深度分析：深圳房价为什么这么高？

 

最近爆红的央行工作论文重点点名深圳：房价太高，会逼走年轻人。

深圳作为改革开放的前沿城市，在建立经济特区的40多年发展的过程中，一直是敢为人先，大胆创新，数十年的发展造就了今日之繁荣，房地产作为深圳经济发展的重要产业也是“功不可没”的。

面对深圳楼市，深圳政府出台各种楼市政策，现在深圳楼市的狂热并非一朝一夕形成，让我们一起回顾深圳40年的房地产发展。

1980年——深圳经济特区成立，成为了中国改革开放建立的第一批经济特区之一。

同年，“中国改革开放后第一个商品房小区东湖丽苑开工，以港币标价，折合人民币约5万元一套。

深圳经济特区正式成立，成为了中国改革开放建立的第一批经济特区之一，一场改革开放的精彩大戏将在这片土地上演，深圳房地产四十年的风云变幻也由此拉开序幕。

1980年的深圳

1984年，一个名叫王石的年轻人在深圳创立了万科，这家公司将在四年后进入房地产行业，此后经过三十余年的发展，将成为国内著名的房地产企业。

1987年——深圳迎来了建国后的首次土地公开拍卖——出让一块5000多平方米土地的使用权。以525万成交，深圳经济特区房地产公司拍得土地，盖起了东晓花园。第二年，东晓花园售价每平1600元，不到一小时就卖完。这是国有土地使用权在国内第一次作为资产进入市场，被称为新中国建立土地使用制度后的“第一场革命”。

1988年——《深圳经济特区住房制度改革方案》出台，推出“以租促售，以卖为主，鼓励职工买房”的房改方案，这是我国第一个地方性的房改文件，从此“房屋是商品”的观念开始从深圳走向全国。

1991年——宝安新安镇也有商品住宅了，双龙花园当时每平1600元，一次性付款还有九折优惠。现在均价5.4万/平，涨幅3295%。当时位于“贵重地段”横岗的罕见别墅区洋房，翠湖山庄每平2600港币(约1950元人民币)，一套总价才18万港币。位于罗湖的深宝花园卖2600元/平，现在均价7.8万/平，涨幅2900%。

1993年——罗湖房价全面上涨，突破7000元大关，重心开始向福田移。

1996年——宝安区华安苑均价2348元/平，送蓝印户口3-4个，声称是96年最后一次入户机会。

1997年——亚洲金融危机爆发，短短一年间，香港的金融风暴波及到深圳，很多香港买家急于抛售房屋，回笼资金，深圳房价暴跌。短短一年间，房价暴跌50%。这一年香港金融危机波及到深圳，很多香港买家急于从广深楼市抽身而退，低价抛售回笼资金。桃源居一房一厅12.5万一套随便选，两房两厅15万一套随便选，不论面积和朝向，相当于白菜甩卖。

1998年——被称为“中国房地产市场化元年”，这一年国家首次把房产定义为商品，房地产正式成为了一个产业，取消福利分房，深圳房地产从此走上市场化轨道。

2000年——深圳同时向东开发，开发商之间竞争加剧，赠送面积之风正式开始。当年香蜜湖畔，现在是景田的俊景豪园特惠单位4960元/平，龙华的风和日丽心动价2800元/平。

2001年——深圳人大常委会出台《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》，开始着手解决深圳市城市化过程中遗留的违法建筑问题。

深圳“农民房”

