长沙和合肥各方面情况都很接近，为何后者的房价完爆前者？
虽然长沙与合肥的GDP相近，但是房产市场是区域市场非常重的市场，每个城市的实际情况差异是非常大的。
因为我在合肥从事房产的，长沙的了解的不多，这里更多讲解下合肥的房产情况。长沙的如有讲的不对地方，请谅解。
一、合肥与长沙两个城市建成区面积不一样，长沙比合肥大50%！
我觉得两个城市价格差距大的最大原因是两个城市的建成区的面积。
合肥建成区小，合肥建成区面积502.5平方公里，2021年长沙市建成区面积760平方公里。
合肥与长沙相比，这四个城市的建成区（即不包括县），合肥的建成区面积小，可以看出长沙建成区面积比合肥大50%的。
建成区大意味着面积大，很多楼盘距离很远的。建成区意味着具体楼盘的分布只要是在区一级范围内的，都会统计进去的，很多较远的楼盘价格肯定低，就拉低了整个市区的新房成交均价。
合肥的地盘最小，意味着很多楼盘距离市中心非常近，距离市区近，房价自然高的了。合肥三县现在基本都和合肥市区融合发展了，尤其是肥西肥东和长丰北城，都是一体化发展。但是三县的成交均价没有实际纳入合肥市区的成交均价范围内的如果把三县的新房成交也纳入合肥市区统计，合肥市区房价估计可以下降两千元问题不大。
更重要的是建成区大，意味着有足够的土地来开发住宅，而合肥建成区小，直接导致土地供应不足的，导致整体市场供不应求。
为了直白的说明这个问题，我们可以从卫星图上看出，合肥经历了这些年发展，合肥主城区已经扩大很大范围的了，未来主城区土地供应情况不容乐观。
这是2007年的合肥卫星地图，可以看看出那时候合肥滨湖区域还是空白的，没有进行开发，肥西上派县城与肥东县城与合肥之间还没有完全的连成一片。大蜀山以西板块还处于未开发状态。
到2022年，合肥经过十几年的快速发展，可以看出，合肥往南发展，已经挨着巢湖北岸了，整个滨湖区域除了省府东再往东的卓越城板块，还有一些成块土地没有出让。要不再往南发展，过了珠江路再往南发展，那有成块的土地。
合肥往东发展，已经和肥东县城连成一片了，除了东部新中心还有一些土地没有出让，但是面临拆迁还有土地污染问题，东部新中心需要大规模发展还需要时间。
合肥再往北发展，和长丰北城连成一片了，庐阳区除了三十岗板块还有一些土地，基本发展饱和了，现在这里规划了大科学装置区，很多土地要做科研用地的，也有部分的住宅用地，但是不多。
合肥往西发展，现在高新区方兴大道以东区域已经发展饱和的了，只有往西还有一些土地，但是还需要建设产业园，还需要给中科大新校区未来发展配套留足土地，比如讯飞小镇，比如科大硅谷，留给住宅用地极少。
所以现在合肥再往西发展现在的运河新城板块，那边有成块的土地，再往西也到肥西了。
合肥东北方向的新站区，应该是未来合肥住宅用地最多的板块，目前还有大量的空白用地等待开发，比如少荃湖北岸目前还处于前期阶段，啥配套也没有，再比如更远的翔鹤湖板块，现在还处于规划阶段，向更远地方发展，需要时间，需要接受的一个过程，不可能现在就做到大规模供地的。
所以，合肥目前建成区市区范围内，整体上土地是稀缺的。房屋是建立在土地之上的，土地稀缺，房屋自然也就不多，合肥近十年来，平均每年有小20万外来人口进入合肥，有着巨大的买房需求。
尤其是合肥很多产业布局在南边与西边，但是南边与西边土地供应严重不足，导致新房很难买到，所以出现了动辄千人摇号抢几百套房子的现象。
二、合肥严重供不应求
因为建成区小，所以合肥可供的土地面积小。合肥新房房价上涨，最重要的一个原因就是供不应求，供不应求的一大原因是新房土地供应量不足。合肥最近一年来，新房理论去化周期不足6个月时间。
根据最新数据显示，合肥2022年6月份住宅库存仅1.6万/套。2022年7月安徽省合肥市区商品住宅供应38万平方米，同比上涨57%；成交量52万平方米，同比下跌26%。截至当月末，全市商品住宅库存154万平方米，环比下跌7.94%，去化周期4个月，环比下跌13%，成交均价为22154元/平方米。
