半年仅卖25亿，昔日“深圳拿地大王”却在逆势赚钱

 

2022年上半年，中洲控股交上了一份营收、净利润双双增长的成绩单。

作者 | 苏影

编辑丨卢泳志

来源 | 野马财经

前有“小麦西瓜大蒜均可换房”，后有“买房赠打谷子上门服务”。今年以来，一众房企为卖房使出十八般武艺。

不过，低迷的房地产市场并未因营销内卷而好转，半年报成绩单中，多家房企仍交出了亏损答卷。

但中洲控股（000042.SZ）却实现了“逆袭”，其在8月17日的业绩中报披露，实现营收、净利润双增长。受此影响，8月18日，中洲控股股价微涨0.46%，收于8.75元/股，总市值约58亿元。

从昔日的“深圳拿地大王”，到主动求稳降速，近几年潮汕大佬黄光苗似乎换了一种打法。如今规模不足百亿的粤系房企是如何实现逆势盈利的？

来源：Wind数据

百亿房企由“加速”到“降速”

中洲集团成立于1993年，由潮汕商人黄光苗创立，2013年借壳深长城实现A股上市，之后正式更名为中洲控股。

黄光苗掌权后，在9年的时间内，中洲控股经历了由加速到降速的转变。

2013年。中洲控股销售额仅为21.75 亿元。此后其一直秉承“高周转、扩规模、增效益”等发展方针，积极扩张土地储备。2014年-2018年，中洲控股5年累积新增土储面积约为319.4万平方米。

在此期间，其销售规模也水涨船高，仅三年就突破百亿大关。2016年，中洲控股以105.85亿元的销售额首次步入百亿房企之列。

不过，热衷扩张的中洲控股在2019年开始转变。当年，中洲控股销售额在达到历史峰值后开始明显下滑。2019年-2021年，其年度销售数据分别为155.21亿元、139.91亿元和79.48亿元，连续两年下降。

同期，中洲控股在拿地方面也开始收缩。2019年-2021年，中洲控股通过村企合作、股权收购、招拍挂等方式仅新增4幅土地，总土地面积21.77万平方米。

来源：中洲控股2019年-2021年年度报告

半年报显示，截至2022年6月末，中洲控股实现房地产销售面积13.83万平方米，同比下降52.8%；销售金额24.52亿元，同比减少41.06%。

中洲控股表示，上半年受多地疫情反复等超预期因素影响，全国房地产市场不容乐观。虽然各地优化政策频出，行业环境进入宽松周期，但是行业未来发展走势仍存在不确定性。

一边是销售总额在减少，一边中洲控股的销售佣金却大幅增加。2022年1-6月，中洲控股的销售佣金总额为0.99亿元，同比增长148.35%，去年同期约为0.4亿元。

在房地产市场，销售佣金一般和市场热度成反比。当项目去化越艰难，房企越依赖多方渠道力量来刺激销售，佣金费用也会随之上调。

“开发商着急出货，就会提高佣金，类似情况属于行业普遍现象。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示。

如何逆势盈利？

值得注意的是，虽然上半年销售规模下滑明显，但中洲控股经营业绩却逆势上涨。

截至2022年6月，中洲控股实现营业收入46.75亿元，同比上升18.17%；净利润2.56亿元，同比增长30.53%。

中洲控股的逆势盈利与公司近几年战略调整有关。2019年以来，在黄光苗的带领下，中洲控股由“高周转、扩规模”向“高质发展、稳中求进”进行转变，使得其债务规模逐年减少。

2019年-2021年，中洲控股的总负债分别为371.29亿元、362.47亿元、332.1亿元；资产负债率则分别降至82.25%、81.56%和80.14%。

来源：Wind数据

截至6月30日，中洲控股总资产386.43亿元，总负债301.8亿元，资产负债率78.1%。其中现金及现金等价物余额16.61亿元、一年内到期非流动负债16.55亿元，现金流刚好可以覆盖短债。

