敏捷新生活内外焕新，谭炳照绕道谋上市？ ｜ 起底隐形物企㊲
乐居财经 徐酒眠 发自广州
谭炳照很低调，可以说“只闻其名，难见其人”。成立敏捷集团28载，涉足房地产开发领域23年，关于他的采访资料很少，公开资料也不多。
身为敏捷集团荣誉主席的他，属于“闷声干大事”的人。老板的低调之风也深入到了敏捷集团，连带旗下的物业也得到“真传”，在行业内的存在感也较“弱”。
近日的一则“高风险”信息，把这家粤系地产旗下的物业带到了公众视野。而抛开官司纠纷，公司股权的微妙变化，“二代”的入场，敏捷新生活的“平静”之下，已有暗潮在涌动。
“二代”入场持股
企查查显示，5月13日，广州敏捷新生活物业管理有限公司（简称“敏捷新生活”）新增一条被执行人信息，执行标的约10.08万元，这是其第二次被中山市第一人民法院列为被执行人。
自2003年成立，敏捷新生活的法律纠纷并不算多，其作为被告的占比约70%。抛却官司纠纷，敏捷新生活也在对旗下资产进行微调。
3月初，敏捷新生活在肇庆市敏捷房地产物业管理有限公司（简称“肇庆敏捷物业”）的股份比例从100.00%下降为4.75%。股权被“瓜分”的背后，或许是一场子承父业的股权过度。
肇庆敏捷物业成立于2007年，敏捷新生活减持的股权分别由珠海弘耀商务服务有限公司（简称“弘耀商务”）与谭汇川分走，各自持股占比95%、0.25%。
其中，谭汇川通过弘耀商务与个人股东，成为肇庆敏捷物业的最终实控人，受益股份85.75%。
谭汇川是谭炳照的儿子，在33家企业中担有监事或股东的身份，其所有的物业公司有10家。
时年58岁的谭炳照儿女双全，在家业传承方面都有所顾及和考虑。
企查查显示，敏捷集团目前法定代表人为女儿谭月华，同时任职执行董事兼总经理，关联企业102家；而谭汇川是敏捷集团的疑似实际控制人，总股权比例为92.7784%，在敏捷集团的职位为监事。
敏捷新生活是敏捷集团物业板块的主体公司，旗下除了肇庆敏捷物业，还有一家全资子公司和一家参股公司。
内外焕新
而这只是敏捷新生活变化的“冰山一角”，从可寻踪迹来看，2019年其从名称、法人到股东进行了翻新。
当年3月，其企业名称从“广州完全房地产物业管理有限公司”变更为“广州敏捷新生活物业管理有限公司”。三个月后，个人股东谭妹退出，敏捷物业投资(广东)有限公司（简称“敏捷物业投资”）进入股东之列，企业类型也随之由自然人独资的有限责任公司变更为了法人独资。以此同时，谭妹退出监事，新增姚楚坚接替。
而时间再往前追溯，谭妹在2018年2月被选举成为监事，进入敏捷新生活的管理层中。也是在这个时候，其法定代表人从王荣林变更为了李绍威。
敏捷物业投资成立于2018年11月08日，法定代表人为谭颖，注册资本为3亿元，由谭月华与谭颖各自持股占比50%。穿透股权，目前敏捷新生活的最终实控人为谭颖。
“一些信息不轻易输出，公司人较少谈及老板及家族事迹。”此前曾有一位接近敏捷集团的知情人透露。
敏捷集团的家族化比较严重，内部关系错综复杂。谭氏家族麾下拥有100余家全资及控股企业，多由家族中的人在多家子企业中担任要职。
但其家族人员在房地产圈一直是低调而神秘的存在，人员架构信息寥寥。就连敏捷集团的创始人、谭氏家族的核心人物谭炳照的相关报道也很少，且大多为扶贫、慈善等社会公益活动。
因此，关于谭妹、谭颖、谭月华与谭汇川一样，公开资料并不多。
“下设7家涵盖物业管理、社区020运营、智慧社区、老年大学及定制旅游等多元化物业服务的子公司。”从企查查显示来看，子公司中已有一家是“注销”状态，且下设的子公司也不在敏捷生活下，而在敏捷物业投资下。
绕道推“物业”上市？
买入“壳资源”已经三年有余，敏捷集团借壳上市一事，仍悬而未决。地产上市还未有“新进展”，物业上市是否会先行一步？
在中指院发布“2021中国物业服务百强企业名单”中，敏捷新生活与弘阳服务、融信服务并列排在19名。弘阳服务已上市，融信服务已递表。
而从现有的股权架构，敏捷新生活的上市规划仍属于“潜行”，并没有摆到明面上。截至2020年末，敏捷集团已实现物业管理面积约3700万平方米。
从规模来看，3700万平米的管理面积，远低于中指研究院2020年百强企业管理面积均值达4879万平方米，属于中小型物企。
对比近日通过聆讯的新希望服务，其截至2020年末的在管楼面面积约1020万平方米。而对比母公司的发展，在2020年，敏捷集团销售额510亿元，而新希望地产销售额为1031亿元。
不过，近年来，敏捷集团一改往日低调，通过收并购等方式积极拿地。2020年，通过招拍挂已获取多宗地块。目前敏捷的土储规模为多少尚不知，但官网披露了其已开发各类物业总建筑面积近5000万平方米。
这也为物业提前圈定了规模。从其官网展示来看，除了为提供日常物业服务外，敏捷新生活也在致力于增值服务的探索。
2017年6月，敏捷少年军校成立，为社区青少年课外成长打造娱乐平台；同年10月，敏捷社区老年大学成立，为社区中老年业主打造交流学习平台。同时，还打造了敏捷NBA文化品牌，面向社区少年、青年业主开放报名，首创“企业VS客户”交流平台。
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