2021武汉写字楼市场回顾：新增供应高位运行光谷商务区热度升温

作者：三青时间：2023-06-07 阅读数：人阅读

随着疫后重振的深入，2021年武汉写字楼市场活力持续释放，为回暖进程传递出积极信号。在新增供应集中入市的情况下，武汉写字楼市场持续向上发展的动力增强，但也让市场存量中短期“过剩”，空置率略有攀升

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在数字经济发展的热度催化下，2021年武汉写字楼市场租赁需求保持活跃。从细分行业来看，租赁增长动力主要来自于TMT行业、金融业和专业服务业。三大行业与其他传统行业一道，共同推动武汉经济延续稳定复苏、回暖向好的态势。

武汉经济韧性持续凸显

人才基座赋能产业发展

2021年，武汉经济社会运行总体平稳，发展水平迈上新台阶。前三季度，武汉GDP为12317.73亿元，同比增长18.8%，高居全国第一。此外，武汉市政府工作报告指出，预计2021年地区生产总值增长12%以上，稳居全国城市前十。

在武汉各项经济指标稳中向好的同时，数字经济发展势头也正强劲。当前，武汉正在加快打造数字经济产业集群，已经形成以“光芯屏端网云智”为特色的数字新产业体系。

此外，武汉数字经济应用场景也正在加速落地。2021年6月，武汉市聚焦人工智能、区块链、5G、工业互联网、北斗与卫星互联网等应用领域，发布了271个数字经济应用场景项目，推动数字化技术在各行各业广泛渗透。据《2021武汉市数字经济概览与发展报告》显示，仅上半年，数字经济就占全市GDP近40%，数字经济增加值占GDP的比重超50%，产业数字化成为驱动武汉市数字经济发展的重要引擎。

除了数字经济，武汉还具有极强的总部经济效应。11月初，武汉发布《加快推进总部经济高质量发展的政策措施》，力争通过5年努力使全市总部企业数量突破400家

，进一步壮大“总部经济圈”。

2021年，中国长江三峡集团总部搬迁至武汉、中国电建装备集团总部在武汉成立，此外，还有近20家总部企业落户武汉，助推武汉总部经济进一步跃升。

值得一提的是，武汉已经汇集了三峡集团、东风汽车集团、中国信科集团三家央企总部，显露出武汉强大的综合竞争力和城市吸引力。

产业发展与人才支撑密不可分，在数字经济和总部经济规模日渐壮大的同时，武汉也将人才引进工作摆在了核心位置，多举措引才留才，优化用人环境。

5月，由武汉官方成立的人才引进机构武汉人才集团有限公司高规格成立，承担起“为城引才、助才立业”的主要职责；9月，武汉进一步调整落户政策，印发了《关于调整完善落户政策相关条件的实施意见》，进一步放宽落户门槛，逼近“零门槛”落户。随着产业环境的改善以及人才政策的加码，武汉的人才净流入率已经从2016年-0.4%连续上升至2021年的19.2%，并且有不断攀升之势。

当前，武汉已经形成了“企业引得来、人才留得住、产业发展好”的基本局面，未来发展动能十足。

武汉城市能级的不断提升以及发展韧性的持续彰显，孕育了武汉商业地产发展的新机遇，并在土拍市场中得到直接体现。

2021年，武汉共挂牌成交纯商办用地35宗，总成交面积达208万平方米，其中，远城区的江夏区、经济技术开发区、蔡甸区成为商办市场夺地热土，分别成交7宗、6宗、5宗用地。整体来看，成交楼面价最高的是位于马影河大道与16号轨道交通线交汇处的地块，成交楼面价为78186元/㎡，拿地企业为山东东明石化集团油品销售有限公司。

写字楼新增供应高位运行

市场整体空置率略有上升

在新增供应方面，随着疫情防控形势持续向好，前期被挤压的需求迎来集中释放。据戴德梁行数据，2021年,恒隆中心、泛悦城T2、中海中心和首地财富中心的交付入市，为武汉甲级写字楼带来约32.5万平方米的优质新增供应，推动全市优质甲级写字楼存量至257.2万平方米。

但与此同时，由于新增供应集中且空置面积仍较大，武汉核心商务区优质甲级写字楼市场整体空置率同比升高约1.8个百分点至34.5%。可以预见，短时间内新增供应区域的空置压力将进一步承压。

在租金表现上，整体空置率的上升对平均租金施加下行压力。2021年全市核心商务区甲级写字楼整体租金环比下降，截至2021年四季度末，武汉核心商务区优质甲级写字楼市场平均租金为103.2元/㎡/月，环比下降5.5%。伴随着大量的新增供应，市场待消化存量持续攀升，预计议价能力将继续向租户倾斜。

据58同城、安居客在线搜索数据显示，2021年武汉写字楼租赁市场中，单价在0-3元/m²/天的房源搜索热度最高，搜索占比约为92.1%，可见低租金的写字楼房源市场需求量仍然强劲。

