房地产年报观察｜中洲控股归母净利下滑超6成，红线指标有所恶化

 

撰文｜胡昌伟 编辑｜韩蕾

4月12日晚，中洲控股（000042.SZ）发布的2020年年度报告显示，当年公司营业收入106.97亿元，同比增长48.30%，归母净利润2.81亿元，同比下滑64.26%。

为何营收和利润会有如此大的反向差别？《蓝筹企业评论》发现，2019年中洲控股出售股权曾形成处置收益9.53亿元，若排除掉此项交易带来的影响，实际2020年中洲控股盈利能力有所提高，扣非归母净利润达到2.76亿元，同比增加208.36%。

不过，这仍未构成中洲控股乐观预期的理由。虽营收有较快增加，但近两年公司房地产销售放缓，毛利率快速下滑，此外，在“三道红线”的监管下，拿地速度变慢，这些都预示着中洲控股的未来并不明朗。

房产销售放缓，未来业绩承压

中洲控股作为国内最早从事商品住宅开发建设的企业之一，主要从事商品住宅开发建设，其他业务涵盖酒店经营、商业管理、物业服务等领域。公司最先从深圳起家，经典代表项目有深圳市龙华区中洲黄金台项目、罗湖区中洲坊创意中心和南山区SCC中洲控股中心。随后不断拓展业务区域，在惠州、东莞、成都、上海、大连等城市都有布局，并且中洲控股常年跻身惠州房企销售前十排行。

公司年报显示，主营房地产收入达到102.68亿元，同比增长54.73%，物业服务也较去年有一定幅度增长，而酒店业务同比下滑41.10%至2.32亿元。

中洲控股业务主要分四个大区，公司的主要业务来源于广东大区，营业收入近50亿元，占总收入的一半。收入增速最快的是上海地区，营收将近翻了10倍至31.95亿元，四川地区和山东地区收入也有温和增长。

2020年公司实现房地产销售面积72万平方米，销售金额139.91亿元，达到预期目标。但相较于2019年房地产销售面积102.67万平方米，销售金额155.21亿元，表现不尽人意。由于房地产开发周期较长，现在的销售金额会在两三年后的业绩体现，未来营收增长存压。

毛利率下滑，高价拿地“副作用”或显

除了未来业绩可能会放缓，毛利率下滑速度也较快。2020年年报显示，房地产毛利率同比下降13.41%至27.97%。从区域来看，除了营收占比最小的山东地区毛利率上行以外，其他地区毛利率均有不同幅度的下降。公司并未对此做出任何的解释。

《蓝筹企业评论》观察，公司的项目主要布局在粤港澳大湾区和长三角地区，近些年国家坚持房住不炒，对热点区域实行限购限价的政策，公司2017年高价拿的地现在已经开始结算，毛利率下降不可避免。

与此同时，高价拿地后的资产减值影响依然存在，2020年中洲控股资产减值合计1.62亿元，其中存货跌价损失1亿元，房企存货主要为土储和在建项目，近两年公司存货减值合计高达4.35亿元。

现金流改善，投资规模减少

中洲控股现金流有所改善，据公司公告，2020年经营活动产生的现金流量净额为12.28亿元，相较于去年净流出8.43亿元有所好转，主要是降低了拿地规模和销售保持稳定导致。

2020年公司仅新增一个土地储备项目，总投资5.41亿元，而上年总投资规模超过10亿元。

此外，中洲控股2020年踩两条红线，与2019年踩线情况一致，维持“橙档”行列。

不过，部分“三条红线”指标有所恶化。中洲控股剔除预收款后的资产负债率为77.0%，较上年同期提高约1.5%；净负债率为135.2%，较2019年末提升约16.1%；现金短债比为1.87，较上年同期提升约0.52%。

未来公司若要回归“绿档”，拿地速度可能会继续放缓。

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来源：睿蓝财经（ID:ruilan808）