三圣乡的俏货，和它的价格“真香警告”

作者：三青时间：2023-05-31 阅读数：人阅读

在成都，购房者听过最多的谎言就是：我们下个月就开盘。

这句话在华熙528艺术村这个项目上体现得淋漓尽致，出于对售楼部置业顾问的信任，成都大多数公众号写开盘报告的时候都要把这个盘拉出来遛一遛，让本已对项目失去热情的购房者再次看到希望的曙光。

不过这次，华熙528似乎是真的要来了。

▲置业顾问留言截图

话已经撂出来了，恐怕想再次水大家也难了。

备受期待的网红盘华熙528是否真如传闻所言性价比极高，在众多项目中能脱颖而出？

实地踩盘后，小全全认为，华熙528的确占有优质的配套资源，但开盘价格可能会令一部分刚需群体失望，想凭借剪刀差入手的购房者会减少，户型改造费也是个不确定因素，华熙528成为下一个“万人摇”项目的几率较小，但它仍然具备自身的价值和卖点，想买入主城区的改善群体会是它的主要客群。

东三环热门板块三圣乡

坐拥优质学区、商业、医疗和生态资源

锦江区三圣乡板块，今年可谓占尽了风头。

4月1日，首创娇子一号以近4万的清水价开盘，掀起成都市场轩然大波，在外界诸多非议的情况下，75套房源仍旧有91人报名。

5月10日，融创玖樾台精装价格12928-14579元/㎡，最低总价150万起，284套房源，5642人登记，中签率仅5.03%，“买到就是赚到”成为了融创玖樾台的宣传语。

5月16日，首进成都的禹洲地产以18400元/㎡的价格竞得三圣乡24亩宅地，成为今年成都的新地王，禹洲地产也一举成名成为地产界新晋“黑马”。

三圣乡如此炙手可热，离不开地段的成熟和区位核心价值，这也是华熙528受到广大购房者青睐的原因。

交通方面，项目位于东三环外，在成龙大道与银木街交汇处，开车上绕城和三环都比较方便，成龙大道向东延伸可到达天府国际机场，随着机场距离投入使用的时间越来越近，这里也将成为重要的交通干线。另外，地铁13号线在三圣乡也规划了站点：幸福梅林站和三圣花乡站，项目距离已开通的地铁2号线洪河站约2公里，目前周边公交线路众多，出行还算便捷。

▲三圣乡区域情况

商业方面，项目旁边就是自带的商业综合体华熙LIVE528，目前已经开业。整个商业规划建设有多功能演艺中心M空间、华熙国际影城、成都时代美术馆、华熙PARTY及融合了“一桥两道三广场”的特色商业街，实地考察部分区域还未完全开放，商场内人气不足，但是基本的商业配套已完工。

▲华熙LIVE528

此外，周边的卓锦曼购中心、伊藤洋华堂亚洲旗舰店、永辉超市等商业体完全可以辐射周边消费群体。

教育方面，锦江区名校数量众多，项目一侧即为盐道街小学（528校区），作为“5朵金花”其中的一朵，名气自然不用说，另外成都七中育才学校（银杏校区）与项目仅仅一街之隔。其他的学校还有锦江实验外国语小学、树德外国语学校、成都第三幼儿园（528园区）、成都市第一幼儿园、银杏小学、三圣小学等。从幼儿园到高中，教育资源十分丰富，其中不乏名校，划进好学校的几率也很大。

▲盐道街小学

▲七中育才学校（银杏校区）

医疗方面，周边较为出名的医院是四川大学华西第二医院锦江院区，在成龙大道一侧，离项目有400米的距离，目前已经正式投入运营，主要科室是妇科和儿科。作为华西分院，可以说是自带光环的出身，也解决了锦江区很大部分的医疗问题。

▲华西第二医院锦江院区

生态方面，三圣乡作为成都人的后花园，在生态方面有着天然的优势。

有名的三圣花乡占地面积约14平方公里，由“花乡农居”、“幸福梅林”、“江家菜地”、“荷塘月色”、“东篱菊园”五个主题景区组成，每个景区都各有特色之处。南邻白鹭湾湿地，规划面积达13.3平方公里，东靠1300亩的天鹅湖生态区，三圣乡可以说是坐拥成都市的绿色之肺。

