佛山楼市“底牌尽出”丨封面文章

乐居新媒体 吴壁生 发自佛山

靴子落地，吹了三个月的风，终于自12月10日零时起，佛山全面解除限购。

“春天来了吗？”“大批广州客户即将涌入？”“早点放开，有人的命运就会改写，都是命啊”“给我利率打折吧”，一石激起千层浪，网友对限购政策放开，态度褒贬不一。

作为核心区域的大良、桂城、祖庙全面取消限购政策，克而瑞广佛首席分析师肖文晓一语中的：“这意味着已经在佛山执行了近12年的限购令彻底退出，具有标志性的意义”。

佛山全面解限

全面解限轮回

这一轮限购大周期始自2011年3月，因此以肖文晓为代表的业内人士，才有“执行了近12年”一说。

但严格意义上来说，佛山于2015年4月一度“只做不说”悄悄放开限购，次年2016年10月启动局部限购，从“区域限购”到“全面放开”，此番限购政策轮回，实际上经历了六年零两个月。

相比上回2015年解限，官方只是口头通知，“只做不说”放开限购，直言“想买多少买多少”，这次官方明确发文，禅城祖庙、南海桂城、顺德大良暂停实施住房限购政策，且加上限售3年的条款，即上述三大镇街购买新房需网签备案满3年方可上市交易，显然更为正式且严谨。

事实上，佛山本次解限，是年内政策“第二波”。早于今年6月，禅城南庄、石湾、张槎、南海大沥、里水、顺德陈村、北滘和乐从8个镇街取消限购，当时也短暂刺激了一波7、8月份成交，但政策效力很快潮水般褪却，这一回恐怕也是“长期意义大于短期刺激效应”。

至于3年限售的影响，有业内称之为“形同虚设”。对此，佛山中原策略研究中心负责人谢然锋表示认同，限售对房地产市场的影响本质上不大，正常买房换房也是五年的周期。两年收楼等待期，加一年的持有期，对于投资客而言基本没影响。

佛山政策变化一览

市场寒气凛然

官方数据显示，佛山11月新房网签仅4346套，不及巅峰期的四分之一，创下近十三年来同期11月最低纪录。同时，二手房挂牌量节节升高，截至12月14日，链家上佛山二手房挂牌已达了99488套，已无限逼近10万套大关。

佛山历年11月新房网签一览

新房、二手成交乏力，这也就不难理解，在首个解限周末，佛山市场并没有出现新盘“抢跑”、客户扎堆抢房的情况，如张槎大华紫樾府开放叠墅板房、奇槎三龙湾保利和颂开放营销中心、北滘顺控博悦湾开放外展点，均如常进行。

新晋的三大解限区，以保利、华润、中交等品牌房企楼盘则是海报攻势不断，更有楼盘吹风“明年可能会涨价”，但不出意外的是，更多在售项目是以加大优惠力度揽客“冲业绩”为主。

在此之前，即便是核心区备受瞩目的新盘，岁末也逐渐感受到了“寒气”。如千灯湖一纯新盘曾吹风4.5-5.5万/㎡，及至11月底首开实际价格仅3.7-5万/㎡，尽管对外宣称揽金4亿，但价格、去化均不及市场预期。

因此，政策甫一出台，就有业内人士直言，中心区当务之急是稳价格、去库存和恢复市场信心。毕竟仅凭中心区保利天汇、鹏瑞三龙湾1号等少数豪宅，逆市涨价促成交，已有后继乏力之感。“核心区域住宅的金融属性一定会逐步恢复。”有佛山房地产市场机构负责人殷切期盼道。

政策底牌尽出？

全面解限一出，佛山楼市政策底牌尽出了吗？

“不怕，限购没了，还有贷款和税收方面的牌可以打。”有佛山房企人士向乐居新媒体笑言，市场正在筑实底，坚定地看稳，稳步向多。

不过，房地产投资等相关数据仍未能体现企稳态势。佛山市统计局数据显示，2022年1-10月，佛山房地产开发企业完成投资1672.27亿元，同比下降15.0%；其中住宅投资下降15.1%。

另据克而瑞数据显示，近一年来佛山商品房库存面积整体呈现下行趋势，从最高的11.1万套降至9万余套，但由于日渐放缓的去化速度，去化周期已从去年的13个月上升到了16.4个月。

“疫情有序开放加上限购放开，对佛山楼市而言是助推剂。”粤湾数据研究院表示，预估此次全面解限是对于年中部分解限后市场表现仍然不佳的补充，在放开限购后，城芯价值板块市场将得到机会虹吸周边需求，而边缘板块市场可能将进一步遇冷。

“三镇街广州外溢客户量将有所提高，楼市成交体量将回升，但对刺激年内整体楼市全面复苏影响不大。”佛山中原策略研究中心指出，解限镇街内部板块楼市表现将有分化，但中心城区板块楼市价值不变。同时，佛山中原策略研究中心认为，佛山此次全面解限，将对周边城市的楼市政策调整具有极大的启发意义。

“广州是否松绑才是值得关注的点。”在地产经济学家邓浩志看来，如果一线城市不复苏，二三四线城市更加看不到希望，更加起不了势头。一线城市是楼市的龙头，所有人都在看着。

“进场容易出场难，三年后谁知道行情走势，太多不确定性了。”一位佛山观望多时的购房者对乐居新媒体感慨道。