本世纪深圳房价“七阶图”历史变迁详述（2000-2020）—（下篇）

 前面已经谈了2000至2010的前四个阶段，下面我们接上篇……

第五阶段：2010年至2015年，这被称深圳史上最严的房地产调控政策：“深圳9·30”政策，深户限购2套住房，非深户限购一套住房的政策。

1、2010年深圳均价20205元/㎡，政策对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。各地限购政策纷纷出台，上海和重庆试点房地产税。一定程度是遏制了大部分炒房客，深圳房价一连低迷了5年，直到2015年，3.30政策出台才缓和过来。

2、2011年深圳均价18992元/㎡，深圳限价格令出台，楼市迎来双限时代。同时“新国八条”公布，二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。各方政策收紧，深圳楼市继续低迷，比2008年全球金融危机的时候还低迷，当年深圳在重点城市中成交量同比跌幅最大，跌幅达到65%。

3、2012年深圳均价18900元/㎡，当年有个利好政策，公积金贷款额度由原来规定的账户余额10倍提高至12倍；家庭贷款最高额度提高至90万，个人贷款最高可贷额度维持50万不变。但继续严格执行住房限购、限贷政策。楼市成交量有所放大，但是还是低迷。

4、2013年深圳均价21601元/㎡，调控政策：新国五条，出台。再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房。商品房在预售之前或价格调整幅度超出最近一次备案价格上下15%（含15%）时，办理商品房预售价格备案或变更。二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。继续打压第二套住房，加大限贷力度，二套房购买在原来首付贷款6成的基础上再加1成，比例提升为最低7成。

5、2014年深圳均价23972元/㎡，虽然继续执行双限令，但对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行。此次政策调整对首套、二套、多套，在认定上都有放松。新政出台后，全国各地楼市皆迎来成交高峰，房价开始缓慢上涨。同年底，央行启动了久违的降息，打压楼市2年多后，第一次迎来降息的大利好。

6、2015年深圳均价33426元/㎡，而上半年均价才28041元/平米。2015年是深圳楼市振奋人心的一年。政策利好，除了持续的降息降准外（5次降息5次降准），最重要的就是2015年3月30日实行的，俗称：330新政。

此次政策最大的特点是：公积金贷款首套房首付比例降为2成，二套房商业贷款首付比例降低为4成。同时规定个人转让住房营业税免征年限由5年降低为2年。国家“救市”政策频出，楼市“去库存”正式打响。深圳一直是全国楼市的“风向标”，3.30政策一出，深圳楼市迅猛上涨。

当时，出现了很多悔约的业主，很多卖方业主签了买房合同之后，因为3.30新政的出台宁愿赔付定金的双倍款而违约。可以说，是2015年的深圳楼市，才正式开启了深圳“高房价”的时代！

第六阶段：2015年至2018年，其实2015至2016可以单独拿出来说，是深圳楼市一个全新的阶段，是一个疯涨的阶段。深圳2016年是全国房价涨幅最大的城市，全年新建商品住宅价格上涨超过50%。

1、2016年深圳均价已经达到53454元/㎡，深圳楼市“去库存，促消费”全面打响！很多在2015年上车的业主，都见识了资产快速膨胀的时代，可以这样说，只要在2015年初买房的，基本在2016年房价就翻倍了。大部分人资产膨胀1，2百万是很正常的。楼市经过近2年的疯狂，终于在2016年底，重新执行首付款比例最低30%的政策；购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，贷款首付款比例不低于50%；购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，贷款首付款比例不低于70%。并在年底中央经济工作会议首次提出“房住不炒”的概念。在更严格的限购限贷政策下，深圳楼市又低迷了2年。

2、2017年深圳均价54445元/㎡，如果说2010年是楼市限购政策的元年，那么2016年则是楼市重启限购的元年。2017年限购限售模式由一、二线城市逐渐蔓延至热点三、四线城市（东莞、惠州、常州、承德、徐水、芜湖等）。全国各地出台楼市相关政策已经接近180次，力度和广度都是史无前例的。在频繁、坚决的调控政策下面，深圳楼市持续低迷。

