限购放松，对谁是噩梦？

媒体报道，截至目前全国已经有37个城市放松限购。这其中，包括济南、青岛、苏州、大连、东莞等较大规模的城市。

限购放松了，市场上暖意融融。但在限购之后，谁是输家？

1、周边三四线城市，卫星城惨了！

近期放松限购的城市中，有很多是三四线城市，比如九江、唐山、庆阳等地。

在我们看来，这些城市放松放松限购意义不大。因为，外地人来这些地方买房的本来就少，本地人买两三套房子已经基本满足需求，有无限购影响很小。

对市场影响比较大的是二线城市，包括济南、青岛。

在济南限购政策调整后，向我们咨询买房的人明显增多，其中有多位是济南周边地区的人——聊城、德州、泰安等地。

其中，有两位买房人明确表示，他们要将地市、县城的房子卖掉，来济南买房。因为，济南的房产也许还有前景，但地市、县城的市场前景堪忧。

在我们看来，济南限购区域调整之后，对周围市场影响将会很大。

首先，周边的卫星城将雪上加霜。

比如，齐河、济阳等地，它们很多楼盘长期打着不限购的旗号，吸引了大量的济南买房人。尤其是在黄河生态城、先行区等靠近济南较近的区域，济南主城的买房人占据了相当大的比例。

再比如，长清、章丘在今年上半年已经解除限购，在一定程度上也会增加两地的吸引力。

但现如今，济南主城大部分区域解除限购，这些卫星城对济南主城居民还有什么吸引力？

在房价方面，部分卫星城的房价达到8000元左右，而济南主城部分区域还有一万二三的房源，济南主城区域优势非常明显。

其次，对周边一些地级市也会有冲击。

目前，济南周边部分地级市房价达到1万元左右。在济南限购政策调整后，对这些地区的自住性买房人影响可能不大，但对投资性客户的影响将会很大。

既然济南主城大部分区域不限购了，为什么不到省城投资呢，为什么还要在地市投资呢？

所以，济南限购大调整后，必将增加对周围地级市的“虹吸能力”，让更多的人、更多的钱来济南，大大压制这些城市房地产市场的投资规模。

2、对本地买房人不是好消息，但应该不至于供求失衡

限购调整了，对“卖房人”是利好，因为客户增多了，大家更好卖房了。

但对于本地买房人来说，显然不是好消息。原因很简单：因为更多人来买房了，竞争对手增多了，议价地位自然就变得脆弱了。

而且，济南楼市中还存在一个比较明显的问题：近一两年有效供给的住宅用地很少。

自去年以来，济南出让的很多土地都被地方国资企业摘走。这其中的大部分企业，并没有成熟的房地产开发经验，土地到手之后开发进程缓慢，甚至不得不寻求市场化的开发商来共同开发。

迄今为止，济南东站片区、华山北片区、市中区南部等地，都有较多已经成交的住宅用地尚未开发。

在限购政策调整之前，济南的楼市现状是：市场新增供应少，但买房人同样少，行情惨淡。

限购政策调整之后，济南的楼市现状是：市场新增供应少，但买房人有所增加，行情在短期内明显回暖。

现在还不知道这波回暖行情能持续多久，会否影响市场的供求平衡。

在我们看来，虽然市场交易回暖 ，但可能是短期现象。毕竟，现在太多人降薪、失业，社会整体对房子的购买力下降很多。所以 ，近期的交易回暖，应该不会引起市场的供求平衡，不会引发房价的上涨。

中长期看，济南还在吸引大量人口，大家对房地产市场依然有需求；土地是面粉，土地供应充足才能保障“馒头”的供应。所以，我们还是很期盼着济南更多宅地成交，保障市场总体供应。

3、警惕房地产的“庞氏骗局”！

最近看到一段话：很多地方的房地产市场是“庞氏骗局”！

什么是“庞氏骗局”？

旁氏骗局的核心是：大家投资了某个标的，它的自身价值、社会效益并不大，但因为有源源不断的新投资人涌入，使得前面的投资人都能获得丰厚的回报。

在这样的骗局中，一旦新加入的投资人不够，前面的投资人无法获得预期回报，骗局就会溃败。

房地产市场存在这样的骗局吗？

在我们看来，起码某些地方的房地产市场的确如此！

大家花费巨资买房子，并不是觉得它值那么多钱，而是觉得未来能卖出更高的价格，觉得会有更多人愿意花高价钱接盘！

但现在我要提醒大家，这样的好日子可能已经结束了。

随着老龄化的进展，随着越来越多的年轻人不再生孩子、少生孩子，未来韭菜数量很可能会明显下降，房地产市场的需求总量很可能已经过了最高峰。

在这样的背景下，我们再次提醒大家：

尽量到大城市、主城好地段买房，不要到远郊地区，或者卫星城买房；

如果是自主买房，那么该买就买；

如果人投资买房，三思而后行，谨慎操作。

特别是，那些家里已经有多套房子的人，你买那么多房子干什么？

现在投资房子的风险在不断提升，你已经有了多套房子，有个百十万甚至更多现金放手里，享受生活、享受人生，幸福指数不比买套房子高得的多？