黄其森有问必答

来源：攸克地产 黄其森最近一直在回答。 起先是深交所的19个问题，再后来，问题推演出新问题，就连回答

来源：攸克地产

黄其森最近一直在回答。

起先是深交所的19个问题，再后来，问题推演出新问题，就连回答问题本身这件事，也成了问题。

有时候你会发现，企业的“人设”，从一开始，就被圈定在某种角色里。而泰禾，就属于总让人替他捏上一把汗的一类。一路北上，从福建杀到北京，泰禾这两个字，被归档为冒险者。

冒险者要经历的冬天，注定更长。

刚刚过去的2018年，对黄其森来说，寒冬凛冽。无论是被质疑的2000亿目标、频频流失的管理团队以及悬在头顶的偿债压力，风暴不断。

黄其森，站在风暴眼的最中心。

也因此，2019年伊始，泰禾在北京发起了一系列的“抢收行动”，光是春节一个月，就抢来了50亿的销售额。并迅速在一季度末，撞线100亿。这很生猛，也很泰禾。

毕竟从一开始，这就是一家注定要和话题、质疑、感叹号并存的企业。

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距离上一次见到黄其森，时隔近两年。

之前作为政协委员，每年三月份黄其森都会在招商局大厦和大家见面聊一聊。2017年之后，他出来接受采访的时间越来越少。

这段时间，黄其森应该稍微轻松了一些。

6月5日，惠誉国际将泰禾的评级展望由“负面”上调至“稳定”，原因也是其流动性的持续改善。对于深交所关于短期偿债的压力，泰禾在回复函中也写到，目前年报显示的574.28亿元短期债务，在2019年各月分布较为均匀，无集中兑付的风险。

攸克君了解到，目前泰禾的有息负债金额相比2018年底有所下降，在1200亿左右，而过去五个月，泰禾共偿还180亿短期债务，还有接近300亿短债做了重新安排和置换，到年底需要刚性兑付的金额不到60亿。

风险，某种意义上来说，是坚持独立的伴生物。这也是为什么，黄其森开始改变的一个原因。

对标头部房企，泰禾恐怕是唯一一家独立拿地、独立操盘完成度最高的企业，攸克君在年初做过一次盘点，梳理标杆房企2019年在北京的布局，只有泰禾，在北京的9个项目全部为独立操盘，其他的十多家房企，联合操盘成为主流。

独立的很大一个层面，来源于产品。

院子系，可以说是泰禾的护城河。这条河拦住了绝大多数合作者，也更好的呈现了黄其森个人的产品主张。攸克君就曾听到过这样的评价，你可以质疑泰禾的资金链，但泰禾院子具有的IP影响力，在整个行业，都值得被肯定。

现在，黄其森更愿意开放更多的河道，而世茂掌舵驶入。

今年以来，世茂陆续从泰禾手中接过7个项目。这个数字也许在之后还会发生变化，因为在黄其森看来，世茂是值得为此改变的合作伙伴， 这背后也许有缜密的商业逻辑，但用他的话说，都是福建老乡嘛。

他是一个绝对自信的商人。

在和他的聊天中，总会听到这样的感慨，“我绝对有信心”、“ 我很骄傲”，来佐证这份自信的，除了泰禾在过去这些年间，形成了院子这样的产品线，另一方面也在于，他坚持了一线和强二线的布局。

“如果对标和泰禾同等量级的房企，都会布局60、70座城市，但泰禾只有20几个。三四线我不去，这是非常坚决的。”

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他其实不是一个善于用宏大叙事来讲故事的人，更多的是事无巨细和亲力亲为的管理风格。甚至包括某一个项目的开盘节点、定价策略，都会一一过问。也因此，这种过于高压的管理风格，会被诟病成为高管离职的诱因。

当聊到高管变动的话题，黄其森笑着说，“你看葛总（葛勇）就很稳定嘛，坐在这里的都是很稳定，现在泰禾副总裁这个级别的人数，如果有三五个人的变动也很正常吧。我们现在管理三千亿（的资产），多几个副总裁几个高管，也很正常。”

