精准调控二手房 解析杭州楼市新政的现实基础

5月17日，杭州楼市新政落地。

新政从优化二手住房交易政策、进一步完善税收调节、更好满足三孩家庭购房需求等三方面对楼市进行调控。

此次杭州新政重点在于缓解二手房市场压力。由于杭州市场一二手房价格倒挂现象较为严重，消费者热衷于购买新房，二手房市场持续低迷，杭州二手房挂牌量和成交量之间超10万套的差额存在巨大的市场空间。

同时，房东不能及时出售二手房，手头现金流紧张，不利于购买新房，导致新房市场进一步受到影响。在楼市下行背景下，杭州重拳出击整治楼市多年“弊病”，促进房地产市场平稳健康发展。

　　提前释放购买力

5月17日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

具体来看，在限购范围内购买二手房，取消落户未满5年的社保需求；外地人购买二手房社保年限由48个月降为12个月；对本市限购范围内，个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由5年调整到2年；同时，三孩家庭可多购一套房。

杭州作为外来人口流入规模较大、房地产市场规模也较大的城市，政策多维度的放松，具有非常强的信号意义。

一方面，据诸葛研究院重点监测的50座城市中，情绪指数上升的24城中有16城市出台了宽松政策。可见，楼市松绑政策的出台与情绪指数的变动呈现较强的相关性。杭州作为新一线城市，此次政策的出台，有利于市场信心进一步恢复。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，中国三个全国性的房地产市场，即海南、成都和杭州都出台了政策，政策持续放松，有助于促进后续房地产市场的平稳健康发展。

另一方面，从市场整体行情看，全国楼市依然低迷，长三角楼市复苏进程缓慢。但杭州楼市在大量人口导入和经济发展良好等利好因素下，未来预期依然较为乐观。购房门槛的降低，尤其是社保年限的缩短，有利于杭州楼市提前释放未来两到三年的购房需求。

从需求端看，经历2018年抢人大战元年之后，2019年，杭州常住人口净流入55.4万，增量居全国第一。稳定在20万左右的年均人口流入，为杭州楼市提供了强有力的支撑。

从城市发展端看，在经济下行压力持续加大的背景下，杭州一季度经济运行总体平稳，并实现微升，展示了杭州经济发展的巨大韧性。据杭州市政府官网显示，2022年杭州市实现生产总值4539亿元，按不变价格计算，同比增长4.0%。

大量的人口流入和稳定的经济发展解释了杭州一直热盘不断的原因。但在市场下行的背景下，市场观望情绪浓厚。中原市场分析师卢文曦表示，提前释放市场购买力，可以提高市场预期。在卢文曦看来“不给大家一个乐观预期的话，购房者始终不会出手”。

　精准缓解二手房库存压力

此次杭州楼市新政焦点直指二手房。在业内人士看来，背后原因或与二手房自身行情和试图通过二手房出售刺激新房销售有关。

自2021年二手房停贷风波以来，杭州二手房市场成交量逐月回落，至2022年一季度已处于低位震荡，二手房挂牌量不断升高。据透明售房网数据显示，截至3月2日下午16时，杭州市区二手房挂牌房源已经突破17万套大关，为170500套。

一方面是库存量激增，另一方面是成交量低位徘徊。据统计数据显示，杭州全市二手房（含富阳）四月成交套数约3950套，比3月份少了约500套，整体成交量依旧处于低位。

供需不平衡成为杭州二手房主要问题。为了提升二手房接盘需求，中指研究院浙江分院常务副总高院生表示，此次针对二手房的政策放松，力度大、精准度高，叠加利率下行大环境，将很大程度上纾解二手房市场压力，增加市场流动性。

同时，亦有观点表示，促进二手房出售，有利于新房的出售以及市场整体消费提升。当大量的二手房出售后，原房东手头现金增加，摇号新房的人也随之增加。卢文曦称，“这个叫做乘数效应，通过一套二手房的倒手，带动两三套房的销售，对于市场的整体销售是有帮助的”。

需要注意的是，杭州是一二手房价格倒挂最严重的城市。据杭州购房通显示，2022年4月，杭州新房均价为38095元每平米，二手房挂牌均价约40000元每平米。正是因为价格倒挂，导致过去居民踊跃购买新房，对二手房不太关注。

在政策调整下，会有更多的人愿意购买二手房吗？在业内人士看来，杭州二手房价格较高的原因在于新房的摇号和限售，导致很多人买不到新房；同时杭州作为人口快速流入的城市，刚需人群较多，无法与之匹配的供给和时间成本，叠加部分炒作影响，多重因素下，杭州二手房价格走高，甚至远超新房。

卢文曦认为，考虑到杭州的城市质地，从杭州人口引进力度、产业发展速度上看，相信新政能够带动部分需求。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提醒道，这次政策本身还在需求侧刺激，并未在供给侧上做改革、降成本，预计其效果不能高估，后续政策应该与供给侧改革结合。