3、2018年深圳均价54102元/㎡，楼市调控还是以“稳”为主 ，2018年的楼市政策上半年针对一二线进行集中调控，遏制房价上涨，下半年则转向了三四线城市。相信关注楼市的都知道，2018年针对商务公寓的“731” 只租不售的新政和当时“棚改言论”热炒，搞得3、4线城市的人，人心惶惶……

第七阶段：2018年至2020年……

1、2019年深圳均价64479元/㎡，2019年除了一系列的政策利好外，最重要的还是深圳发展经济的政策利好带动房价的上涨。粤港澳大湾区规划出台，中央支持深圳建设中国特色主义社会主义先行示范区，地铁，基建等快速发展，人口流入增长迅猛，取消5%的“豪宅税”，二手房增值税附加税减50%，深汕合作区放松限购，前海自贸区扩容，取消商务公寓“只租不售”，港澳居民在粤港澳大湾区置业条件放松等等一系列政策出台，使得深圳房价在2019年超越北京，首次成为真正意义上的“全国房价最高”的城市。

2、重点来说一下本年度房价暴涨的原因，2020年深圳均价87957元/㎡。

大家一直知道，深圳一直是地少人多的城市，随着近几年深圳人口持续的流入，住房需求越来越紧缺，但是政府始终还是以坚持发展经济为主，招商引资为主，对企业用地一直比较爽快，对住宅用地供给一直都比较少。

首先，受今年上半年疫情影响，抑制了几个月的需求一下爆发，同时国家为了扶持企业，出台了一系列经营贷款政策。而很多企业钻了政策的空子，很多资金本用来帮助企业渡过难关的，却流入了楼市。

其次，全球大放水，美国疯狂印钞，导致全球通货膨胀预期强烈，房子作为硬通胀，也促使了很多人选择了买房保值。作为大湾区的核心引擎，社会主义先行示范区的深圳，成为了全国人民的买房投资的首选。所以可以看到，虽然受疫情影响，但今年的深圳无论新房、二手房的成交量都是近几年的新高。

再次，我国央行频频降息，在最近一次的LPR降息后，LPR利率已经是我国的历史新低了。虽然政府看出苗头不对，紧急出台又一个号称史上最严的7.15新政。但是显然已经遏制不住房价上涨的趋势。

2020年整年度深圳新房成交45384套，创近5年的新高；

2020年深圳2手房成交95273套，创4年新高；

图10-2014至2020二手住房成交

深圳7.15新政后，新房成交量持续放大，一路飙升，11月、12月连续两个月超过5000套；

深圳7.15新政后，二手房几个月成交量直线向下，直接“腰斩”，10月过后有所回升。

在2020年12月底时，深圳二手房均价在87957元，同比大涨34.25%。

总结一下：无论是2005至2007年的快速上涨还是2007底-2009年初房价由高峰到急速下跌的那段“过山车”时期；或者2010年被称为“史上最严格”的930新政到今年又一次“史上最严”的715新政；深圳作为全国楼市的领头羊，房价要想跌是非常不容易的，但国家只要贯彻“房住不炒”的方针，暴涨的时代也不复存在。因为，房产涨跌，短期看政策，中短期看土地，中期看经济，中长期看规划，长期看人口。深圳短期政策，半年左右7.15新政到现在市场也消化得差不多了；中短期土地这块，深圳面积小是不争的事实，扩容短期看又没戏，存余的一点点土地又主要侧重于招商引资；中期经济和中长期规划，在国家40周年大礼包的“照顾”下，大湾区发展如火如荼，经济持续快速增长毋庸置疑；由于经济的持续向好，基建交通网络的完善等，长期人口流入也是会持续的。