而上半年，中洲控股还顺利完成青岛、惠州、成都等多地项目的交付工作，总体交付率达90%以上，如成都锦城湖岸二期、成都中央公园五期、青岛半岛城邦3.2期等结转收入也为其盈利做出贡献。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪分析，像惠州、成都这样热度较高的城市，产品去化动力较强势必也会带动业绩向好。

另外，从公司各项成本费用上来看，中洲控股整体营业成本规模虽有上升，但低于营收增速。同时，从成本组成结构上来看，上半年管理费用规模有所下降。

关荣雪表示，在房地产市场处于深度调整周期内，上半年房企业绩普遍呈现下滑态势，但中洲控股的营收和净利润均呈正向增长。从其多项工作的稳步推进状态来看，获此业绩倾向于主动为之。可见在房地产调整阶段，中洲控股选择提高管理效率、减少成本消耗是有帮助的。

潮汕大佬黄光苗：“上市梦”和朋友圈

中洲控股的实际控制人黄光苗，是汕头市濠江区达濠岛的珠浦村人。最初做建筑起步，1993年，在香港创立中洲集团后，开始涉猎房地产开发领域。位于深圳市深南中路旁的“中信城市广场”，曾是中洲集团打造的标志性建筑之一。

而与一众潮汕大佬一样，黄光苗也是深圳同心俱乐部成员，其他成员还包括“宝能系”姚振华、华南城郑松兴、腾讯马化腾、比亚迪王传福等。此外，“联泰系”创始人黄振达、“恒大系”老板许家印等也是他的旧相识。

2016年的资本市场，姚振华曾因“宝万之争”一战成名。而在此之前，黄光苗也曾有过使其一战成名的故事，即围猎深长城、圆己“上市梦”。

深长城原来由深圳市国资委控股，2011年，黄光苗出手举牌该公司，两年后斩获控制权，后改名中洲控股，并成为中洲集团旗下重要地产发展与资本平台。

值得注意的是，在中洲借壳上市期间，其朋友圈大佬黄振达曾发挥关键作用。事实上，在黄光苗2011年入股前，黄振达的“联泰系”已经参股深长城多年，且为其第二大股东。2013年，黄光苗拿下控股权后，双方持股比分别为28.47%和28%，并未拉开明显差距。

来源：中洲控股公告

关键时刻，2013年12月9日，联泰系对外宣布减持1100万股股份，使黄光苗的中洲置地坐稳第一大股东席位，也圆了黄光苗的“上市梦”。

来源：中洲控股公告

黄光苗与老友间的故事不止于此。2017年初，积极扩张的中洲控股还试图与华南城郑松兴联手，拟以33.99亿元收购华南城23.2%股权。不过3个月后，该收购因证券市场环境变化等而“流产”。

但黄光苗的投资计划并未就此停止，几年后，他的身影接连出现在恒大物业（6666.HK）和恒大汽车（0708.HK）的投资者名单中。

黄光苗和许家印曾是高尔夫球“球友”，2020年，双方将球场上的友谊延伸到场下。

2020年11月，在恒大物业披露的基石投资者名单中，黄光苗透过深圳中洲参与认购2272.7万股，对应持股比例为0.21%。

2021年1月，恒大汽车的定增公告中，黄光苗全资持有的上宇有限公司还出资50亿港元，认购恒大汽车1.83亿股股份，持股比约1.88%。

不过，如今受中国恒大（3333.HK）爆雷影响，恒大物业和恒大汽车均在停牌，许家印正在自救的道路上艰难前行。老友郑松兴的华南城也在宣布引入国企“白武士”后，寻求债券展期。

在此背景下，还能实现业绩增长的中洲控股已实属不易。3年前的中洲控股，因“求稳”放弃规模，销售额徘徊在百亿上下。但失之东隅，收之桑榆，2022年的黄光苗也因“求稳”可以暂时缓一口气。

您的城市有中洲集团的房子吗？关于中洲控股逆势盈利，您怎么看？欢迎评论区讨论。

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