“求救信风波”背后的新力：千亿光环被指“虚胖”

 

弘毅/文，云引/编辑财经风象出品

江西房企新力最近麻烦不断。

从高管陷入桃色举报事件到老板陷入“被求救”事件，新力最近一直在镁光灯下。

7月8日晚，一份名为《新力地产老板张园林求救信》的文件在业界传播，根据这份举报信披露的信息，2019年新力控股创始人张园林在推动新力上市时遭遇金融诈骗集团，以致于其欠下16亿港元高利贷，至今未能脱离债务危机。

16亿港元多不多？按照2020年新力发布的财报，当年新力的税后利润为20.38亿元人民币，约合24.45亿港元，16亿港元的债务相当于新力当年65.44%的税后利润。

尽管新力随后紧急辟谣，称该文件信息内容纯属子虚乌有、恶意中伤，并表示已针对此事向中国公安机关报案，但业界对“张园林欠债风波”的讨论并未停止。

根据这封举报信上的内容，张园林早在赴港IPO时就被诈骗团伙盯上，张园林所接触的保荐人、承销商、市值管理团队以及基金经理，全部来自同一个境外金融高利贷集团，一步一步进入骗子设置好的陷阱。IPO时，新力的股票被使绊子，导致仅获得约0.71倍的认购，而剩下的“窟窿”需要张园林来填补。

而张园林为了确保新力顺利上市，不得不伸手向境外金融高利贷集团借出16亿港币，这笔资金的月息高达3%，单月利息支出就达到 4800 万港元。这也是这封“求救信”中所称的16亿元高利贷的来源。张园林为了支付高昂的高利贷利息，不得不通过质押股票、大派股息才勉强支撑起1年的利息支出。

不过笔者查询了新力上市两年来的分红数据，其中2020年6月15日每股派息0.13元人民币，2021年的派息将于9月6日发放，每股0.14元人民币，派息算不上丰厚。

除了上市时的陷阱，求救信称，该境外金融高利贷集团唆摆张园林频繁转仓，从而赚取佣金。从2019年上市至2020年5月，新力控股不合理的大手转仓成交高达4亿股，涉及佣金收入超过800万港元。此外，境外金融高利贷集团还利用多重手段套取张园林手中的现金，如通过非自动对盘交易从中收取巨额回扣、利用市值维护团队收取高额服务费、伙同基金经理操纵股价谋私利等等。

新力控股上市之后，股价长期徘徊在三四元左右，成交量一直不活跃，以7月12日为例，截至收盘，成交额不足750万元，近乎“僵尸股”。

成交量不足，波动小，新力上市后，并未给资本市场带来惊喜，对新力的融资也影响有限。此次“张园林欠债风波”也被很多人推测为撰写及传播求救信的人或意在制造恐慌情绪，为新力控股境外融资设阻。

而融资，是现在房企头上的达摩克利斯之剑，高负债的房企，如果融资受影响，那几乎等于被卡住脖子。

（网上流传的求救信）

2019年11月新力在港上市之后，江西本土的一众房企都将目标从“江西的万科”“江西的碧桂园”改为“新力第二”，争相把新力作为带头大哥。在新力的激励下，无论是原来老派的九颂还是这几年刚刚崛起的小微房企，比如偏居吉安一隅的浩城地产，都将赴港上市作为未来的小目标。

但上市有上市的烦恼，特别是到香港那样的成熟资本市场上市，对一些资深治理能力不强的房企来说，也难说就一定是好事。

作为一家地方房企，新力的崛起速度确实是很快，张老板也是个人才，在江西地产圈内，说起他的事迹大多表示respect，个中故事暂且不表。包括很多的人事任命，外界都充满了好奇，比如新力的执行董事中，有一个叫涂菁，今年年仅32岁，毕业于南昌工学院，其入学时为专科院校。2015年，年仅25岁的她开始担任新力集团主席（即张园林）秘书和运营管理董事一职，她还是新力地产集团有限公司法人。可是这个涂菁到底是谁，外界并没有多少人知道。

（从左至右分别为：涂菁、张园林、刘翔，图片来源：新力控股集团）

新力抓住了江西房地产爆发的机遇期，南昌房价从2010年左右的四五千涨到如今的一万四五，正是新力高速发展的十年，但在冲击千亿的背后，也是房地产行业高周转高负债的十年。

新力的负债率很高。截至最新报告期，新力控股总资产为966.28亿元，总负债775.64亿元，净资产190.64亿元，资产负债率80.27%。其中负债又主要以流动负债为主，占总负债的80%。截至2020年末，新力控股流动负债有619.61亿元，多为短期借贷，其中一年内到期的短期债务有140.95亿元。

整体来看，新力控股的刚性债务近300亿，主要以长期有息负债为主，带息债务比为38%。

高负债导致的另一影响是，对照房企融资新规“三道红线”，新力控股扣除预售款外的资产负债率为73.2%，净负债率为63.6%，现金短债比是1.2，踩中一道红线归为“黄档”，有息负债规模年增速不得超过10%。

新力的降负债之路还很远。

而且新力的问题还在于融资成本太高，财报显示，截至2020年末，新力的平均融资成本为9.1%，此前更有高达15%的融资。2021年以来，新力控股先后四次通过信托进行融资，共计拟募资15亿元左右，融资成本高达9%-11%。业内中海、龙湖等企业，融资成本都已经降到了4%左右，对比可见一斑。

过去几年，新力控股一直保持快速增长。2016-2019年，收入规模从22亿跃升至近270亿，年复合增长率为129.8%，同期利润增速更高，年复合增长率达到148.7%。这也是很多中小房企羡慕的地方，增长快，跑步上市，抢占先机。

但随着调控的趋严，房地产行业发展路径越来越窄，今年上半年，房企融资的路径一再被堵，恒大的商票事件更是一个标志，融资的灰色地带也逐渐被挤压。

另一方面，调控的趋严，销售也后继乏力，上半年房企几乎月月有活动，天天在打折，但销量却也只能勉强维持上年度同等水平。

最要命的是，新力的千亿规模成色也一直被质疑。2020年，新力控股总合约销售额达1137.4亿，首次跻身“千亿俱乐部”，但其中权益合约销售金额仅504.2亿元，占合约销售额的比重为44.33%，低于行业75%左右的平均值，因此也被行业认为是“虚胖”。

数据显示，2018-2019年，新力控股权益销售占比分别为48.79%和49.34%，显示公司冲击规模对合作模式较为依赖。

由于太依赖于合作，权益销售额偏低，导致新力“增产不增收”，影响公司的盈利水平，数据显示，2016-2020年，新力控股营收分别为22.23亿元、52.41亿元、84.16亿元、269.92亿元和280.69亿元；同期净利润则分别为6243.7万元、9502.1万元、4.14亿元、19.57亿元和19.6亿元。

在过去的5个财年中，新力控股的净利润率不足8%，低于百强房企同期平均净利润率9.7%。在所有统计的100家上市房企中排名第70位，在规模相当的房企中处于位置处于下游水平。

新力的故事仍在继续，包括最近的高管卷入桃色举报事件，但新力未来仍有多少“新”的力量，我们拭目以待。