值得注意的是，2021年武汉小面积段写字楼房源的租赁搜索占比呈现明显的递减趋势，大面积段写字楼房源的搜索占比显著增加。年初与年末相比，小于100㎡的房源搜索占比下降3.6%，与此同时，500-800㎡面积段的房源搜索占比提升8.4％，1000-2000㎡面积段的房源搜索占比提升3％，可见企业扩租需求提速释放。

△ 2021武汉写字楼租赁价格/面积热度

大宗交易市场方面，2021年，武汉写字楼大宗交易共成交6笔，主要位于四新商务区和东湖高新区。虽然从交易笔数上而言比上一年多2笔，但受交易体量的影响，交易总金额仅为约13亿元，比上一年的33亿余元减少约20亿元，这也从侧面说明，小体量低总价的独栋办公楼正在成为企业新的置业趋势。

TMT行业带动租赁需求

新兴商务区热度渐升

受“双减政策”影响，教培类企业的办公需求急剧萎缩，使得2021年下半年写字楼需求逐步减弱。但放眼全年，经济社会的整体复苏依然推动企业需求的持续回暖。

从行业构成来看，TMT行业、金融业、专业服务业是2021年武汉甲级写字楼租赁市场主要客户构成，合计占比超50%。随着市场可租赁的优质办公面积增加，促使企业升级搬迁的需求得到进一步释放，并使其成为主要成交驱动因素，其次是新设需求。具体来看，升级搬迁需求主要来自金融业和TMT行业，而新设的主力需求则来自专业服务业和TMT行业。

总体而言，TMT行业引领企业扩张步伐，持续拉动租赁市场增长。细化来看，TMT需求主要以大数据、人工智能、智能硬件及芯片软件为主，这源于武汉不断提升数字经济发展水平，鼓励各类数字经济技术在武汉率先落地，致力于以市场和应用撬动数字经济产业化，助推TMT行业为写字楼市场持续贡献力量。

当前，武汉多中心发展模式已成确定趋势，传统商务区需求稳健、贡献强劲，新兴商务区以价换量、趁机突围。

在区域层面上，从58同城、安居客租赁区域搜索热度排行上来看，洪山、武昌、江汉所受市场关注度依然高位运行，位于全市第一梯队，汉阳、江夏、江岸紧跟其后。从租金排行来看，黄陂、武昌、江岸分别以3.98元/㎡/天、3.7元/㎡/天、3.59/㎡/天的均价位列全市前三。

△ 2021武汉各区写字楼租赁市场供需热度

在商圈层面上，各子市场表现不一，呈现出较为明显的分化趋势，优质板块、优质项目所受市场关注度仍具有较为明显的优势。据58同城、安居客租赁搜索商圈热度数据显示，王家湾、汉口北、光谷软件园、关山、中南路位列全市商圈热度前五。

△ 2021武汉各商圈写字楼租赁市场供需热度TOP10

值得注意的是，相较于去年同期，汉口火车站、金融港、滠口等商圈的关注度明显下降，在今年市场指数排名较为落后。汉口北、关山、中南路等商圈迎来爆发期，这得益于这些商圈强大的政策扶持以及高性价比，持续吸引了企业进驻，成交热度显著提升。

此外，随着互联网产业的发展，光谷商务区凭借强有力的政策支持和优异的互联网生态，推动大面积租赁需求快速增长，并从产业园区外溢至甲级写字楼中，进一步激发光谷商务区写字楼市场活力的释放。

“元宇宙”纳入城市规划

写字楼发展拥揽全新机遇

展望2022年，武汉写字楼市场预计将有一波供应高峰，迎来包括武汉天地A1、华润置地大厦T1、香港中心A座等在内的写字楼项目的集中交付，多数项目位于汉口和武昌沿江商务区等核心商务区。由此，全市待去化的存量规模也会相应提升，空置率预计将进一步承压，但从整个城市面而言，经济的持续快速发展，将为写字楼市场带来更多红利。

武汉作为长江经济带核心城市、中部崛起战略支点、全面创新改革试验区，在发展的过程中将面临众多新机遇。

作为当前互联网领域的一大热词，“元宇宙”与数字经济的关系愈发紧密。值得关注的是，武汉率全国之先将“元宇宙”写入政府工作报告。报告指出，要加快壮大数字产业，推动元宇宙、大数据、云计算、区块链、地理空间信息、量子科技等与实体经济融合，建设国家新一代人工智能创新发展试验区，打造小米科技园等5个数字经济产业园。可以预见，未来，武汉数字经济将再迎重磅政策利好，“元宇宙”作为重要应用场景有望加速发展。

此外，武汉城市圈同城化发展将持续深化，轨道交通网络的扩张以及商务区的成熟与新生，将带动城市与城市间、区域与区域间的商业建圈强链，推动商业空间布局的进一步优化，促使写字楼市场向更深发展。