算个总账，链家到底违了多少规？

 

链家上海事件以后，一时间搞得沸沸扬扬，各路媒体对链家的违规操作开始大肆口诛笔伐。但须知，链家违规，并不独在上海，一直以来，链家都以各种手段，不断挑战监管，违规操作处处可见。不妨一起看看，链家的商业逻辑里，到底有多少违规之处。

1、 链家收取2.7%中介费是一个违规动作

一直以来，链家都以傲人的2.7%中介费独步江湖。高收费维持着自己不断扩张的步伐，也正是链家在无形中不断进行消费者洗脑，把自己的高收费与好服务、好品牌概念挂钩，拉开与其他中介公司差距的关键手段。

但事实上，从没有人去质疑过2.7%的收费是否合理。所有的人都想当然认为，链家的服务就值这个价，企业有对自己服务收费定价的权利，能收2.7%，是链家的本事。市场机制既然允许，链家的客户接受，那就是合法的。

但这真的是违规的。

在2011年发改委之前公布的《关于降低住宅买卖经纪服务收费标准的通知》中，已经明确规定中介费收费不得超过2%，对于『某些特别复杂的房产交易』，可以适当上浮10%，也就是中介公司可以收到房款总额的2.2%。但链家在实际操作过程中，破天荒的隐瞒消费者，把所有交易都算作『复杂交易』，自然的把中介费收取上限提高到2.2%。

而另外的0.5%，链家则更具创造性的把这部分收费算作『交易服务担保费』，对客户暗示的意思是『不交钱不保证交易成功』。但其中的收费内容主要是原本中介服务中就已经提供的服务，或者不疼不痒的擦边球：例如协助用户完成贷款流程、保管文书、协助办理缴税、过户流程等。为了免责，链家又名义上告知用户『可以不选』，但签合同时，对于客户来说，链家会翻脸告知『钱必须要交』。

2、链家以理房通让房款全程脱离四方监管

中介的资金监管一直是一个老大难。在中国房地产发展的历史上，出现了两次大规模的中介携款跑路事件。自此以后，官方明文规定，交易资金必须做四方监管。所谓的四方是：中介、买家、卖家、银行。在四方均在场的情况下，把房款交给银行，由银行机构在交易完成后将款项打给买家。在这个过程中，中介无论如何，都不能染指房产交易资金。

但正如我在『链家理房通：正确的产品，难看的吃相里』提到的，链家冒天下之大不韪，理房通作为一个创造性的发明，被链家强制使用到自己的房产交易中替代银行作为第四方。

在链家理房通上线后，链家的经纪人要求买家将房款不经过银行，直接打到链家理房通，房产完成过户后，由理房通打给卖家。作为链家的全资子公司，北京理房通科技有限公司在房产交易过程中以第四方身份出现，全程监管交易资金。

只有银行才能做的事情，链家当着所有人的面，玩了一出狸猫换太子，自己做了。银行全程被甩在链家背后，所有的资金划转动作，银行都无法染指。而这么明显的违规动作，也只有链家敢为天下先。

3、链家在监管过程中挪用了客户资金、侵占客户利息

如果有链家的买房用户，遵照链家的规定使用了理房通，可以拿出自己的那份合同看看。上面有链家白纸黑字的条款：

第四条 还款事项

1、《融信托管协议》托管资金的划转

1）各方同意，甲乙双方办理完毕该房屋所有权转移手续且达到《融信托管协议》约定的托管资金划转条件时，丙方有权自行将托管资金人民币（大写）XX元整直接划转至丙方指定账户，以作垫资款汇款，且该划转无需另行取得甲、乙任何一方的同意。

这个条款的诞生，也正是最有力的证据，链家以理房通的名义，监管了客户的资金。但资金的流程，并非所谓的『北京理房通支付科技有限公司』掌握，而是流入了在理房通内开户的、链家旗下全资子公司『北京中融信担保有限公司』。

而根据这个条款，在监管过程中，买卖双方对资金冻结过程是毫无知情权的。中融信告诉你，钱在我手里，房子过户了，自然会按照规定打到卖家的账户里，但这个中间的过程，不需要你们管，钱到底去了哪里，做了任何划转操作，也不需要买卖双方同意。

在四方监管过程中，钱是被银行冻结的。而到链家手里，链家则告诉你『我冻结了』。但冻结这个事情到底做没做，只有链家自己单方面知道。按照过户流程，一套房子正常完成成交，短则一个月，多则三个月。这么长的时间跨度，资金监管最终跨越『链家-理房通-中融信』三个机构，链家设计了这么复杂的流程，写下这么霸王的条款，然后告诉用户，我绝对没有动你的资金。

而这个条款中，更骇人的是，同样白纸黑字的条款写明『托管资金在托管过程内不计息』。这个条款比银行更加霸道，因为在四方监管过程中，银行是以活期利息计息并且最终返给用户的。但，链家不是银行，所以链家不计息。

有句玩笑说，被人卖了还在帮他数钱，用在这里，应该不算过分。

4、链家旗下的中融信担保，不合规，更没资格

在链家理财的业务中，所有的理财产品都被标明『由中融信担保提供本息担保』。根据这个合同的细则，表明链家在售的所有理财产品，如果发生风险，都由中融信担保资金安全。但实际上，『北京中融信担保有限公司』既没有资格做这件事，也没有能力做这这件事。

所谓资格，在中融信工商备案登记的经营范围中，可以明确查到，『北京中融信担保有限公司』只能涉足『经济合同担保（不含融资性担保）』。而链家所卖的所有理财产品，都是内容明确的融资行为。中融信根本不具备担保链家所卖的理财产品本息安全的资格。一旦链家理财所出售的产品发生问题，换句话说，中融信给的只是一句字面上的承诺。

但令人匪夷所思的，还不在于此。中融信作为链家的全资子公司，法人代表也就是链家董事长左晖本人。在P2P理财平台纷纷倒闭的同时，2015年12月28日出台的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法(征求意见稿)》(以下简称《暂行办法》)第三章第十条命令规定，网络借贷信息中介机构禁止向出借人提供担保或者承诺保本保息。没错，链家理财倒是没有为自己平台提供的理财产品承诺本息安全，他找了个自己旗下没有担保资格的子公司承诺本息安全。

这不光是违规，这就是愚弄群众。

链家违规是常态，暴露了房地产中介市场的混乱和监管的失位

以链家今时今日的规模体量，还能如此肆无忌惮的违规操作。只能说，最终暴露的，还是房地产中介市场的混乱。事实上，在这个市场上，并不只是链家一家在做这些事情。对于其它中介来说，链家干的，正是自己想干的。链家的商业利益链，正是自己羡慕的。纵览链家的违规操作，贯穿了二手房交易过程中的每一个环节。

一个行业巨头绞尽脑汁，竟然只为以违规手段构建自己的商业逻辑。不得不说，在现在这个市场上，只有极强的信息不对称，才可能为链家提供操作空间。但这种极强的信息不对称，最终体现的，是监管的失位。中介费为什么可以收到2.7%？银行为什么可以被甩开在四方监管以外？链家为什么可以暗地里挪用房款？这些细节伴随着每一笔二手房交易，以中国的房地产三级市场的发展势头，竟然还可以被链家堂而皇之的钻空子，监管在哪里？

微信公众号“谢秉航”，解读商业，解读企服。