尽管看似轻松，但黄其森应该也思考过这个问题。他说，泰禾这种大规模的招聘会在六月底结束，未来更多是内部推荐和内部提拔。看得出，他希望用时间和信任感来形成一个更稳定流动性更低的团队。

除了人，就是钱。这是面对泰禾绕不开的两个话题。

据了解，泰禾目前的平均融资成本在8.5左右，之前被担心的短期兑付的风险，按照目前泰禾的布局来看，已经有所缓解。

将合作的金融机构从原有的一百多家缩减到二三十家，黄其森其实是想寻找更多值得信任和可以长期合作的战略伙伴。对房企来说，靠谱的金融机构，往往才是市场变动之时，最需要的伙伴。“去年很多金融机构遇到了兑付的难题，确实给我们带来了很多困难，所以我们开始做这样的调整”。黄其森透露，未来泰禾长期贷款的占比会越来越高，相对也会下调短期贷款的占比，形成一个良性的循环。

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如果和黄其森的交流多几次，你会发现这是一个略显朴素的人。从衣着到精神。典型的闽南商人，也许是常年生活在北京，普通话越来越标准，不变是发型。

之前有位泰禾的高管在聊天时说起，黄老板是他见过最不“讲究”的老板，很少会花大价钱去买一件衣服，也不爱讲究排场，去哪儿都是自己一个人，轻松惯了。

院子，恐怕是他呆的最久的地方。

他经常在中国院子里，一开会就一天，甚至开到后半夜。从品牌到营销再到人力，各个条线，流水会，参会人换了一拨又一拨，不变的永远是坐在中间的黄其森。

你会讶异于一个人的精力会如此旺盛。这种开会的节奏，几乎不会变，除非是在世界杯期间。黄其森喜欢看球，也只有在这几天，会早早结束会议，安心去看一场球赛。

人到中年，河流入海。

27岁的迈克尔·刘易斯如愿挤进所罗门投资公司，当上债券交易员之后，他才发现，自己真正的梦想是写作。有人说，他放弃了最容易晋升百万富翁的机会。在上世纪八十年代，他说“为了冒险”，选择了辞职。

后来，他完成了《说谎者的扑克牌》，来回顾他所经历的华尔街投资游戏。其中有句话令人印象深刻：风险本身就是商品。

17年前，大洋彼岸，从建行福建分行到通州堡辛村的一块建设用地，37岁的黄其森，同样选择了另一条路。无法断言，这是为了冒险还是为了梦想。

17年后回到这个原点，他把摊在面前的问题，挨个回答了一遍。

部分采访实录：

问：泰禾最困难的时期是不是已经过去了？

答：其实今年我们还可以，去年泰禾完成了1300多亿，销售收入七八百亿。今年我们截止到五月份，回款了400多亿，还有200多亿在途。但今年我们还是会保持一个比较审慎的态度，目标也会比较保守，希望在1500亿左右。对于实现这个目标还是有信心的，2000亿现在不能多说了，但泰禾还是一个有追求的企业。

问：今年您抓的重点工作是什么？

答：还是看人。对人的投资是泰禾最重要的投资，泰禾还是需要大量的优秀的人才的加盟。我们去年做了一些调整，和行业有关。最优秀的人才在体制内，大家一层层提拔都是经过考核的，能做到这种正处级以上，懂得规矩。房地产很多都是在社会上飘，很多人没有敬畏。所以这两年，我自己来把握。四大律师事务所或央企的处长副处长，这些人才都是我们很看重的。三个标准：政府、央企、高校。所以去年泰禾更多这种人员的调整和流动，我希望大家走的都能发展的好，当然这肯定会有一些负面的影响。

问：之前您说过，泰禾的战略是大学生，但管理是小学生，这种状态如何改变？

答：整体来说，还是房地产行业发展太快，连长都要当团长用。这可能就是地产行业的人才现状。我们也能感觉到，和万科、龙湖、融创这些企业相比，还有差距。当然，房地产操盘这是一个很长的产业链，并不是几个人可以解决的，我要做的事尽量控制不犯大的错误，不拿错地，不去错地方。但是人不可能不犯一点错误。这其实就是成长的代价。