按照当下的去化周期来算，只需4个月左右时间（假设合肥没有新的住宅加推情况下），合肥将无房可卖。这是什么概念？
一般来说，去化周期12个月是比较不错的理想状况供求平衡，如果去化周期24个月说明供大于求，合肥只有6个月属于严重供不应求状况，急需增加供给。
长沙的的新房供应量是非常大的，截止至7月底，2022年长沙内五区商品住宅累计供应377万方，同比下滑42%，成交392万方，同比下滑48%，供销比0.96，供销平衡。7月内五区商品住宅供应略少于成交，库存量环比略降至631万方，因整体去化流速偏慢，去化周期仍有11个月左右。
可以看出，7月份，长沙的新房住宅供应量是377万方，合肥才供应38万方，足足十倍有余，合肥就算加上三县的供应量，也达不到长沙的一半量的。
成交方面，7月份合肥成交52万方，大于供应量的38万平米，说明合肥属于供不应求的局面。
一个供不应求的城市，那么很多楼盘的主动权在于卖方手上，就算卖方不缺购房者，挑选购房者。这就是为何滨湖很多楼盘需要摇号，需要提高首付比例的原因所在！
三、两个城市成交土地的容积率不一样
我们先来看合肥在售新房最大的一个楼盘的沙盘照片，项目全部加起来土地面积又750多亩（当然有体育馆公园商业等配套），实际住宅可供应的只有500亩。
从沙盘上可以看出，合肥现在出让的土地，项目规划基本都是18层的小高层为主，还有部分11层的洋房。高层最高楼层不会超过24层的而且楼栋数很少，一般一个小区十几栋楼不超过2栋楼。
这样的小区说实话，居住进去后，因为容积率低，居住很舒适，视眼看上去也不压抑。
而在三年前，合肥其实土地出让的很多容积率都是很高的，普遍达到3.0的，基本都是32层的高层为主。最近两年合肥土地出让的容积率下降到了2.0或1.8为主。
我们来看看长沙的在建楼盘效果图（我对长沙楼市不了解），网上随机搜索到的一个楼盘。
阳光城尚东湾是由阳光城集团打造，总建面达到约330万方。有个规划公示：红线范围内住宅计容建筑面积不变，A32、A341地块红线范围内容积率由3.63、3.28相应调整为4.48，A51地块容积率由4.83相应调整为5.28。
说真的，在合肥这种超高层楼盘很少，搁在以前，合肥纯住宅小区3.5的容积率已经是极限了，合肥已建成的超高层住宅屈指可数。在建的楼盘没有超高层（超过100米以上），就是现在在售的32层的住宅我都没有见到。
容积率的差距，使得同样的一块地，可以供应的可售面积减少了，套数减少了。
打个比方，100亩的土地，我们都按照100平米一套面积计算，容积率2.0计算，可以供应1334套住宅，实际规划时候，还有底商配套等占用面积，可售的住宅量会更少。如果按照4.0容积率计算，可以供应2668套住宅，直接供应量翻倍了！
当然还有政策的原因，长沙与重庆两个城市，一直施行的是非常严格的限售与限购的两个城市标杆！政策的原因也是一个原因，这里就不展开了！
说个题外话，当年2016年合肥房价暴涨，但是城市限购之后，好多合肥的人跑去长沙买房，那时候长沙房价便宜才几千元，以为长沙下一步会复刻合肥的房价暴涨盛况！但是迎来的却是长沙无比严苛的限售制度。长沙房价这几年也有上涨，但是上涨不多。
很多人以为合肥房价上涨了一轮后，不会再上涨了，但是没想到合肥房价还继续上涨厉害，在2020年与2021年又上涨厉害，投资买长沙的心理估计五味瓶打翻了，味道不好受。
好了，我所知道的合肥与长沙楼市的一些主要差异就在这了！欢迎大家交流，不喜勿喷。
个人简介：我是合肥买房参谋吴哥，211大学毕业， 十余年房产经验，熟悉合肥买房政策、区域规划与学区，成功指导数千名购房者合肥置业。
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