中洲控股：从“不着急的地主”到“价值归来黄金台”

 

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【中洲控股：从“不着急的地主”，到“价值归来的黄金台”~~系列公告解读】

000042中洲控股近期市场关注度高，我们也做过较长时间的跟踪。下面按时间顺序，把历次情况录入，供朋友们参考。

一，最新公告解读

2018年1月13日，中洲控股000042发了20条公告，伙伴们就此做了综合解读。

1、香港的土地，卖了60亿，其中赚了10亿，一举两得：收入改善现金流、降低负债率，利润增厚业绩，使得18年净利有可能超十亿（前几年才三四亿）。

2、设立城市更新基金，应该首先是为已经到手的宝安26区旧改项目做融资准备，同时估计未来还准备找新的城市更新项目。该宝安26区旧改项目，公司占80%，建面约40万平米，货值约280亿，目测利润丰厚。

3、修改融资担保规则，应该是为了消除转让香港项目的法律障碍。香港卖地是以股权转让的方式进行，公司之前给香港公司的贷款提供过担保，一时撤销不了，于是就变成公司给关联公司担保，这就必须修改公司不得为非子公司提供担保的章程。

4、定增申请延期。公司2016年申请定向增发2.6亿股，价格14.35元，融资35亿，已经于2016年9月过会，但证监会始终没下正式批文，因此一直未完成，这次申请延期股东会的授权，说明公司仍然没有放弃增发。

二、黄金台，中洲控股000042的核心地

2018年1月4日下午，和几位朋友来到龙华新区，深圳北站旁边的“黄金台”土地，做了一次草根调研。

1、基本情况。

黄金台地块占地约十万平米，可建四十多万平米住宅，位置紧挨深圳北站CBD。周边都已建设，地块里已修了柏油路。空余黄金台，位置极佳。

2、土地储备。

A 公司在罗湖区笋岗的大段地块，也已公示，可建商业物流项目约四十万平米，属罗湖区新核心地段。该地块已挖地基。

B 公司在香港也有两块住宅地块（沙田、铜锣湾），待来年开发。

3、开售项目和建成物业。

A 公司在深圳中心地段有30万平米优良物业，皆深圳著名地标（含南山中洲大厦、福田圣廷苑酒店）价值巨大，每年租金收入高。

B 公司在惠州、成都、长三角的住宅项目，已经开始发售，享受到了房价大涨，保证了近几年的利润均能增长。

4、其他因素。

A 另外公司前几年做的1800万股员工持股计划，今年三四月马上到期。

B 大股东在深圳有3块大型旧城改造项目。

5、小结

公司目前的市值110亿，与上述内容相比，明显不相称。

三、中洲控股：不着急的地主

2017年7月4日下午，参加0042中洲控股的股东会，姚董主持，尹董秘交流。以下是我的理解：

1、深圳小型地产商，年销售额百亿左右，但并不惧地产集中度加速的现状。虽然今年可能产生五千亿的地产巨无霸，但公司有土地就有未来。

2、由于去年房产结算量大而且房价大涨，今年公司业绩增长没有问题。

3、深圳两大地块（笋岗、龙华），可建面积都有三五十万平米，是公司未来发展的爆点。虽然目前都有瑕疵需解决，但“不着急”，以后再说，升值再说。

4、华南城的收购，确实已终结。无所谓。

5、香港两块土地各百亿级别的开发，一直在进行，“不着急”，升值再说。

6、公司的多处持有型物业（南山中洲大厦13万平、福田圣廷苑12万平、百花岭商铺5万平、车位5千个），硬气的很，升值再说。

7、公司控股老板还有其他旧改土地，不排除N年后有注入可能，“不着急”。

8、公司为何不着急，不到时候吧？那等待什么、何时爆发？我不知道。。。

祝各位朋友、投资者2018年心想事成！

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本调研报告只是事实与内容的分享，所有作者的推测、猜想和预判，不构成投资建议，敬请读者自行思考和决策。