北辰实业：业绩颓势难挡

 

作者：李霞

3月中旬，国内的新冠肺炎疫情得到有效控制。然而，疫情向全球蔓延的趋势却在进一步加强，由此给全球经济带来的冲击仍然不可估量。

作为疫情较严重的地区，武汉持续封城。然而，北辰实业（601588.SH）重仓布局的城市中，恰恰就有武汉。外界质疑，疫情的影响也许会进一步加剧北辰实业2020年销售业绩下滑的态势。

销售业绩下滑

作为国内第一家“A+H”股上市公司，北辰实业隶属北京国资委门下，于1997年成立，应亚运而起，借奥运腾飞，无论资历、实力都较有优势。早在2005年，北辰实业旗下的北京奥林匹克公园B区国家会议中心项目开工。随着2008年奥运会的召开，北辰实业也真正走入发展巅峰。与此同时，北辰实业也在亚奥核心区积累了大量核心价值物业，以会展为龙头，带动写字楼、酒店、公寓等业务发展。但近几年，北辰实业却在房企规模竞赛中掉队了。

数据显示，2015-2019年北辰实业的签约销售金额可谓起起伏伏，分别为73.4亿元、70.66亿元、125.92亿元、282亿元和236.16亿元。同期对应的销售金额增速表现不一，分别为79.42%、-3.73%、78.21%、123.95%和-16.26%。

尽管北辰实业抓住了2014年底国家去库存政策的红利，在2015年销售额实现了高增长。然而，高增长的势头并未得到延续，在2016年增速由正转为负。随后的2017和2018年北辰实业的销售额实现增长，但在2019年增速又下滑为负。

三季报数据显示，2019年1-9 月，北辰实业实现新增房地产储备26.47万平方米，期末总土地储备面积为746.25万平方米，权益土地储备677.95万平方米，土地储备倍数为7.32，土地储备资源相对充足。

从布局的城市来看，规模有限的北辰实业涉足的城市并不多。起初，北辰实业一直深耕于大本营北京，直至2015年，其发展物业以“立足北京、拓展京外”为方针，持续推进区域深耕和新城市拓展，开始走出京城。截至目前北辰实业的布局已拓展至到长沙、武汉、杭州和成都等14个城市。

值得注意的是，北辰实业将武汉作为战略支点型城市。武汉也是北辰实业除北京总部以外，所含项目数量最多的城市。据北辰实业半年报显示，2019年上半年，北辰实业披露的6个重大土地交易项目，其中武汉就有三个。北辰实业在武汉的拿地金额达18.6亿元，占当期总拿地金额的35.9%。

此外，据亿翰智库数据显示，北辰实业去年在湖北省的销售额超43.5亿元，在全国销售额中的占比达18.42%。除了湖北当地的房企，北辰实业是仓位最大的非湖北省房企。鉴于武汉是疫情重灾区，武汉以及湖北的房地产市场信心恢复或将慢于其他省市，在武汉土地市场重仓的北辰实业，短期内项目恐难回笼资金。可以预见，疫情带来的不确定性必将影响北辰实业2020年的销售业绩。

据悉，近5年来北辰实业的存货逐年上涨，由2014年的239.55亿元一路攀升至2019年第三季度的663.59亿元。与此同时，北辰实业的平均预收账款也在逐年上涨，由2014年的51.61亿元上涨至2019年三季度末的297.53亿元。

过去几年，北辰实业反映去化压力的指标“存货/平均预收账款”从2014年的4.64降至2018年的2.36，到2019年三季度末北辰实业的该指标进一步下降为2.23。整体来看北辰实业的去化压力有所缓解。北辰实业的预收账款周转率由2014年的1.21下降至2018年的0.70，2019年三季度末该指标进一步下降为0.34。

销售依赖单个项目

从图4可知，2014年-2019年前三季度，北辰实业实现营收分别为62.34亿元、71.86亿元、98.3亿元、154.57亿元、178.64亿元和100.72亿元，同比增速分别为13.24%、15.28%、36.79%、57.24%、15.58%和-6.53%；归母净利润为5.31亿元、6.12亿元、6.01亿元、11.4亿元、11.9亿元和13亿元，分别同比增长了-20.12%、15.29%、-1.86%、89.88%、4.31%和10.09%。

在2019年第三季度，北辰实业的营收、利润均大幅下降。三季报显示，2019年第三季度北辰实业实现营收15.2亿元，同比下降了71.29%；归母净利润约为0.19亿元，同比下降了-96.45%。

标准排名研究发现，北辰实业业绩不稳定主要因为其对少量项目的依赖性过大。一旦某个大项目因政策调控或其他原因销售不佳时，极有可能导致北辰实业的业绩不好看。

以长沙北辰三角洲项目为例，2016-2019年上半年长沙北辰三角洲营收占比分别为41.83%、39.85%、5.28%和49.34%。明显看出在2018年，长沙北辰三角洲营收占比突然降至5.28%、毛利占比也降到7%，而北辰实业2018年的营收增速也由2017年的57.24%降至15.58%，归母净利润增速由2017年的89.8%降至4.31%。

此外，在2014-2019年前三季度北辰实业毛利率分别为47.70%、42.73%、31.87%、32.88%、33.49%和43.04%。分地区来看，各地区毛利率也表现不一。

长期偿债能力减弱

从图5来看，2014年开始北辰实业的净负债率逐年上升，2017年到达峰值，为164.10%，后逐步降低，到2018年为91.29%。2019年三季度末进一步下降为78.76%。

2014-2018年北辰实业调整后的资产负债率也在逐年上升，2017年上升至近5年最高水平为76.82%，2018年开始下降至73.34%。2019年三季度末，北辰实业调整后的资产负债率进一步下降至71.29%。

三季报显示，截至2019年三季度末，北辰实业的短期借款余额及一年内到期的非流动负债共计82.38亿元，公司账面上的货币资金为172.31亿元，短期内偿债压力并不大。

不过，半年报显示北辰实业平均融资成本不断上升，由2018年的5.87%到2019年上半年增长至6.07%。值得注意的是，北辰实业的资本化率也在升高，2019年上半年，北辰实业的资本化利息由年初的40.99亿元增长至49.73亿元，资本化率由年初的5.85%增加至6.14%。

此外，截至2019年上半年，北辰实业对外担保额度已达到110.69亿元，其中对关联方担保额为105.56亿元，在净资产中的占比约为56.2%。

从反映企业短期偿债能力的“调整后的速动比率”和“调整后的现金比率”两项指标来看，北辰实业调整后的速动比率在2016-2018年分别1.29、1.06和1.06。2019年三季度末该指标上升至1.18。

北辰实业调整后的现金比率近3年逐年下降，由2016年的0.66下降至2018年的0.55。2019年三季度末北辰实业调整后的现金比率上升至0.74。综合上述两个指标，北辰实业短期偿债能力尚可。

近5年来，北辰实业反映长期偿债能力的指标“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）/全部债务”逐年下降，由2014年的1.04下降至2018年的0.67。2019年三季度末北辰实业的该指标稍上升至0.72。整体来看，北辰实业的长期偿债能力较弱。

由于绿色发展乏力和财务指标不佳，北辰实业也未能入选国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合编制发布的2019中国房企绿色信用指数TOP50。