▲三圣乡幸福梅林

踩盘期间，可以看到这里慢节奏的悠闲生活，区域内居住氛围浓厚，很具有烟火气息，这也跟三圣乡的自然环境有着密不可分的关系。

从区域上讲，三圣乡板块的确占据了优质的地段和配套资源，众多购房者想要挤进区域内也就不足为奇。

占地面积达528亩的改善大盘

预估开盘价并没有传闻那么低

华熙528艺术村占地面积528亩，项目容积率3.44，绿化率45%，项目将地产与文体产业结合，规划有商业体、美术馆、艺术家创意工作室、写字楼、高层住宅、洋房、学校及其他服务设施，成为融合文化、体育、艺术、教育、生活设施为一体的一站式时尚生活综合体。

▲商业综合体

整个住宅区分为7个小区，分别是盈都、悦都、玺都、尚都、颐都、御都、锦都，目前盈都和悦都已售罄，锦都部分售罄，并已交房入住。售楼部距离推售地块有300米左右，旁边是部分楼栋已经交房的“锦都”小区。

▲锦都

本次推售的是“尚都”，分别是2#和3#，2#28层，3#26层，户型面积为115—141㎡，共计208套房源，2梯4户；已确定交付精装房源，预计2020年3月交房，公摊面积16%，共计478个车位，物业费3.8元/平·月。

▲沙盘图

即将推售的两栋房源总面积约28103.9平米，其中117.87平米两室两厅两卫25套，115平米两室两厅两卫27套，140平米两室两厅两卫52套，141平米三室两厅两卫104套。

目前项目外立面已经呈现，但小区内部还需要完善，风格跟之前交付的小区几乎一样。

▲小区外立面呈现

据置业顾问透露，精装价格不会超过2万，最低总价会控制在200万以内，预估单价在1.7万—1.8万/平，并非传闻所说清水1.5万/平，所以购房人数并不会太过夸张。

户型存在改造费问题

部分房间及景观阳台面积过小

关于户型，值得一说的是，所有户型都是需要改造的，因为以前设计的户型阳台都是属于赠送面积，所以需要把阳台打通才能改造成一个完整的房间，而中间产生的改造费将由业主承担，而置业顾问目前也不清楚改造费的情况，所以这算是一个不确定因素。

■ 布局

抛开改造问题，再来看改造后的户型布局，总体来看都比较中规中矩，户型相对方正，浪费面积几乎很少，布局也比较合理，但基本都存在部分房间过小、阳台偏小的问题。

▲115㎡A1户型

115㎡套四，竖厅设计，四个房间都分布在角落，浪费面积较少。

因为做了4个房间，所以公共活动区域的面积相对减少，客厅和餐厅的面积是33㎡，略显拥挤，最小的房间是8.6㎡，适合做儿童房或客房。

另外，景观阳台仅有6㎡，朝向朝北，日照状况会受到一定影响。

▲140㎡A4户型

140㎡的户型做到了动静分区，主卧和公共区域有一定的空间感，但两个次卧的面积仍然只有9个㎡，显得过于狭小。

仍然存在景观阳台过小的情况，仅有7.6㎡，在140㎡的总面积上显得有些小气，不过朝向朝南，是朝向最好的一个户型。

因为目前精装标准还未公示，也无法查看样板间，所以暂时不能看到实体交付情况。

写在最后

1、三圣乡板块目前面临周边无房可售的状况，首开龙湖天璞和融创玖樾台住宅房源已售罄，绿岛筑开盘几率很小（甚至不开），大部分二手房都是安置房或者是品质不高的商品房，所以本地具备改善需求的人群都应是华熙528项目的客群，另因为主城区内价格低于2万/平的楼盘越来越少，11区改善人群也会加入竞争。

2、周边的二手房价格不算太低，平均价格在2万/平，板块内品质较高的改善盘四海逸家已经达到4-5万/平的价格，尽管项目赠送面积很大，实得单价并不算太高，但大部分购房者还是难以承受这个价格；加上禹洲地产在三圣乡拿地1.8万/平，综合对比，虽然目前透露的预期售价信息使得华熙528项目即将开盘的这批次房源不太可能造成“万人摇”的状况，但1.7万/平的价格在市场上性价比还算较高。