问：泰禾的管理架构是否会相应的做些调整？

答：我们今年也在做调整，发展到现在规模，我们还是要“精总部强区域”，泰禾现在四个区域：北京上海福建和广深，以后更多决策就放在第一线，能听得见炮火的地方。举个例子，OA这样的审批流程，当天就要点掉，要是拖延每次就罚一万块，这也是我们效率的改变。包括引进一些有执行力的人才，现在基本上就是四级变两级，马上拍板，马上决策。

问：泰禾接下来在战略布局是否会发生变化？

答：泰禾还是会在二十几个城市深耕，最多会扩张到西安、重庆、成都，我感觉差不多就是这样。泰禾原来有7000亿的土地储备，现在跟世茂合作，还有6000亿的储备，从去年年初感觉市场不对，到今年一年半的时间，一块地没拿。今年拿地还是要看回笼的资金来确定拿地的（节奏），更多会鼓励小股操盘、品牌输出。下半年，从中美贸易到整体市场，都有不确定性，我们还是保持相对谨慎的态势。

问：对标其他头部房企，泰禾是目前唯一一家独立拿地、独立操盘完成度最高的企业，这一点其实并不容易。但同时也看到泰禾逐渐开始突破这样封闭的状态，更多的合作，您觉得自己是一个保守的人吗？还是说如果泰禾一直处于安全边界，就会一直保持这种独立的状态？

答：泰禾还是珍惜自己的品牌，要做精品，要做高端，原来在这个市场上有一些特立独行。但在中国确实合作比较难。接下去，泰禾会是更开放、更包容的心态。当然，我们还是有选择的，譬如跟世茂的合作，就是志同道合和门当户对，未来我们也会更多的实现小股操盘、品牌输出这样的路线。

问：我们看到今天的泰禾，取决于过去十年所有的布局的结果，包括所在的这个中国院子。但今天，您又做了什么来决定泰禾未来的十年？

答：中国未来的发展还是靠内需，特别是四亿中产阶级。而这些人就在一二线城市。今后大家都是做细分市场，我想这四亿的中产阶级还有很多可以做的事情，包括医疗、教育、养老，会围绕这些展开。我相信未来这十年，也是一个增长期，也会跟国家的战略相吻合。

问：除了华为，同业里面您对于管理水平最为欣赏的企业是谁？

答：万科、龙湖、融创，包括恒大、碧桂园，包括万达，他们的执行力都是值得我们借鉴和学习的。我觉得泰禾原来人性化更多了一些，跟恒大、万达相比，我们的执行力差距很大，这也是我们要改变的。原来只是高激励，但是没有严考核。只有一流的薪酬，完全靠自觉，还是有问题的。

问：泰禾目前在医疗、教育包括金融都有所布局，但今年也提到了要主抓现金流，未来在多元化的布局会否放缓？

答：在中国，多元化是不容易的，相比之下，房地产还是好做的。泰禾为什么要做医疗和教育，是因为一个企业到了一个程度，还是要为了社会做点什么。我是80年才加高考，那时候100个人能有五六个人能考上，那时候的确很难。所以要感谢整个社会和国家，这几年泰禾能够赶上好的时代。我这次也是跟母校捐了三个亿，给我的中学福州一中捐了三个亿，更多的是这种感恩和感谢。

所以企业有能力之后，要能够给社会做点什么，我认为医疗和教育是最好的规划。如果急功近利，肯定是做不好医疗和教育，泰禾在这方面，是下了决心来做的，我们做好五年八年甚至十年不赚钱的准备，只有这样，才能做好。但是我相信一点，做好事，一定会有好的回报。

问：为什么外界总是替泰禾捏一把汗？这种舆论影响，会让您处于一种长期焦虑的状态之下吗？

答：我2002年到北京，人家就跟我说，你在北京做企业，不怕人家骂，就怕没人理你。我觉得做企业还是要有心理承受能力。首先我们自己还是要有良好的心态，如果没有，就很难了。

问：听说您每天工作都在十小时以上，创业二十几年来，为什么还这么拼？

答：做事要有激情嘛，还是有福建人敢拼会赢的狠劲，我们给自己的定位还是中小企业，还是要有忧患意识，不能躺在那里。尤其现在做企业不确定的因素很多，不管是从战略还是布局，很多事情要有自己的判断。