美国城市化和中国的比较

作者：三青时间：2023-06-13 阅读数：人阅读

【老潘说】城镇化一直是中国房地产看多的强力支撑。

按照世界各国房地产的发展周期统计规律，一个国家城市化率在30%到70%阶段，往往是房地产行业爆发和高速增长的阶段。目前美国总体平均城市化率达到83%，一些都市圈的城市化率已经接近100%，而目前中国城镇化率才57.4%，目前中国城镇化的速度大约是平均每年1个点的增速。如果涨到60%，大约需要2020年。

如果以83%为标准，中国还有3亿人的潜力缺口。如果以90%为标识，中国还有4亿多人的潜力缺口。未来20年间，中国城市将增加四亿人口，超过美国的总人口，其中会有超过2.4亿的移民，中国城市形成两位数的特大都市圈城市群，到2025年，中国将有221个城市超过100万人，一个对比数据是，目前全欧洲超过100万人口的只有35个。

虽然国情和发展阶段都有差异，但亦可多维度比对，比如当今世界超级大国美国，是如何发展城镇化城市化的呢？以及美国是如何面对高速城镇化城市化发展所遇到的问题的呢？对比之下，或许对中国城镇化有一些新的理解和信心。

另外，值得一提是，无论国内还是全球，今天中国城市的竞争，已经不是单一城市的竞争，而是所在城市群的竞争！

作者：阿尔卑斯杨

来源：米宅海外

Part1 美国城市化发展历史

城市化（urbanization）也称为城镇化，包括人口职业的转变、产业结构的转变、土地及地域空间的变化，人口向城市地区集聚的过程和乡村地区转变为城市地区的过程。

第一阶段：1850年~到1920年。1850年，美国城市开始发展，这时候的城市人口比率大概才10%左右。到1920年美国城市人口超过农村人口，城市人口的比率达到51.2%。要知道中国2017年才57.4%。

第二阶段：1920~到1945年，两次世界大战期间，美国本土不是交战本土，而且成为最大的债权国和最大的资本输出国，世界接近半数的黄金储备都在美国手里，国际金融中心从伦敦转向纽约，美元在世界货币中地位急剧上升，英镑地位下降，使得美国经济迅猛发展，战争红利使美国正式超过欧洲各国成为世界超级大国，成为城市主导国家。这个时候城市化率达到58.5%。

第三阶段：1940年~1970年，美国资产阶级扩大国内市场，刺激住房，汽车等大支出消费，美国城市人口超过农村人口，大城市城市化率达到73.6%

第四阶段：1970年到2000年，美国总体平均城市化率达到82%，一些都市圈的城市化率已经接近100%。

前后经历了近170年，美国实现由农业社会向工业社会的转变，实现了农业现代化，工业化和城镇化，成为世界上城镇化比率最高的国家之一。

Part 2 美国人口分布

1776年，北美东部大西洋沿岸被殖民的13个州取得独立战争胜利，之后由西向东由大西洋沿岸扩展到太平洋沿岸，由传统开垦农业向工业化发展。

西部大开发西部淘金采矿时代，吸引了大量的移民流动人口，吸引到大量资金，政府开始修建铁路，进行物流，贸易交易，形成了西部形成多个人口集中的城镇，使得城镇化率快速发展。

随后铁路公路网的形成和汽车工业的快速发展，人口开始根据区域产业进行自由迁徙，使得美国人口分布比较均衡。

东部人口和西部人口占总人口各20%。

南部人口和中部北部人口占总人口各30%。

这时的城镇化进程主要是受区域产业的兴起，产业结构的改变，交通状况的改变，产生聚集效应，城市规模由小到大，由点到线到面扇形圆形辐射发展。

随着聚集效应城镇化发展，19世纪中期后美国形成的三大经济中心城市群为：

纽约--波士顿--费城城市圈

美国人口密度最高的地区，城市化水平达到95%甚至接近100%，人口为4500万，美国最大商业贸易中心，美国乃至世界上最大的国际金融中心，美国经济核心地带。

19世纪后，宽松的社会经济环境，大量移民人口的涌入，欧洲金融资本的流入，聚集了大量的商业活动，优良的港口位置，运河和铁路的贯通，商家拥有大量流动资金，社会经济盘活，银行金融业的兴起缔造了纽约地区的经济的空前繁荣。

