨、失控。而是希望市场逐步回暖，走慢牛行情。给利好时候，同时敲打一下，是近年来楼市调控的基本做法。

这的确会让房地产行业有点失望。但话说回来，毕竟降低了5个基点，没有出现最坏的情况——完全不动5年期LPR利率。 事实上，虽然房贷利率基本上都是5年以上期，而实体经济贷款多在5年以下，由于房贷利率风险低、违约少，所以房贷的实际利率是低于实体经济利率的。

下面表格，是央行昨天晚上公布的数据：

可以看出，在2019年12月，全国房贷加权平均利率为5.62%，低于实体经济加权平均利率5.74%。 而在2019年，新增人民币贷款仍然加速流向楼市，下面是央行公布的数据：

可以看出，2019年住户部门人民币新增贷款增速为15.5%，增速远远高过其他类别。而住户贷款，主要用来买房子。 而国家金融与发展实验室日前公布的“中国杠杆率”数据也显示，2019年中国整体杠杆率增加了6.1个百分点，其中居民部门增长了3.7个百分点，政府部门增长了2.1个百分点，企业部门增长了0.3个百分点。

也就是说，2019年中国经济的稳定发展，主要是住户部门加杠杆来达成的。 第三，展望未来一段时间，地方政府放松楼市的举动会持续，而且会升级。但金融政策配合，可能会稍微滞后一些。 春节后，多个城市已经放松了楼市管制。主要措施是，减缓开发商的资金压力。部分城市比如衡阳，开始给购房者退税，而且力度非常大。 以昨天公布新政的苏州为例，也主要在缓解开发商资金压力上发力，主要是两招：

1、延长土地出让金缴纳时限。

2、在预售政策上不再一刀切，部分开发商可以提前回笼资金。

第四，未来一段时间，房价会降吗？ 其实开发商已经开始打折了，力度各不相同，计算方式也各不相同。所以降价促销已经开始，但事实上各地有价格管制，所以真实力度有待观察。而且力度大的，往往是不太好的楼盘、不太好的户型。 从各地政府急于恢复土地拍卖，而且不顾忌诞生地王（比如上海）来看，其财政压力很大。所以，楼市必须尽快恢复正常。如果金融政策配合力度不够，地方政府只能在行政管制上进一步放松。 所以，今年房价可能出现“V”的走势。V的深度，每个城市各不相同；V型的谷底时间，也各不相同。一线、二线城市，V的深度会浅一些、维持时间短一些。

货币何处安放？

虽然大家对1月份的CPI涨幅有心理预期，但数据公布后还是让大人大吃一惊——居然达5.4%，这是继去年12月份CPI涨幅达4.5%之后再创新高，涨幅扩大0.9%。

▲2015年以来我国CPI月涨幅走势图

虽然有春节和新冠疫情的因素，但超过5%的涨幅还是让人不安。毕竟物价牵涉到老百姓的日常生活、关系到住行温饱，更重要的是目前还看不到CPI涨幅见顶的迹象。

过去十年之所以物价稳定，原因或许很多，但其中一个不可忽视——突飞猛进的房地产。

央行印出的海量货币被房地产源源不断的吸附了，由此房地产成了货币的蓄水池，让钱不至于在市场中流通、不至于推高物价。

是不是有一点黑色幽默：普通人痛恨的房地产和高房价，反过来居然让自己享受了低物价的实惠。

货币的蓄水池跟大家理解的当然不太一样，并不是钱留在楼市里不动了——不管你买的新房还是二手房，你是没钱花了，可地产商和原业主却拿到了卖房款、并可以消费啊，相当于钱还在市场里头、并没有被锁定在市场之外，也就是说这些钱仍可以推高物价。

为什么高房价还有蓄水池作用呢？因为房地产和高房价产生的副作用。

一个副作用是高房价产生了贫富分化。

有些人因为高房价越来越富有，比如之前有多套房的业主或投资人，以及因房地产而致富的人，如地产公司的股东及投资人、公司里的中高层管理人员、销冠售楼员、上游材料供应商的投资人及中高管、下游服务商（广告营销/代理销售等）的投资人及中高管等。

