被质疑的链家到底是个什么公司？

 

韩楠/文

经济观察网

上海链家“金融危机”背后凸显的是监管的缺失。这次上海“链家事件”最早现身的并不是金融监管机构，而是上海消费者保护委员会。

地产中介龙头公司链家在野蛮生长之后，终于被踩了刹车。

事情起因是上海链家将已被法院查封的房产卖给第三方，并为促成交易向客户提供高息贷款。上海住建委介入调查，调查期间暂停链家涉事门店和相关经纪人员的网上签约资格，并要求其下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理的业务。

疯狂的扩张

链家成立于2001年，在2008年的市场调控中成功逆袭，一举成为北京区域地产中介业老大。2015年，链家在资本支持下开始向全国扩张，一年内相继并购了成都伊诚、上海德佑、深圳中联、广州满堂红，以及新房市场的高策等6家公司，成为北京、上海、香港、深圳、广州、天津和南京7大市场份额第一的二手房产中介公司。

链家和德佑合并为上海链家后，势头凶猛，短短一年，门店数量从2015年年初的220家迅速扩大到年末的1000多家。上海链家总经理邵非更是喊出“2016年门店规模将达到1500-2000家，预计3年内实现上海市场占有率超50%”的目标。在链家大本营北京，市区几百米长的街道上往往有链家门店2-3家。

链家采取的收购和新开门店相结合的方式，使其在各个进入城市的市场份额迅速做大——覆盖17个城市及地区，3500家门店，5万余名经纪人，年交易额4000多亿元。不过这种扩张模式也是一把双刃剑，并购的企业融入链家需要一定时间，加上门店过多，使得管控能力出现不足。

地产中介还是金融公司？

除了疯狂扩张门店，链家还在打造金融版图，2006年成立北京中融信担保有限公司（下称“中融信担保”），之后相继推出了链家理财和理房通。链家在官网表示，其首创房产买卖—支付—理财的房产金融闭环模式，实现互联网平台、支付、担保和线下业务的全面布局。在宣传页上，链家为卖房者和购房者提供的金融服务包括赎楼贷、全款贷、换房贷、个人借款、首付贷、监管贷以及理房通等。

在此次事件中，市场质疑最多的还是链家的理财业务。根据链家方面的资料，目前链家金融业务已经占到整体收入的10%，而2017年预计可贡献20%的收入。链家CFO魏勇此前曾表示未来5年链家金融有望为集团贡献50%的收入，其绝大部分来自于这两类业务与互联网产品对接形成的金融链条。

而随着事件不断发酵，链家金融暴露在外的风险敞口正被逐层拨开。

链家金融主要有四类业务——产权交易服务、资金托管业务、银行按揭服务和短期融资贷款。其中的短期融资贷款和资金托管业务恰好与其目前开设的链家理财、理房通这两大互联网金融产品对接。

据北青报报道，面对投资者的定期宝和面向购房资金需求者的家多宝是链家理财两款主要的理财产品。定期宝分为60天、半年期、一年期三类，而家多宝背后的借款人借款期限是固定的，这样一来，资金两端并未完全匹配。一位网贷行业人士表示，这样的产品设置很难保证不存在期限错配、资金错配的行业顽疾。

在与理财客户的交易中，链家用其全资子公司中融信担保来做担保，相当于链家是自己在为自己担保。需要注意的是，中融信的经营范围显示，其只是一般的经营合同担保公司，不是融资性担保公司。据媒体报道，多名业内人士指出，链家实际上是自设了“资金池”，而从链家持有的牌照来看，是没有资格做类似资金池业务的。

另外，据北京市企业信用信息网显示，中融信担保注册资本为5亿元，实收资本仅为1000万元。据腾讯房产报道，中融信在给工商部门备案的年报中称，2015年6月3日认缴出资额达到5亿元，但腾讯房产未能从链家得到证实。而根据2014年2月19日修订的《中华人民共和国公司登记管理条例》，自2014年3月1日起施行。其中规定的公司登记设立流程中，没有验资环节，即不验证实缴资本。

按照链家官网的数据，链家理财一年累计成交达138亿，单日融资过亿元是常态，发放收益1.56亿元。如果按月均交易额10亿来算，以1000万资金担保10亿，杠杆率达到了100倍。如果这10亿元同时出现兑付，谁来偿付？

链家的第三方支付 “理房通” 也被指存在冻结资金使用不透明的问题。

2013年8月，北京理房通支付科技有限公司成立， 2014年7月，该公司获得第五批第三方支付牌照。此后这家公司就成了链家金融体系内保证交易安全进行房款监管的专门单位。工商资料显示，理房通由北京中融信和另一家北京中和泰投资咨询有限公司共同出资成立，后者也是链家的子公司之一。链家金融平台端、支付端、担保端和线下业务端，都是链家自己设立或是直接管理单位，这暴露了其互联网金融业务混同经营风险。

据腾讯房产报道，正确的操作应该是，链家“理房通”的托管资金应与链家理财或其他业务相隔离，作为第三方支付机构托管的资金不能用于理财，也不能用于发放贷款融资等业务。

监管缺失

信息不透明、从业人员素质不高、服务不规范、损害消费者利益的行为时有发生，这些都导致中介行业形象不佳。中房信研究总监薛建雄在接受媒体采访时表示，此次链家在上海被查，既有利于其从企业制度和员工考核角度进行反省，也有利于整个上海中介市场的净化。

但上海链家“金融危机”背后凸显的是监管的缺失。这次上海“链家事件”最早现身的并不是金融监管机构，而是上海消费者保护委员会。在 2月23日举办的上海市消保委新闻发布会上，地产中介链家被指存在隐匿房源信息，提供“高息短借”等问题，并且链家的相关短借行为超过同期同档银行固定资产贷款利率4倍，明显涉嫌违规。

按照中国银行业监督管理委员会的要求，如果要推出一款借贷功能的金融产品，必须要进行备案，否则属于违法经营。在上海市消保委和住建委的约谈中，链家未能提供任何备案内容，其合法性也尚未得到相关部门明确答复。

北青报记者咨询多名银行业人士，他们均表示，对于像链家金融这样的项目，按照以前的思路，应该是住建部门来管，但是现在地产中介的业务已经远远超越了住房领域，这需要金融监管的顶层设计，重新思考监管的边界。

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