芝加哥--匹兹堡--克利夫兰城市圈

北美最大制造业中心，北美重要钢铁制造基地，北美最大汽车生产基地，北美最大的期货交易市场。

19世界中期，美国进入工业化高峰，芝加哥地区丰富的煤矿森林资源，平坦的地势，五大湖的运河内陆水运链接交通资源，大量减低了原材料和产品库存成本。大量企业聚集在一起，工业区域化产业的兴起，汽车，建筑，钢铁等工业形成产业群，人口资本的涌入，使得芝加哥地区迅速成为美国工业中心。

洛杉矶--旧金山城市圈

美国科技中心，美国石油，化工，海洋，航天，电子最大基地。

二战后，美国在大西洋开拓港口，横贯美国东西的铁路修建完成，加强了东西之间的联系，人口，资金，物流开始向西流动，美国贸易中心从纽约大西洋港转向洛杉矶太平洋港，同时通过贸易也缔造了亚洲四小龙香港，台湾，新加坡，韩国的崛起。

冷战时期，美国与苏联对峙争夺太平洋海权，所以国防资本重点布控太平洋地区，促使航空航天宇航，飞机制造，医疗医药，电子计算机，通信业，电子元件，导弹武器等产业的崛起。

1980年移民法案修改得更加宽松，更加开明，大量移民涌入美国西部洛杉矶旧金山城市群，第三产业迅增长，高科技产业附加值高，对资源（比如，交通，能源）依赖少，导致美国西部洛杉矶城市群的迅速崛起。

以上三大城市群工业化城市化水平最高地区，都超过90%。

part 3 美国城市模型

美国城市的生态分布分两种：第一种是同心圆模型，将城市群体和社会功能描述为一系列的圆。

最里面的圆是中央商务区(CBD，Central Business District),是为城市的中心商业区和地理心脏

第二环是一个过渡区(B),其中包含工业和较小的住房。

第三环(C)就是居民住房区。

第四圈(D)更新更大环境更完善的中产阶级生活区。

最外层环(E),是富人住宅区，同时还有企业区。

第二种：是楔形辐射状的多核多中心结构城市模型。

在汽车保有量保证的情况下，使得城市区域中心专业化，一个城市包含不止一个中心区域，比如金融中心，大学城，商业中心，企业中心，机场车站，工业园区，等区域。

part 4 面对人口迁移的社会问题、美国怎么办？

1 、一战二战后，美国依靠战争红利经济不断发展，随着城镇化推进和新移民涌入，美国大城市人口密度不断增大，社会资源特别是住房资源严重不足。美国政府建造数千万套低价住房，采取低首付，固定利率的长期抵押贷款政策，鼓励人们去郊区购房置业，加速居民向郊区迁徙，政府拨款为购房居民提供补助金和抵押。

同时提高住房补贴，给予税费优惠，甚至政府允许购房者从税收收入中扣除全部利息以支付财产税，这些政策使得购买郊区住宅更加方便实惠，在城市里，通过联邦政府住房政策，低收入住房集中供应，以配建方式供应住房，保证各类人群有房居住。

2 、美国打造都市圈城市群，在20世纪60年代年初，美国政府进行(Model Cities Program )示范城市计划，发展大城市周边卫星城市经济，实现分散性卫星城市，以分流大城市人口，目前美国城市中，小型城市的比例，占美国城市总数的90%以上。

一个中心城市不应该是无限扩张范围变得越来越臃肿，而是应该不断打造众多中小卫星城，发展经济辐射，带动产业发展，构建多层次周边乡镇城市体系，政府职能更加集中，产业结构布局更集中更能优势互补，资源配置效率化更高，让区域中心城市辐射周边城市乡镇，形成区域经济共同体，形成真正的经济均衡一体化。

在美国，每个小镇都有自己的特色和经济定位，比如有的是区域商业中心，有的是大城市产业延伸，有的发展医疗，有的是旅游小镇，有的发展能源，有的发展体育产业等等，八仙过海各显神通，吸引各行业人才，百花齐放发展经济。

3 、美国政府进行城市化的进程中，实行了两手抓的政策，既允许自由经济市场经济自主自我调节发展，又加强政府调控督导，让中心城市政府和周边区域卫星城政府合并，形成都市圈大政府，从而达到政策、法律集中，大大提升了各项资源利用效率，促进城乡均衡发展。

4 、美国政府鼓励企业到大城市周边卫星城乡镇进驻，进行对企业的财政补助；实行企业贷款，税务等优惠政策，从而企业规模变大，带动产业发展，加强城镇环境基础投资建设，解决了当地居民就业，促进经济生态圈良性发展，吸引中产阶级到大城市周边小镇进行投资置业居住，从而促使教育，医疗，零售业等资源不断发展。