可富人的消费是有上限的，不可能一顿吃一头牛、喝两箱酒，也不可能同时开三辆车、住四套房子……因时间、精力的有限，也就不可能无限制的去消费，也就是说富人手里太多的钱是花不完的。

这些花不完的钱就没有进入流通市场、被锁定了，也因此无法冲击物价。

因房致富的这些人的钱来自哪里？来自房奴。

房奴每月把工资的一大部分以月供的形式给了银行……其实是通过银行（事先贷款）给了因房致富的人，可以理解成印出来的钱很大一部分流入富人的腰包。

房奴的工资没有用于消费、拿了房奴工资的富人又没有精力和时间去消费……钱这样因房地产而被锁定了。

另一个副作用是大家因高房价而不愿去消费。

因为要买房，所以得攒钱。不仅自己的工资要存着不去消费、就连六个钱包的工资或退休金也得存着不去消费。

结果是什么？就是因为高房价，大家把本该用于消费的钱被锁定起来、而没有进入市场流通，由此也就推高不了物价啊。

还有一个原因是大家都预期房价要涨，所以哪怕有房的人也不愿意消费，而更希望存钱再去买房获得更高的收益，这又锁定了一些资金。

现在物价上涨，其中的一个原因就是楼市调控，因为限购、限贷、限融，钱已进不了楼市，大家更预期房价要跌而对买房丧失了兴趣。

钱会去哪呢？目前看去了消费品领域，并由此推高了物价。

这就是当下面临的两难选择：保持社会稳定就得短期刺激经济，短期刺激经济就需要印钞放水，可印出的钱管理稍有不慎就成洪水猛兽，流入楼市推高房价、流入股市推高股价……流入消费品领域就推高了物价。

有没有更好的选择呢？有啊。让钱流入实体企业、流入科技研发、流入产业升级、流入居民收入。

我们也看到政府在这方面的良苦用心，可这需要时间、需要耐心……需要运气。

实体本就产能过剩，再向实体信贷支持扩大生产不是让供应更过剩吗？若信贷流向了本该淘汰的落后产能和企业，产业升级还怎么搞？资金流入科研当然好，但风险较大。你无法保证科研一定就成功啊，存在很大的不确定性。

产业升级需要科技支持，前面说了科研需要时间、还需要一定的运气。当实体经济不景气，居民的高收入又来自于哪里呢？通过贷款透支消费确实可一时带动经济，那之后的债务该怎么归还呢？

其实还有更理想的模式，就是让钱流入股市。

流入股票二级市场（大家买卖股票时的交易市场）推高股价，会吸引更多的钱关注股市、扩大企业融资额；流入股票一级市场（IPO发行市场），会吸跟多的风投资金去投资初创企业、试错科技研发；流入Pre-IPO市场（上市前股权市场，即直接投资于企业），就是资金在真真切切的支持实体和研发。因为有资金试错科技研发，就会有科技进步；因为科技进步，企业就能产能升级；因为产业升级，企业就有利润；因为有利润，股价就会上涨；股价上涨，包括股民在内的投资者就能赚钱；

一旦产生赚钱效应，钱就会源源不断的流入股市……如此实现良性循环。

股票不同于房子，它不牵涉到居住等民生需求，所以股价上涨的副作用很小。

只是2015年的股灾把大家吓怕了，近三十年股市的沉疴痼疾（上市圈钱/拉高套现等）一直没有彻底解决……所以大家对投资股市非常犹豫。

信贷宽松印出来的钱将流向哪里，能否发挥其积极作用抑制其负面作用，在物价上涨一定高度时会否重启货币蓄水池的楼市……考验着政府的治理智慧。

何去何从，作为尘埃小民，只能等待时间给出答案。

本文来源：综合自天天说钱、米筐投资、金融观察家

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