同年：红树湾地王拍卖总价22.35亿元，深圳楼市再上一个台阶。华侨城借波托菲诺正式提出“旅游地产”口号，“到华侨城安个家”，至今依然是很多富人们的居住梦想。

2003年——国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，这是国家首次发布的房地产调控政策。

《房价调控》

2004年——香蜜湖1号地块拍卖，7700元/平的楼面价再创深圳地价新高，也创造了深圳首个楼面价超出平均楼价的记录。

“香蜜湖一号”豪宅

2005年——深圳在全国率先出台《深圳市基本生态控制线管理规定》，将市域近一半土地划定为基本生态控制线范围，明确规定全市生态用地比例不低于50%。

2007年——深圳房价飙升45%，从9230元/平方米涨至1.37万元/平方米。这年1月房价10872元/平，10月17350元/平，涨幅高达70%。深圳房地产中介公司“中天置业”老板蒋飞携款私逃,深圳爆发“中天事件”，将中介行业的资金监管安全隐患暴露出来，该事件加速了二手房交易领域引入银行第三方“资金监管”的进程。

2008年——世界金融危机突发，深圳楼市出现了2000年以来首次房价下降，但降幅也只有4.3%，金地梅陇镇以6670元/平的价格触底。“再低，就不可能了。”佳兆业地产在清平打出巨型广告牌，5056元/平！深圳市调整土地增值税预征率，普通标准住字按销售收入1%预征，别野为3%，其他类型房产为2% 。

金融危机爆发

2009年——经济得益于4万亿货币宽松刺激稍微复苏后，深圳房价强势反弹，涨幅36.7%，下半年正式进入“2万时代”，而城市更新办法出台导致新一轮“造富”运动大规模开启。

2012年——中洲中央公园2012年开盘均价2.5万；梅林的御锦公馆49.8万可以买一套。

在2011-2012的两年里，深圳房价在“挣扎”中微降，但最终迎来的并非大幅下降，而是大幅上升——2014-2016年，深圳房价从“2字头”，跳升至“3字头”，又在短短一年间突破5万元/平方米。

2016年——深圳 发布调控政策：非深户在深圳购房，社保缴满年限由此前的1年提高至3年，首套房还清房贷，购买第二套房时，首付由3成提高至4成，这一楼市调控政策却又导致了房价的上涨。

同年10月，深圳发布了限购限贷政策，深圳户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）继续执行限购2套住房的政策；本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房；非深户社保3年改5年；二套首付需7成。

2017年——首次明确了将人才住房纳入公积金贷款支持范围，子女公积金可为父母贷款购房或偿还贷款；强化违规贷款由请监管明确信用记录标准等内容；增加了贷款业务委托办理等便民举措，以进一步提升深圳公积金贷款服务水平。

2019年——发布《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，在利好政策的影响下，前海、宝安片区力拔头筹，引领深圳楼市持续上涨。

粤港澳大湾区行政区划图

2020年——受疫情影响，全球为了经济发展货币超发，深圳楼市不降反升呈现持续上涨的趋势。为了有效控制房价过快上涨，维护市场稳定，深圳市住建局等部门颁布了715深圳楼市调控新八条：调整商品住房限购年限，完善住房信贷措施，发挥税收调控作用，细化普通住房标准，加强热点楼盘销售管理，推行房屋抵押合同网签管理，加大二手住房交易信息公开力度，严厉打击房地产市场违法行为。

2021年——深圳发布《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，此二手房参考价远低于市场成交价。随后深圳各大银行均明确按照政府发布的二手房成交参考价格，作为按揭贷款的重要参考依据。这意味的购房者能用的金融杠杆越来越少，交易成本突增。

深圳房地产这40年的发展历程，也是中国房地产市场发展的历程。明显看到，随着市场的不断发展，房产已从居住属性转变为金融属性。买房已经不是简单的居住，而是成为投资的重要部分。

一个年轻的城市充满活力，国际政策利好多、人口持续注入、多元化人口包容性强、总部经济发展迅速等，诸多因素都为深圳的房地产发展提供了最优质的土壤，也让深圳成为了房产投资客的首选城市，属于真正的“刚需”。

买房，看结构性的房价还有人口，货币政策，产业需求所带来的机会，而投资房产更明确地说是投资核心地段房产，这轮买错城市，就会错过中国下一个大发展的10年。

关于深圳楼市，如果你看不懂，你就问问你自己，下一个10年的深圳，你跟不跟？