5 、美国政府大力发展汽车工业，给石油公司提供税收补贴，汽油价格低廉，大量居民拥有汽车，有效改变居民活动半径。

6 、富有阶层最先搬迁至城市近郊区，随后中产阶级也随之跟进，接着富人又开始搬迁到远郊，于是形成商业区域中心，随之企业工厂规避大城市中心高成本也搬迁至郊区，最后，大城市合并为大都市圈。

人口向周边中小城市流动外迁，形成逆城市化，抑制了大城市人口膨胀人口过度集中的问题，大大缓解交通拥挤、医疗教育资源紧张、住房紧张、环境污染等社会问题。

part 5 中美产业结构对比

美国产业结构为：

第一产业农业产值占GDP为 1%

第二产业工业产值占GDP为22%

第三产业服务业产值占GDP为77%

中国的产业结构为下图：

目前美国的城镇化率为83%，美国三大城市群城市化率90%以上，

如果以83%为标准，中国还有3亿人的潜力缺口。

如果以90%为标识，中国还有4亿多人的潜力缺口。

中国城市现阶段是完成农业向工业的产业转型，下一个阶段的重点必然是向第三产业大幅前进进行专业转型升级。与美国相比，中国第三产业发展还远远不足，下图是中美第三产业对比，单位--亿元人民币

part 6 中国的城市化如何？

第六次全国人口普查显示，我国居住在城镇的人口为6.6亿人，占总人口49.68%，农村人口是50.32%。

在美国，没有什么城市人口、农村人口的概念，在中国就是身份的区分，这也是中国城镇化的特色，把农村土地规划到城市，带来了大量的拆迁迁徙等社会问题。

2014年，李总理提出扎实推进以人为核心的新型城镇化，是推动农业--工业递进，2016年，李总理提出进一步深入推进新型城镇化，是对城镇化细节的延伸。

中国现在是疯狂造新城新区，盲目地扩张城市规模，放大城市规模，增大经济总量，超越城市承受极限，这样使全国大跨度的调水、输电、输气，治污的压力越来越大，拼命的搞房地产，进行拆建来拉动经济，来拉动投资，快速城镇化城市化，这样的速度是不健康的，以后的连带利息会很高。

中国很多进入城市的移民享受不到城市的政策服务，只能算半城市化，虽然中国城市化率现阶段为57%，但是户籍城镇化率仅有36%。

未来中国的目标不止是进行城镇化城市化，而是要进行可持续化的生态城市，而是在此基础上打造智能城市，智能城市生态群。

这种城市化迅速增长带来的人数快速增长也面临着多项挑战，比如城市化进程管理，公共安全，社会细分服务，土地供需压力，能源，水，环境，城市基础建设等的政策制定，判断，以及政策实行。

目前的中国城市化率水平为57.4%，为美国1950年的水平。预计中国2020年达到60%。

未来三十年还有20%的提升空间。

保持城市进程的增长，是经济保持持续增长的核心动力。

我国的城镇化刚刚进行了50%，城镇人口接下来还会有明显迅速的增长。城市之间的城镇化率也有很大的区别，中国各城市城镇化率。

深圳100%，上海 90%，北京88%，广州87%。

合肥73%，郑州72%，成都70%，重庆 62%，这些城市还有20%的增长空间。

中部西部三线四线城市，城镇化率比较低。

南充 45%，洛阳 52%，南阳 43%。

从长远角度趋势来看，北上广深的城镇化发展的提升空间有限。

值得一提的是，美国城市化和中国城市化有相似的地方，但是中美背景历史政体经济和社会发展又是不尽相同的，美国的城市化发展对中国来说只有一定的借鉴意义。

未来20年间，中国城市将增加四亿人口，超过美国的总人口，其中会有超过2.4亿的移民，中国城市形成两位数的特大都市圈城市群，到2025年，中国将有221个城市超过一百万人(全欧洲只有35个)，400亿平方米土地将会开发建造，将会建造超过50000个摩天大楼，中国的城市化的巨型规模，将开启大量新的市场和投资机会。

所以，不要对中国房地产没有信心！

百强房企战略解读系列

持续迭代

A，趋势篇：中小房企还有未来吗？

1，未来3到5年，1000亿规模将是房企显著分水岭

2，万科谭华杰：我对2017年地产行业的判断

3，房企规模九重天，请看2017年1~2月销售榜TOP100

4，林中：6000亿前，房企增长不会碰到天花板

5，旭辉林中：逼近600亿，我对地产未来的13个判断

6，当下房地产是战略为王，不是产品服务为王

7，不与趋势为敌，未来中国商业社会30个趋势

8，白银时代，中小房企真的要"下课"吗？